Mietvertrag kündigen: Frist, Form und Vorlage nach § 573c BGB (2026)

Neue Wohnung gefunden, Job-Start in zwei Monaten, der alte Mietvertrag muss raus. Lena, 24, schließt im Juni 2026 ihren Master in Köln-Ehrenfeld ab. Ihre 4er-WG löst sich auf, zwei Mitbewohner gehen ins Ausland, sie selbst startet am 1. September ihren ersten Job in Hamburg. Sie braucht die Wohnung also noch genau bis Ende August. Wenn sie eine Woche zu spät kündigt, zahlt sie einen Monat doppelt – in der teuren Hamburger Innenstadt rund 1.400 EUR umsonst. Und auf dem Mietvertrag stehen vier Namen. Alle müssen unterschreiben.

Genau in dieser Lage stecken Hunderttausende jedes Jahr. Wer seinen Mietvertrag kündigen will, hat in Deutschland sehr starke Rechte: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Mieter 3 Monate, unabhängig von der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB). Aber die Frist nutzt nichts, wenn die Form nicht stimmt, der Zugang nicht beweisbar ist oder ein Sonderkündigungsrecht übersehen wird. Laut Deutschem Mieterbund waren 2024 von rund 182.826 Mietrechtsverfahren Kündigungs- und Beendigungsstreitigkeiten der häufigste Streitgegenstand.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihren Mietvertrag kündigen – mit der korrekten Kündigungsfrist nach § 573c BGB, einer fertigen Vorlage zum Anpassen, dem aktuellen Stand zur Schriftform (§ 568 BGB), dem oft übersehenen vorsorglichen Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB) und einer Übersicht der Sonderkündigungsrechte für Mieterhöhung, Modernisierung und Mängel. Mit BGH-Aktenzeichen, exakten Paragraphen und drei realen Beispiel-Konstellationen.

Mietvertrag kündigen Kündigungsfrist: Wie lange ist die Frist für Mieter?

Wer als Mieter den Mietvertrag kündigen will, hat immer drei Monate Kündigungsfrist, unabhängig von der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet. Eine im Vertrag vereinbarte längere Frist zulasten des Mieters ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Die 3-Monats-Linie für Mieter – immer gleich

Die Drei-Monats-Frist gilt nach § 573c Abs. 1 BGB für jeden unbefristeten Wohnraummietvertrag. Egal, ob Sie zwei Jahre oder zwanzig Jahre in der Wohnung wohnen: Wenn Sie als Mieter kündigen, gilt immer dieselbe gesetzliche Frist. Anders als der Vermieter, dessen Frist sich mit der Mietdauer verlängert.

Gestaffelte Fristen für Vermieter (5 Jahre / 8 Jahre)

Der Vermieter darf nur mit einem berechtigten Interesse kündigen (§ 573 BGB) – und seine Frist staffelt sich nach Mietdauer: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate ab 5 Jahren, 9 Monate ab 8 Jahren (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB). Wenn der Vermieter Sie kündigt – typisch bei Eigenbedarf – haben Sie also je nach Wohnzeit deutlich mehr Zeit als umgekehrt.

Werktage-Regel: Was zählt, was nicht

Werktage im Sinne von § 573c BGB sind Montag bis Samstag. Sonn- und gesetzliche Feiertage zählen nicht. Wichtig: Der Samstag zählt, auch wenn die Post nicht jeden Briefkasten am Samstag leert. Im Mai 2026 etwa fällt der 1. Mai (Tag der Arbeit) auf einen Freitag – der 3. Werktag verschiebt sich entsprechend.

Vertragsklauseln, die kürzer oder länger sind

Häufige Falle in alten Formularverträgen: eine sechsmonatige Kündigungsfrist auch für den Mieter. Das ist unwirksam. Nach § 573c Abs. 4 BGB sind alle Vereinbarungen, die für den Mieter ungünstiger sind als das Gesetz, nichtig. Umgekehrt darf der Vertrag aber kürzere Fristen zugunsten des Mieters vorsehen – das wäre wirksam, kommt in der Praxis aber selten vor.

Lenas Rechnung: Sie will spätestens zum 31. August aus der Kölner Wohnung raus. Der 3. Werktag im Juni 2026 ist Freitag, der 5. Juni. Bis dahin muss die unterschriebene Kündigung in der Hand des Vermieters sein. Versendet sie am Donnerstag, dem 4. Juni, per Einwurf-Einschreiben, dokumentiert die Post den Einwurf am Folgetag – Frist gerade noch gewahrt.

Mietvertrag kündigen per E-Mail? Schriftform-Pflicht und der E-Mail-Mythos (§ 568 BGB)

Hier scheitern die meisten selbst geschriebenen Kündigungen. Wer seinen Mietvertrag kündigen möchte, braucht nach § 568 Abs. 1 BGB die schriftliche Form. Eine E-Mail erfüllt diese Anforderung nicht – auch nicht eine PDF mit eingescannter Unterschrift, ein Fax oder eine WhatsApp-Nachricht.

Was Schriftform wirklich heißt

Schriftform im Sinne von § 568 BGB richtet sich nach § 126 BGB: Auf dem Papier-Original muss eine handschriftliche Unterschrift des oder der Kündigenden stehen. Eigenhändig, mit echter Tinte. Ein eingescannter Schriftzug genügt nicht.

Warum E-Mail, WhatsApp und Fax nicht funktionieren

Die elektronische Form (§ 126a BGB) würde theoretisch reichen, setzt aber eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) voraus. Für die meisten Privatmieter nicht praktikabel. Eine schlichte E-Mail, selbst mit PDF-Anhang und gescannter Unterschrift, ist juristisch wertlos. Wer per E-Mail kündigt und kein unterschriebenes Original nachschickt, hat gar nicht gekündigt – die Frist läuft nicht. In der Praxis kursiert das Gerücht, eine E-Mail genüge, wenn der Vermieter sie akzeptiert. Das stimmt nicht. Eine „Heilung“ durch Schweigen oder Antwort gibt es nicht.

Mehrere Mieter und Heilung von Formfehlern

Stehen mehrere Personen auf dem Mietvertrag (Ehepaar, WG, Lebenspartner), müssen alle die Kündigung unterschreiben. Eine nur von einer Person erklärte Kündigung wirkt nicht für die anderen und ist nach herrschender Meinung insgesamt unwirksam, sofern keine Vollmacht vorliegt. Bei Lenas 4er-WG müssen also alle vier Mitbewohner unter dem Schreiben stehen.

Eine formunwirksame Kündigung lässt sich durch Nachreichen des unterschriebenen Originals heilen. Aber: Die Frist beginnt erst mit Zugang des Originals – wer am 1. Juni per E-Mail kündigt und das Original am 15. Juni nachschickt, bleibt einen Monat länger im Vertrag.

Mietvertrag kündigen Vorlage: Mustertext zum Anpassen

Hier ist die Mietvertrag kündigen Vorlage für die ordentliche Kündigung. Passen Sie die eckigen Klammern an Ihre Konstellation an und drucken Sie das Schreiben in zwei Exemplaren (eines für sich, eines zum Versand) aus. Unterschrieben werden muss handschriftlich auf dem Versand-Exemplar – bei mehreren Mietern unterschreiben alle.

Bei Sonderkündigung wegen Mieterhöhung – Ergänzungstext (§ 561 BGB):

In Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 561 BGB kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des [Datum]. Die Mieterhöhung vom [Datum des Mieterhöhungsverlangens] erkenne ich hiermit nicht an.

Bei fristloser Kündigung wegen erheblicher Mängel – Ergänzungstext (§ 543, § 569 BGB):

Aufgrund der nicht behobenen erheblichen Mängel der Mietsache, insbesondere [konkreter Mangel, z. B. Schimmelbefall im Schlafzimmer seit dem TT.MM.JJJJ trotz Abmahnung vom TT.MM.JJJJ und Fristsetzung zum TT.MM.JJJJ], kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB. Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Was rein muss – und was weg kann

Pflicht: Vor- und Nachname und Adresse aller Mieter, Adresse des Vermieters, eindeutige Bezeichnung der Mietsache, klare Kündigungserklärung mit Frist-Anker, vorsorglicher Widerspruch nach § 545 BGB, Bitte um schriftliche Bestätigung, handschriftliche Unterschrift aller Mieter.

Eine Begründung ist bei der ordentlichen Mieter-Kündigung nicht erforderlich. Schreiben Sie keinen Job-Wechsel und keine Beziehungs-Trennung hinein – überflüssige Information kann später gegen Sie verwendet werden. Häufige Fehler: nur ein Mieter unterschreibt, Datum fehlt, Unterschrift ist gedruckt, Vermieter-Adresse veraltet. Lulius prüft diese Punkte automatisch.

Zugang beim Vermieter: Beweis sichern (§ 130 BGB)

Die Kündigung wird erst mit Zugang beim Vermieter wirksam (§ 130 BGB), nicht mit dem Einwurf in den Postbriefkasten. Die Beweislast für Zugang und Zeitpunkt liegt bei Ihnen als Absender.

Einwurf-Einschreiben statt Rückschein

Empfehlung: Einwurf-Einschreiben der Deutschen Post (rund 2,85 EUR). Sie erhalten einen Auslieferungsbeleg mit Datum – der Brief wird in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen, der Zugang ist dokumentiert. Das klassische Einschreiben mit Rückschein hat einen Nachteil: Ist der Empfänger nicht zu Hause, findet er nur eine Benachrichtigung im Briefkasten. Der Zugang erfolgt dann erst mit Abholung in der Postfiliale – oder gar nicht.

Zeugen-Einwurf und Gerichtsvollzieher als Backup

Alternative: Sie werfen die Kündigung selbst in den Briefkasten des Vermieters und nehmen einen Zeugen mit. Der Zeuge bestätigt Datum, Uhrzeit und Adresse schriftlich. Bei Streit oder schwer erreichbaren Vermietern lohnt die Zustellung über einen Gerichtsvollzieher nach § 132 BGB (Kosten meist 25 bis 40 EUR). Für fristlose Kündigung und drohende Räumungsklage ist das der goldene Standard.

Sonderkündigungsrechte: Mietvertrag kündigen ohne 3-Monats-Frist

Nicht jeder Mieter kann oder will drei Monate warten. Das BGB gibt Ihnen mehrere Sonderkündigungsrechte, mit denen Sie die ordentliche Frist umgehen können – vorausgesetzt, der konkrete Anlass passt.

Mieterhöhung erhalten – § 561 BGB

Hat der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) erklärt, dürfen Sie nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Frist: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Folge: Das Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats, die Mieterhöhung wird nicht wirksam.

Beispiel: Mieterhöhungsverlangen am 5. Mai 2026 zugegangen, Sonderkündigung bis 31. Juli 2026 möglich, Mietende zum 30. September 2026. Wichtig: § 561 BGB gilt nicht bei Staffel- oder Indexmieten. Mehr in unserem Ratgeber Mieterhöhung prüfen und Sonderkündigungsrecht nutzen.

Modernisierungsankündigung – § 555e BGB

Kündigt der Vermieter eine bauliche Modernisierung an (energetische Sanierung, neue Heizung, Aufzug), können Sie nach § 555e BGB außerordentlich kündigen. Frist: bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung. Mietende zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei geringfügigen Modernisierungen ohne wesentliche Auswirkungen gilt das Sonderkündigungsrecht nicht.

Erhebliche Mängel und Gesundheitsgefahr – § 543, § 569 BGB

Bei erheblichen Mängeln – Heizungsausfall, Wasserschaden, gefährlicher Schimmel – haben Sie das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Bei Wohnraum kommt § 569 Abs. 1 BGB hinzu: Bei erheblicher Gesundheitsgefahr dürfen Sie ohne Frist raus. Vor der fristlosen Kündigung müssen Sie den Vermieter regelmäßig abmahnen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen (§ 543 Abs. 3 BGB).

Familie Karaca (32, 30, einjährige Tochter) wohnt in Berlin-Neukölln. Ende Februar 2026 entdecken sie schwarzen Schimmel hinter dem Babybett. Mängelanzeige am 1. März, Abmahnung mit Fristsetzung zum 31. März am 15. März, Sachverständigen-Gutachten am 10. April: Stachybotrys, gesundheitsgefährdend. Der Vermieter reagiert nicht. Am 15. April erklären sie die fristlose Kündigung nach § 543 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31. Juli. Parallel: Mietminderung bei Mängeln richtig berechnen und Beweise sichern.

Tod, Aufhebungsvertrag und Nachmieter

Bei Tod des Mieters können die Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen (§ 580 BGB). Wer schneller raus will, kann mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen oder einen Nachmieter stellen. Beides ist freiwillig – in der Praxis funktioniert der Nachmieter-Vorschlag, wenn Sie selbst einen Kandidaten mit vergleichbarem Einkommen und sauberer Schufa präsentieren.

Mietvertrag fristlos kündigen: Wann geht das wirklich?

Den Mietvertrag fristlos kündigen ist der schärfste Weg und an strenge Voraussetzungen geknüpft. § 543 Abs. 1 BGB verlangt einen wichtigen Grund: Die Fortsetzung bis Ablauf der ordentlichen Frist muss dem Mieter unzumutbar sein. Klassische Fälle sind erhebliche, nicht behobene Mängel, Gesundheitsgefahr nach § 569 Abs. 1 BGB, schwere Belästigungen oder das Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Vor der fristlosen Kündigung müssen Sie den Vermieter in der Regel schriftlich abmahnen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen (§ 543 Abs. 3 BGB) – bei Heizungsausfall im Winter ein paar Tage, bei Schimmel-Sanierung mehrere Wochen. Ohne Abmahnung scheitert die fristlose Kündigung meist schon hier. Ausnahme: Die Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

Wer wegen Schimmel fristlos kündigen will, braucht regelmäßig ein Sachverständigen-Gutachten über Art und Ausmaß der Belastung. Gerichte verlangen den Nachweis einer erheblichen Gesundheitsgefahr; oberflächliche Stockflecken qualifizieren nicht. Holen Sie früh einen Bausachverständigen oder Schimmelpilz-Gutachter ein.

Aktuelle BGH-Linie: VIII ZR 106/23 (23.10.2024) zur Schonfristzahlung

Eine Aktualität, die in fast allen Online-Ratgebern fehlt: Mit Urteil VIII ZR 106/23 vom 23. Oktober 2024 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Schonfristzahlung (Nachzahlung rückständiger Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage) nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilt, nicht aber eine zusätzlich oder hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

Praktisch: Wer in Zahlungsverzug gerät und vom Vermieter doppelt gekündigt wird, kommt mit Nachzahlung allein nicht mehr aus dem Vertrag. Die ordentliche Kündigung bleibt wirksam, das Mietverhältnis endet mit Frist. Wer eine eigene Kündigung erwägt, weil er die Miete nicht mehr stemmt, sollte deshalb selbst aktiv werden, bevor der Vermieter die Doppelkündigung erklärt.

Stillschweigende Verlängerung vermeiden (§ 545 BGB)

Hier kommt der oft übersehene Differenzierer. Bleiben Sie nach Vertragsende auch nur ein paar Tage in der Wohnung – weil der Umzug sich verzögert oder Sie noch Sachen ausräumen – und niemand widerspricht binnen zwei Wochen, kann sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängern. Das nennt sich Fortsetzungsfiktion.

Fortsetzungsfiktion und der eine Schutz-Satz

§ 545 BGB ordnet an: Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen widerspricht. In der Praxis ein Fallstrick: Vermieter, die die Kaution nicht zurückzahlen wollen oder neue Mieter haben, schweigen einfach. Plötzlich gilt der Vertrag weiter, ohne dass es jemand gemerkt hat.

Die saubere Lösung steht schon in unserer Vorlage oben: „Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche ich / widersprechen wir hiermit vorsorglich.“ Damit ist die Fortsetzungsfiktion ausgeschlossen, bevor sie entstehen kann. Drei Wörter, die Sie vor monatelangem Streit bewahren – in keinem der großen Online-Mustertexte findet sich diese Formulierung. Manche Formularverträge schließen § 545 BGB vertraglich aus (nach BGH-Rechtsprechung wirksam). Wenn Ihr Vertrag das tut, schadet der Satz trotzdem nicht.

Mietvertrag kündigen in 5 Schritten

So gehen Sie sicher durch den Mietvertrag kündigen-Prozess – vom Rückrechnen des Datums bis zum Zugangsnachweis:

1. 1.

   Frist rückwärts rechnen. Wunsch-Auszugsdatum minus drei Monate, dann auf den 3. Werktag des Eingangsmonats schauen. Im Zweifel einen Werktag Puffer einplanen.

2. 2.

   Vorlage anpassen. Adressen, Datum, Mietobjekt und gegebenenfalls Sonderkündigungsrecht-Verweis eintragen. Den § 545-Widerspruch-Satz nicht vergessen.

3. 3.

   Auf Papier ausdrucken und unterschreiben. Bei mehreren Mietern unterschreiben alle handschriftlich auf demselben Original. Datum nicht vergessen.

4. 4.

   Zugang sichern. Einwurf-Einschreiben oder Zeugen-Einwurf bis spätestens 3. Werktag des Eingangsmonats. Beleg aufbewahren.

5. 5.

   Bestätigung sammeln und Übergabe vorbereiten. Eingangsbestätigung schriftlich anfordern, Übergabetermin abstimmen, Kaution-Rückzahlung im Blick behalten. Siehe Nach der Kündigung: Kaution-Rückzahlung sichern.

Familie Becker (Tobias 37, Anna 35, zwei Kinder) bekommt am 15. April 2026 die Zusage für eine Stelle in München, Start 1. August. Mietzeit in Würzburg: sechs Jahre. Tobias schickt die ordentliche Kündigung am 25. April per Einwurf-Einschreiben, Zugang in Würzburg laut Postbeleg am 27. April. Die Frist beginnt zum 1. Mai, das Mietverhältnis endet zum 31. Juli 2026. Pufferzeit zum Münchner Einzug: ein Tag. Lulius-Ampel: grün.

Zeitmietverträge und Untervermietung als Alternative

Ein Sonderfall, der in 6 von 10 Online-Ratgebern fehlt: Bei befristeten Mietverträgen (Zeitmietvertrag nach § 575 BGB) gibt es kein ordentliches Kündigungsrecht. Die 3-Monats-Frist gilt nicht. Sie können nur außerordentlich kündigen, etwa nach § 543 BGB bei wichtigem Grund oder nach § 561 und § 555e BGB bei Mieterhöhung beziehungsweise Modernisierung. Für gewerbliche Mietverhältnisse und andere Räume gelten die Fristen des § 580a BGB.

Bevor Sie endgültig kündigen, prüfen Sie die Untervermietung nach § 540 BGB. Wer für sechs bis 24 Monate ins Ausland geht oder ein Sabbatical plant, sollte mit dem Vermieter über eine Untermieterlaubnis sprechen. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern. Die Mietpreisbremse kann mittelbar wichtig werden, wenn Sie die Höhe der Untermiete kalkulieren. Lulius prüft, ob Untervermietung oder Kündigung der bessere Weg ist.

Was kostet Hilfe – und wann reicht eine Vorlage?

Eine Vorlage reicht, wenn Ihre Kündigung klar ist: unbefristeter Vertrag, ordentliche Frist, keine Mängel. Lulius lohnt sich, sobald Sonderkündigungsrecht im Spiel ist, mehrere Mieter unterzeichnen müssen oder Sie beim Klausel-Check unsicher sind. Ein Anwalt ist Pflicht bei fristloser Kündigung mit Gutachten, Räumungsklage oder Streit über die Wirksamkeit.

Fazit: Mietvertrag kündigen ohne Stolperstein

Wer seinen Mietvertrag kündigen will, hat in Deutschland klare Rechte und wenige, dafür harte Fallstricke. Die wichtigsten Punkte:

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  3-Monats-Kündigungsfrist für Mieter, immer (§ 573c Abs. 1 BGB). Zugang bis zum 3. Werktag des Monats.

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  Schriftform mit handschriftlicher Unterschrift (§ 568 BGB), keine E-Mail. Bei mehreren Mietern: alle unterschreiben.

• —

  Zugang sichern mit Einwurf-Einschreiben oder Zeugen-Einwurf (§ 130 BGB). Beweislast bei Ihnen.

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  § 545 BGB vorsorglich widersprechen – der eine Satz gegen stillschweigende Verlängerung.

• —

  Sonderkündigungsrechte bei Mieterhöhung (§ 561 BGB), Modernisierung (§ 555e BGB), Mängeln (§ 543, § 569 BGB).

• —

  BGH VIII ZR 106/23 (23.10.2024): Schonfristzahlung heilt nicht die ordentliche Kündigung.

Ihr nächster Schritt: Frist heute rechnen, Vorlage heute Abend anpassen, morgen per Einwurf-Einschreiben raus. Unsicher, ob Ihre Kündigung hält? Starten Sie den Verbraucher-Plan ab 4,99 EUR pro Anfrage – Frist-Rechner, Klausel-Check, fertige Vorlage. 30 Tage Geld-zurück-Garantie.