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title: "Mietpreisbremse 2026 — was Mieter jetzt wissen müssen"
description: "Mietpreisbremse nach §§ 556d–556g BGB: die 10-Prozent-Grenze, alle Ausnahmen, der Auskunftsanspruch gegen den Vermieter und die 30-Monats-Frist für die Rüge."
category: "Mietrecht"
date: 2026-03-12
updated: 2026-07-28
author: "Lulius Redaktion"
canonical: https://www.lulius.ai/blog/mietpreisbremse-2026-was-mieter-wissen-muessen
license: "Rechtsinformation, keine Rechtsberatung im Sinne des RDG"
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Mietrecht·28. Juli 2026·11 Min. Lesezeit

# Mietpreisbremse 2026: Wann Ihre Miete zu hoch ist und wie Sie zu viel Gezahltes zurückholen

Kurzantwort

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Zu viel gezahlte Miete bekommen Sie nur zurück, wenn Sie den Verstoß in Textform rügen (§ 556g Abs. 2 BGB) — innerhalb von 30 Monaten ab Mietbeginn sogar rückwirkend.

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Lulius Redaktion

Redaktion für deutsches Recht

Die Mietpreisbremse ist eines der wenigen Instrumente, mit denen Mieterinnen und Mieter eine bereits unterschriebene Miete nachträglich angreifen können. Sie steht seit 2015 in den §§ 556d bis 556g BGB und wurde seither mehrfach nachgeschärft — zuletzt hat der Gesetzgeber 2025 die zeitliche Obergrenze für die Landesverordnungen vom 31. Dezember 2025 auf den 31. Dezember 2029 verschoben (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB).

Trotzdem verschenken viele Haushalte ihre Rechte. Der Grund ist selten Bequemlichkeit, sondern ein Konstruktionsdetail des Gesetzes: Die Bremse wirkt nicht automatisch. Wer zu viel gezahlte Miete zurückhaben will, muss den Verstoß **aktiv rügen** — und diese Rüge wirkt grundsätzlich nur nach vorn. Wer zwei Jahre wartet, verliert in vielen Konstellationen bares Geld.

Dieser Beitrag erklärt, wie die 10-Prozent-Grenze funktioniert, welche vier Ausnahmen sie aushebeln, wie Sie den Auskunftsanspruch gegen Ihren Vermieter nutzen und wie die 30-Monats-Regel bei der Rückforderung genau zu lesen ist. Alle Angaben beziehen sich auf Bundesrecht.

## Was die Mietpreisbremse regelt — und was nicht

Der Kern steht in einem einzigen Satz. Nach **§ 556d Abs. 1 BGB** darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Was „ortsübliche Vergleichsmiete“ bedeutet, definiert die Vorschrift nicht selbst, sondern verweist auf § 558 Abs. 2 BGB: die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Drei Einschränkungen sind wichtig, weil sie in der Praxis am häufigsten übersehen werden:

- —**Nur bei Mietbeginn.** Die Bremse begrenzt die vereinbarte Anfangsmiete, nicht spätere Erhöhungen. Für laufende Mietverhältnisse gelten eigene Regeln — siehe unseren Beitrag [Mieterhöhung zulässig? Was Mieter jetzt wissen müssen](https://www.lulius.ai/blog/mieterhoehung-zulaessig).

- —**Nur Wohnraum.** Gewerberaum ist nicht erfasst. Und selbst bei Wohnraum gelten die §§ 556d bis 556g nach **§ 549 Abs. 2 BGB** nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, für möblierte Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sowie für bestimmte Anmietungen durch Träger der Wohlfahrtspflege. Für Studenten- und Jugendwohnheime schließt § 549 Abs. 3 BGB die Anwendung ebenfalls aus.

- —**Nur Nettokaltmiete.** Betriebskosten sind nicht Teil dieser Rechnung. Ob dort zu viel abgerechnet wird, prüfen Sie separat — dazu passt [Nebenkostenabrechnung prüfen: Fehler erkennen und Geld sparen](https://www.lulius.ai/blog/nebenkostenabrechnung-pruefen).

### Der wichtigste Vorbehalt: Die Gebietskulisse ist Landesrecht

Hier liegt die häufigste Fehlerquelle in Ratgebertexten. Das BGB sagt **nicht**, in welchen Städten die Mietpreisbremse gilt. § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ermächtigt lediglich die **Landesregierungen**, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Diese Verordnungen sind Landesrecht — sie unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, werden geändert, laufen aus und wurden in der Vergangenheit auch schon von Gerichten beanstandet.

Wir nennen deshalb bewusst keine Städtelisten und keine konkreten Landesverordnungen: Die Rechtsquellenbasis von Lulius umfasst Bundesrecht, nicht das Landesrecht der sechzehn Länder. Für die Frage „Gilt die Bremse bei mir?“ ist die jeweils **aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes** maßgeblich; sie ist im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes veröffentlicht. Auskunft geben außerdem die Gemeinde und der örtliche Mieterverein. Alles, was in diesem Beitrag steht, betrifft die bundesrechtliche Seite: Was gilt, **wenn** Ihre Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt.

Wann ein Gebiet überhaupt ausgewiesen werden darf, regelt allerdings wieder das BGB. § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB verlangt, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Satz 3 nennt vier Indizien: überdurchschnittlich steigende Mieten, eine überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte, wachsende Wohnbevölkerung ohne entsprechenden Neubau sowie geringer Leerstand bei großer Nachfrage. Zusätzlich muss die Verordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB begründet werden und darlegen, welche Abhilfemaßnahmen das Land ergreift. Fehlt diese Begründung, ist die Verordnung angreifbar — genau daran sind einzelne Landesverordnungen in der Vergangenheit gescheitert.

## Vier Ausnahmen, die die Bremse aushebeln (§§ 556e, 556f BGB)

Auch in einem ausgewiesenen Gebiet gilt die 10-Prozent-Grenze nicht ausnahmslos. Vier Konstellationen erlauben eine höhere Miete — und in genau diesen Fällen muss der Vermieter Sie vorab informieren (dazu gleich mehr).

| Ausnahme | Norm | Was das für Sie bedeutet |
| --- | --- | --- |
| Höhere Vormiete | § 556e Abs. 1 BGB | War die zuletzt geschuldete Miete des Vormieters höher als die zulässige Miete, darf sie weitergegeben werden. Mietminderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben dabei außer Betracht. |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren | § 556e Abs. 2 BGB | Der Vermieter darf die zulässige Miete um den Betrag überschreiten, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3a und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB ergäbe. |
| Neubau | § 556f Satz 1 BGB | Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen — dauerhaft, nicht nur bei der ersten Vermietung. |
| Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung | § 556f Satz 2 BGB | Nur die _erste_ Vermietung danach ist frei. „Umfassend“ meint einen Aufwand, der wirtschaftlich einem Neubau nahekommt — eine neue Küche allein genügt dafür nicht. |

Die beiden Modernisierungsausnahmen sind das häufigste Streitfeld. Der Unterschied ist erheblich: § 556e Abs. 2 BGB erlaubt nur einen **rechnerisch begrenzten Zuschlag**, § 556f Satz 2 BGB dagegen nimmt die Wohnung **ganz** aus der Bremse heraus. Vermieter argumentieren deshalb gern mit der zweiten Variante, obwohl nur die erste einschlägig ist.

Zahlen Sie mehr als 10 % über der Vergleichsmiete?

[Lulius ordnet Ihren Fall in wenigen Minuten ein](https://www.lulius.ai/registrieren?plan=verbraucher) – mit exakten §-Verweisen zu §§ 556d bis 556g BGB und einer klaren nächsten Handlung.

## In fünf Schritten prüfen, ob Ihre Miete zu hoch ist

Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor. Schritt 1 entscheidet, ob die übrigen Schritte überhaupt Sinn ergeben.

1. 1.**Gebietskulisse klären.** Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat (§ 556d Abs. 2 BGB)? Ohne diese Verordnung greift die Mietpreisbremse nicht — unabhängig davon, wie hoch die Miete ist.

2. 2.**Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.** Maßstab ist § 558 Abs. 2 BGB, in der Praxis meist der Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Ein qualifizierter Mietspiegel nach §§ 558c, 558d BGB hat das größte Gewicht, weil für ihn nach § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung streitet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbildet.

3. 3.**Auskunft vom Vermieter verlangen.** Nach § 556g Abs. 3 BGB müssen Sie über die Tatsachen informiert werden, auf die es für die zulässige Miethöhe ankommt. Prüfen Sie zugleich, ob der Vermieter seine unaufgeforderte Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB erfüllt hat.

4. 4.**Verstoß in Textform rügen.** Die Rüge ist der Auslöser des gesamten Rückzahlungsanspruchs (§ 556g Abs. 2 BGB) und bedarf nach § 556g Abs. 4 BGB der Textform. E-Mail genügt; ein Nachweis über den Zugang ist trotzdem sinnvoll.

5. 5.**Rückzahlung beziffern und Fristen notieren.** Rechnen Sie die monatliche Differenz aus, setzen Sie eine Zahlungsfrist und behalten Sie die regelmäßige Verjährung von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB im Blick. Das genaue Fristende können Sie mit dem [kostenlosen Fristenrechner](https://www.lulius.ai/fristenrechner) bestimmen.

## Die Auskunftspflicht: Ihr stärkster Hebel (§ 556g Abs. 1a und 3 BGB)

Die Reform von 2019 hat die Beweislage spürbar zugunsten der Mieterseite verschoben. Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme nach § 556e oder § 556f BGB berufen, muss er Sie nach **§ 556g Abs. 1a BGB** bereits **vor** Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform informieren — über die frühere Miethöhe, über Modernisierungen in den letzten drei Jahren, über die erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 oder über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter auf die Ausnahme **nicht berufen**. Es bleibt dann bei der Grenze aus § 556d Abs. 1 BGB. Holt er die Auskunft später in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst **zwei Jahre nach der Nachholung** auf die höhere Miete stützen. Für Sie heißt das: Die formale Frage „Wurde ich vorab informiert?“ ist oft leichter zu beantworten als die materielle Frage nach der richtigen Vergleichsmiete — und führt zum selben Ziel.

Unabhängig davon gibt Ihnen **§ 556g Abs. 3 BGB** jederzeit einen Auskunftsanspruch über die Tatsachen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer erteilen kann. Beide Erklärungen bedürfen nach § 556g Abs. 4 BGB der Textform.

## Rüge und Rückforderung: die 30-Monats-Regel richtig lesen

§ 556g Abs. 1 BGB erklärt Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Mietpreisregeln abweichen, für unwirksam; zu viel gezahlte Miete ist als ungerechtfertigte Bereicherung herauszugeben. Der praktisch entscheidende Absatz ist aber** § 556g Abs. 2 BGB**. Er macht die Rückforderung von einer Rüge abhängig:

- —**Rüge innerhalb von 30 Monaten** nach Beginn des Mietverhältnisses: Sie können die nicht geschuldete Miete auch für die **zurückliegende** Zeit zurückverlangen.

- —**Rüge später als 30 Monate** nach Mietbeginn: Sie bekommen nur die Miete zurück, die **nach Zugang der Rüge** fällig geworden ist.

- —**Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet**: ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete — nach dem Auszug läuft die Rüge also faktisch ins Leere.

- —**Form**: Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Hat der Vermieter zuvor eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.

Daraus folgt die praktische Faustregel: **Rügen Sie früh und rügen Sie, solange Sie noch in der Wohnung wohnen.** Die 30 Monate sind kein Zeitraum, den man ausschöpfen sollte, sondern eine Obergrenze für den Blick zurück.

> Rechenbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt bei 700 EUR netto kalt. Zulässig wären damit bis zu 770 EUR (§ 556d Abs. 1 BGB). Vereinbart wurden 900 EUR. Die monatliche Differenz beträgt 130 EUR. Wird im 18. Monat gerügt, umfasst der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich auch die zurückliegenden Monate; wird erst im 40. Monat gerügt, nur die danach fällig gewordene Miete. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, kein Erfahrungswert.

Auf den Rückzahlungsanspruch selbst findet die regelmäßige Verjährung Anwendung: drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie die anspruchsbegründenden Umstände kannten oder grob fahrlässig nicht kannten (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Rüge-Frist und Verjährung sind zwei verschiedene Uhren — beide sollten Sie im Blick behalten.

## Wenn die Miete weit über der Grenze liegt: § 5 WiStG und § 291 StGB

Oberhalb der zivilrechtlichen Mietpreisbremse liegen zwei weitere Schwellen, die unabhängig davon gelten, ob eine Landesverordnung existiert.

**§ 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung)** stuft es als Ordnungswidrigkeit ein, vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Entgelte für die Vermietung von Wohnraum zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Unangemessen hoch sind Entgelte nach § 5 Abs. 2 WiStG, wenn sie **infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots**an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu **50.000 EUR**. Die entscheidende Hürde ist in der Praxis das Ausnutzungsmerkmal: Die bloße Überschreitung der 20-Prozent-Marke genügt nicht.

**§ 291 StGB (Wucher)** geht noch einen Schritt weiter und ist eine Straftat. Erforderlich ist ein **auffälliges Missverhältnis** zwischen Leistung und Gegenleistung sowie die Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche. Der Strafrahmen liegt bei Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe, in besonders schweren Fällen höher. Für die Praxis heißt das: Wucher ist der seltene Ausnahmefall; der Regelweg für Mieterinnen und Mieter bleibt die zivilrechtliche Rüge nach § 556g BGB.

## Mietpreisbremse, Mieterhöhung, Minderung: Was wofür gilt

Die drei häufigsten mietrechtlichen Baustellen werden regelmäßig verwechselt. Diese Übersicht ordnet sie ein.

| Thema | Zentrale Norm | Wann relevant |
| --- | --- | --- |
| Mietpreisbremse | §§ 556d–556g BGB | Bei Abschluss des Mietvertrags: Die Anfangsmiete ist zu hoch. |
| [Mieterhöhung](https://www.lulius.ai/blog/mieterhoehung-zulaessig) | §§ 558 ff., 559 BGB | Im laufenden Mietverhältnis: Der Vermieter will mehr Miete. |
| [Mietminderung](https://www.lulius.ai/blog/mietminderung-bei-maengeln) | § 536 BGB | Die Wohnung hat einen Mangel, der die Tauglichkeit mindert. |
| [Nebenkosten](https://www.lulius.ai/blog/nebenkostenabrechnung-pruefen) | § 556 BGB, BetrKV | Die Abrechnung der Betriebskosten ist fehlerhaft oder verspätet. |

Wichtig ist die Reihenfolge: Eine überhöhte Anfangsmiete wirkt sich auf alles Spätere aus, weil jede Erhöhung auf einer bereits zu hohen Basis aufsetzt. Wer den Verdacht hat, schon beim Einzug zu viel gezahlt zu haben, sollte deshalb zuerst die Mietpreisbremse prüfen und erst danach die Erhöhung. Einen Gesamtüberblick über alle Mieterrechte gibt unser [Mietrecht-Ratgeber für Deutschland](https://www.lulius.ai/blog/mietrecht-ratgeber-deutschland).

## Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

### Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?

Das steht nicht im BGB. § 556d Abs. 1 BGB knüpft die Preisgrenze an ein Gebiet, das die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, ergibt sich also aus einer Landesverordnung, nicht aus Bundesrecht. Prüfen Sie die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes oder fragen Sie bei Gemeinde oder Mieterverein nach.

### Wie viel darf die Miete bei Neuvermietung höchstens betragen?

Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB. Das gilt nur für die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses und nur in einem ausgewiesenen Gebiet. Liegt die zulässige Vergleichsmiete etwa bei 10 EUR pro Quadratmeter, sind höchstens 11 EUR pro Quadratmeter erlaubt, soweit keine Ausnahme nach §§ 556e, 556f BGB greift.

### Bekomme ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurück?

Nur wenn Sie den Verstoß rügen. Nach § 556g Abs. 2 BGB können Sie die nicht geschuldete Miete zurückverlangen, sobald die Rüge zugegangen ist. Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, erfasst der Anspruch auch die Zeit davor. Rügen Sie später oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet, bekommen Sie nur die danach fällig gewordene Miete zurück.

### Muss die Rüge begründet werden?

Sie muss den Verstoß gegen die Mietpreisbremse benennen und nach § 556g Abs. 4 BGB in Textform erfolgen, also zum Beispiel per E-Mail oder Brief. Hat der Vermieter Ihnen zuvor eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen. Eine detaillierte Berechnung der Vergleichsmiete verlangt das Gesetz nicht.

### Wann gilt die Mietpreisbremse trotz angespanntem Wohnungsmarkt nicht?

Bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Außerdem darf eine höhere Vormiete weitergegeben werden (§ 556e Abs. 1 BGB), und Modernisierungen der letzten drei Jahre erlauben einen Zuschlag (§ 556e Abs. 2 BGB). Für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und Studentenwohnheime gelten die §§ 556d bis 556g nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB von vornherein nicht.

### Wie lange gibt es die Mietpreisbremse noch?

Eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Diese Grenze hat der Gesetzgeber 2025 von 2025 auf 2029 verschoben. Wie lange die Verordnung in Ihrem Bundesland konkret läuft, steht in der Verordnung selbst.

## Fazit: Die Bremse wirkt nur, wenn Sie sie betätigen

Drei Punkte sollten Sie mitnehmen. **Erstens**: Die 10-Prozent-Grenze aus § 556d Abs. 1 BGB gilt nur in Gebieten, die eine Landesverordnung ausweist — das ist Landesrecht und muss für Ihre Adresse gesondert geprüft werden. **Zweitens**: Vier Ausnahmen nach §§ 556e, 556f BGB können die Bremse aushebeln, aber nur, wenn der Vermieter Sie vorab nach § 556g Abs. 1a BGB informiert hat. **Drittens**: Ohne Rüge in Textform gibt es kein Geld zurück, und die Rüge sollte innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und noch während des laufenden Mietverhältnisses erfolgen.

Für die erste Einordnung Ihres Falls brauchen Sie keinen Termin: Der Lulius Rechts-Check ordnet Ihre Situation entlang der einschlägigen Normen ein und nennt die exakten Absätze, auf die Sie sich stützen können. Bei streitigen Vergleichsmieten, bei Modernisierungsstreit oder wenn es um größere Beträge geht, ist zusätzlich der Gang zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder zum örtlichen Mieterverein sinnvoll.

### Ist Ihre Miete zu hoch?

Lulius prüft Ihren Fall entlang der §§ 556d bis 556g BGB, erklärt Auskunftsanspruch und Rüge in verständlicher Sprache und nennt die exakten Paragraphen — in wenigen Minuten statt in Wochen.

[Miete jetzt prüfen](https://www.lulius.ai/registrieren?plan=verbraucher)

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Rechtsinformationen zum Bundesrecht und stellt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG (§ 2 RDG) dar. Ob die Mietpreisbremse an Ihrem Wohnort gilt, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung, die hier nicht geprüft werden kann. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder an einen Mieterverein.

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