Untervermietung erlaubt? Rechte, § 553 BGB und die Airbnb-Falle (2026)

Drei Monate Auslandssemester in Lissabon, ab August 2026. Niklas Schöning, 26, BWL-Student in Berlin-Neukölln, will seine 2-Zimmer-Wohnung für 720 EUR warm in dieser Zeit nicht leer stehen lassen. Plan A: WG-Kollegin Mara zieht in das zweite Zimmer ein, zahlt 380 EUR Untermiete. Plan B: Komplette Wohnung über Airbnb für 95 EUR pro Nacht. Vermieter-Anschreiben Plan A: nach drei Wochen Stille. Vermieter-Anschreiben Plan B: postwendend eine Abmahnung und die Ankündigung der fristlosen Kündigung.

Beide Pläne sind rechtlich grundverschieden — und genau dort verlieren Mieter*innen jedes Jahr ihre Wohnung. Untervermietung erlaubt ist nicht gleich Untervermietung erlaubt. Die Rechtsprechung trennt scharf zwischen teilweiser Untervermietung mit Anspruch nach § 553 BGB und vollständiger Gebrauchsüberlassung ohne Anspruch — mit dramatisch unterschiedlichen Folgen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann Sie einen Anspruch auf Untermieterlaubnis haben, welche Pflichten der Vermieter dabei hat, was bei Schweigen passiert, wie der Untermietzuschlag berechnet wird, warum Airbnb in der Regel nicht von § 553 BGB gedeckt ist — und welche Schritte Sie konkret gehen, ohne den Mietvertrag zu riskieren. Mit § 540, § 553, § 543 BGB und der aktuellen BGH-Rechtsprechung.

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Die zwei Regelungen: § 540 BGB vs. § 553 BGB

Das deutsche Mietrecht trennt scharf zwischen zwei Konstellationen der Untervermietung. Diese Trennung ist die wichtigste Weichenstellung für jede Frage rund um die Untermiete.

§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte

§ 540 BGB regelt die vollständige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte. Der Mieter darf die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Das gilt insbesondere für:

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  die komplette Untervermietung der ganzen Wohnung

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  die kurzfristige Vermietung über Airbnb, Booking, Wimdu o. ä.

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  die Überlassung an Familienmitglieder (Eltern, erwachsene Geschwister) ohne eigene Mitnutzung

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  die Vermietung als Ferienwohnung

Hier gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter kann frei entscheiden — und tut das in den meisten Fällen ablehnend.

§ 553 BGB: Teiluntervermietung mit Anspruch auf Erlaubnis

§ 553 BGB regelt einen besonderen Fall: die teilweise Untervermietung bei berechtigtem Interesse des Mieters. Hier hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:

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  Ein Teil der Wohnung wird untervermietet (mindestens ein Zimmer bleibt für den Hauptmieter)

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  Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist

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  Es liegt kein wichtiger Grund beim Vermieter vor (Überbelegung, Person des Untermieters, Beeinträchtigung)

Beispiele für berechtigtes Interesse:

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  Finanzielle Notwendigkeit (Jobverlust, geringeres Einkommen, Kostendruck)

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  Längere beruflich bedingte Abwesenheit

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  Auslandssemester, Forschungsaufenthalt

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  Trennung des Lebenspartners, mit dem die Wohnung geteilt wurde

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  Wunsch nach Wohngemeinschaft (auch zur Vermeidung von Einsamkeit)

Die Rechtsprechung legt „berechtigtes Interesse“ weit aus. BGH VIII ZR 349/13 vom 11. Juni 2014 hat ausdrücklich anerkannt, dass auch wirtschaftliche Erwägungen ausreichen können — der Mieter muss nicht im finanziellen Notstand sein.

Untervermietung erlaubt bekommen: Schritt für Schritt

Wer eine Untervermietung plant, sollte den rechtlich sicheren Weg gehen. Dieser fünfstufige Plan minimiert das Kündigungsrisiko.

1. 1.

   Vertrag prüfen und Sub-Mieter-Profil zusammenstellen. Mietvertrag durchsehen: Gibt es eine Untermiete-Klausel? Ist sie wirksam (in der Regel nur Konkretisierung, kein vollständiges Verbot)? Welche Daten brauchen Sie zum potenziellen Untermieter: vollständiger Name, Geburtsdatum, Beruf, ggf. Identitätsnachweis, Dauer der geplanten Untermiete, Mietzahlung.

2. 2.

   Schriftliche Anfrage an den Vermieter — mit konkretem Inhalt. Senden Sie eine schriftliche Anfrage per E-Mail (mit Lesebestätigung) oder Einschreiben. Inhalt: berechtigtes Interesse konkret benennen, Untermieter-Daten, Mietdauer, Mietverhältnis (Teil-Untermiete von Zimmer X). Bitten Sie um Erlaubnis innerhalb einer Frist von 2 bis 4 Wochen.

3. 3.

   Untermietzuschlag-Berechnung anbieten. Der Vermieter darf bei § 553 BGB einen Untermietzuschlag verlangen (siehe Abschnitt unten). Bieten Sie diesen aktiv an — das nimmt einen häufigen Ablehnungsgrund aus dem Spiel.

4. 4.

   Bei Schweigen oder Ablehnung: prüfen und klagen. Bei berechtigtem Interesse kann die Erlaubnis nach § 553 BGB eingeklagt werden — mit der „Klage auf Erlaubnis zur Untervermietung“. Streitwert: meist 1.000–2.000 EUR. Erfolgsquote: hoch, wenn alle Voraussetzungen sauber dokumentiert sind.

5. 5.

   Untermietvertrag schließen. Erst nach erteilter Erlaubnis (oder rechtskräftigem Urteil) schließen Sie den Untermietvertrag. Vorher einziehen lassen ist eine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung und kann zur fristlosen Kündigung führen.

Praxisfall: Niklas Schöning, Berlin

Niklas Schöning (siehe Einstieg) prüft mit Lulius beide Pläne:

Plan A (Mara als Untermieterin für ein Zimmer, Niklas im Ausland, aber das andere Zimmer bleibt seins): Berechtigtes Interesse durch Auslandssemester gegeben, Teil-Untermiete nach § 553 BGB möglich — aber Achtung: Wenn Niklas die ganze Wohnung an Mara überlässt (auch wenn er sein eigenes Zimmer behält), kann das je nach Konstellation als komplette Gebrauchsüberlassung gelten. Saubere Lösung: Niklas behält im Mietvertrag-Sinn das Hauptmietverhältnis, Mara übernimmt nur ein Zimmer, beide haben ein klares Nutzungsrecht. Lulius-Ampel: grün. Empfehlung: Erlaubnis nach § 553 BGB beantragen.

Plan B (Airbnb-Komplettvermietung): Lulius-Ampel: rot. Das ist eine vollständige Gebrauchsüberlassung an wechselnde Dritte ohne Anspruch auf Erlaubnis, plus die Berliner Zweckentfremdungsregelung 2014 (verschärft 2018). Folge: fristlose Kündigung wahrscheinlich, Bußgeld bis 500.000 EUR möglich nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot. Empfehlung: Plan B fallen lassen, Plan A umsetzen.

Untermietzuschlag: Wie viel darf der Vermieter verlangen?

Der Untermietzuschlag ist ein wirtschaftlicher Ausgleich, den der Vermieter nach § 553 Abs. 2 BGB verlangen kann, wenn die Untervermietung „ohne eine angemessene Erhöhung der Miete nur unter Inkaufnahme von Nachteilen zugemutet werden kann“. In der Praxis wird er fast immer beansprucht.

Höhe des Untermietzuschlags

Die Rechtsprechung hat sich auf eine grobe Faustregel verständigt:

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  Pauschale pro untervermietetem Mitbewohner: typischerweise 15–25 EUR pro Monat

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  Anteil an erhöhten Nebenkosten (Wasser, Müll, Strom): typischerweise 5–10 EUR pro Person

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  Höchstgrenze in der Rechtsprechung: ca. 20 % der Bruttowarmmiete pro Untermieter (LG Berlin 64 S 110/13, LG Hamburg 333 S 7/19)

Bei Mara als Untermieterin in Niklas' Wohnung wären typischerweise 15–25 EUR Untermietzuschlag plus ggf. anteilige Nebenkosten angemessen. Ein Vermieter, der 50 % Aufschlag verlangt, übertreibt — in diesem Fall ist die Klage auf Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB ohne den überhöhten Zuschlag erfolgsversprechend.

Wann ist gar kein Zuschlag fällig?

Wenn keine zusätzliche Belastung entsteht — etwa weil ein Lebenspartner einzieht, der ohnehin teilweise mitnutzte — ist der Zuschlag nicht gerechtfertigt. Auch bei sehr großen Wohnungen mit Einzelbelegung kann der Zuschlag entfallen, weil keine relevante Mehrbelastung entsteht.

Airbnb und Kurzzeitvermietung: Die schärfsten Risiken

Die Vermietung über Airbnb, Booking und vergleichbare Plattformen ist mietrechtlich fast immer unzulässig — und in vielen Großstädten zusätzlich kommunal verboten.

Mietrechtliche Folgen

Eine Airbnb-Komplettvermietung ist regelmäßig vertragswidrige Gebrauchsüberlassung. Folgen:

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  Abmahnung nach § 543 BGB — nach wirksamer Abmahnung droht die fristlose Kündigung

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  Fristlose Kündigung nach § 543 BGB ohne Abmahnung bei schwerwiegenden Verstößen

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  Herausgabe der erzielten Untermieteinnahmen an den Vermieter (str.; in Berlin/München zum Teil bejaht)

Zweckentfremdungsverbote in Städten

Zusätzlich gelten in vielen Großstädten Zweckentfremdungsverbote (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart u. a.). Wer eine Wohnung mehr als 8 Wochen pro Jahr (Berlin: 90 Tage je nach Bezirksregelung) als Ferienwohnung nutzt, braucht eine Genehmigung der Stadt. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder von bis zu 500.000 EUR.

Lulius prüft auch die kommunale Regelung Ihrer Stadt — die Vielfalt ist groß und die Bußgelder sind real.

Kündigungsrisiko und Abmahnung: Wann wird's gefährlich?

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Aber nicht jeder Verstoß rechtfertigt sofort die Kündigung.

Wann ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt?

Die Rechtsprechung verlangt eine Abwägung der Interessen. Faktoren:

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  Schwere des Verstoßes (Airbnb mit wechselnden Gästen > Dauer-Mitbewohner)

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  Dauer der unerlaubten Untervermietung

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  Erkennbarkeit und Vorsatz des Mieters

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  Existenz einer früheren Abmahnung

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  Reaktion des Mieters auf die Abmahnung

Wer nach Abmahnung sofort die Untervermietung beendet, wird in der Regel nicht fristlos gekündigt. Wer trotz Abmahnung weiter vermietet, riskiert die fristlose Kündigung — und steht dann vor dem realen Verlust der Wohnung.

Heilung durch nachträgliche Erlaubnis möglich?

Wenn der Vermieter eine an sich genehmigungsfähige Untervermietung nachträglich genehmigt, kann das die Gefahr einer Kündigung beseitigen. Bei klar gegen § 540 BGB verstoßenden Konstellationen (Airbnb) ist das selten der Fall.

Was tun bei Abmahnung?

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  Sofortige Beendigung der unerlaubten Nutzung

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  Schriftliche Bestätigung an den Vermieter mit Datum der Beendigung

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  Bei berechtigtem Interesse: parallel den korrekten Antrag nach § 553 BGB stellen

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  Kein Trotz, keine Konfrontation — die Mietwohnung steht auf dem Spiel

Sonderfälle: WG, Lebenspartner, Familienmitglieder

WG-Modell — Eintritt eines neuen Mitbewohners

Wenn in einer bestehenden WG ein Mitbewohner auszieht und ein neuer einziehen soll, ist das keine klassische Untervermietung, sondern in der Regel ein Vertragspartner-Wechsel. Voraussetzung: alle Bewohner stehen im Mietvertrag. Wechselt ein Hauptmieter, braucht das die Zustimmung des Vermieters — aber bei einem Wechsel zwischen vergleichbaren Personen (gleicher Einkommensnachweis, vergleichbare Bonität) ist die Hürde gering und im Regelfall kein Grund für eine Kündigung.

Lebenspartner einziehen lassen — erlaubt?

Der Einzug eines Lebenspartners ist mietrechtlich keine Untervermietung, sondern eine Erweiterung der eigenen Wohnnutzung — in der Regel erlaubnisfrei. Bei großen Familienzusammenführungen (z. B. drei erwachsene Kinder zusätzlich) kann eine Genehmigung jedoch erforderlich sein, wegen der Überbelegung.

Familienmitglieder — Eltern, Geschwister, Kinder

Die Aufnahme enger Familienangehöriger zur Mitnutzung (Eltern für Pflege, erwachsenes Kind nach Trennung) ist je nach Konstellation erlaubnisfrei. Bei dauerhafter Mitnutzung über mehrere Monate sollte aber der Vermieter informiert werden — sonst droht die Auseinandersetzung um Überbelegung.

Kostenvergleich: Wer hilft Ihnen am günstigsten?

Wann reicht der Sofort-Check? Für die Standardfragen („Habe ich Anspruch nach § 553 BGB?“, „Wie hoch darf der Untermietzuschlag sein?“, „Ist Airbnb in meinem Fall erlaubt?“) liefert Lulius eine fundierte Einschätzung in zwei Minuten — inklusive Musterantrag und Zuschlag-Berechnung. Wann brauchen Sie einen Anwalt? Bei Klageandrohung, fristloser Kündigung oder Bußgeldverfahren wegen Zweckentfremdung. Mehr zur Lulius Preisstruktur.

Häufige Fragen zur Untervermietung

Darf der Vermieter Untervermietung pauschal verbieten?

Nein, eine pauschale formularvertragliche Verbotsklausel ist in der Regel unwirksam — sie verstößt gegen den gesetzlichen Anspruch nach § 553 BGB. Wirksam sind nur Konkretisierungen (z. B. „nur mit schriftlicher Erlaubnis“). Lulius prüft Ihre konkrete Klausel.

Wie lange darf der Vermieter mit der Antwort warten?

Eine starre Frist gibt es nicht. Üblich sind 2 bis 4 Wochen. Wenn der Vermieter nach 4 Wochen nicht geantwortet hat, sollten Sie schriftlich eine Frist setzen — typischerweise 14 Tage. Erfolgt dann keine Reaktion, können Sie Klage auf Erlaubnis erheben.

Muss ich den Untermieter dem Vermieter vorher vorstellen?

Sie müssen dem Vermieter alle Informationen geben, die er für die Prüfung der „Person des Untermieters“ braucht. Üblich: Name, Geburtsdatum, Beruf, ggf. Einkommensnachweis bei Bedenken zur Bonität. Eine persönliche Vorstellung können Vermieter nicht verlangen.

Darf ich Gewinn aus der Untermiete erzielen?

Im Rahmen üblicher Untermiete (zimmerbezogene WG-Miete) entsteht selten ein Gewinn — die Untermiete entspricht meist anteilig der Hauptmiete plus Nebenkosten. Wer systematisch Gewinn erzielt (z. B. durch Airbnb), riskiert die Herausgabe an den Vermieter und Steuerpflicht der Einkünfte (Einkommensteuer).

Lulius prüft Ihre Untermiete in zwei Minuten

Sie haben jetzt zwei Optionen: Sie sortieren widersprüchliche Aussagen aus 15 Mietrechtsforen — oder Sie lassen Ihren konkreten Fall systematisch prüfen.

Lulius prüft Ihren Untermiete-Plan gegen die aktuelle BGH-Rechtsprechung — inklusive § 540 und § 553 BGB, der Linie zu § 543 BGB (Kündigung) und den kommunalen Zweckentfremdungsregelungen. Was Sie bekommen:

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  Ampel-Check: Liegt Anspruch nach § 553 BGB vor?

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  Berechtigtes-Interesse-Analyse mit Vorlagen-Argumentation

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  Untermietzuschlag-Berechnung auf Basis vergleichbarer Urteile

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  Musterantrag für die schriftliche Anfrage an den Vermieter

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  Stadt-Check: Greift in Ihrer Stadt das Zweckentfremdungsverbot?

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  Anwaltsvermittlung bei Klage auf Erlaubnis oder Kündigungsabwehr

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  4,99 EUR pro Anfrage statt 250 EUR Anwalts-Erstberatung

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Fazit: Untervermietung erlaubt — die wichtigsten Punkte

Die Frage „Untervermietung erlaubt?“ ist rechtlich klar geregelt — mit zwei sehr unterschiedlichen Regelungen für teilweise und vollständige Gebrauchsüberlassung. Drei Erkenntnisse zum Mitnehmen:

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  Anspruch nach § 553 BGB nutzen: Bei berechtigtem Interesse haben Sie einen klagbaren Anspruch auf Erlaubnis. Pauschale Verbotsklauseln im Mietvertrag sind in der Regel unwirksam.

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  Untermietzuschlag fair anbieten: 15–25 EUR pro Mitbewohner ist marktüblich. Ein angebotener Zuschlag nimmt häufig den letzten Ablehnungsgrund aus dem Weg.

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  Airbnb ist fast immer rot: Komplettvermietung über Plattformen ist mietrechtlich unzulässig und kommunal in Großstädten verboten — mit Bußgeldern bis 500.000 EUR und fristloser Kündigung.

Ihr nächster Schritt: Holen Sie Ihren Mietvertrag aus der Schublade und notieren Sie die Eckdaten Ihres Untermiete-Plans. Prüfen Sie Ihren Fall mit dem Lulius Verbraucher-Plan ab 4,99 EUR pro Anfrage und sehen Sie in zwei Minuten, welcher Weg in Ihrem Fall rechtlich sicher ist — mit exakten § Verweisen und aktueller BGH-Rechtsprechung. Bei Klageandrohung oder Kündigungsabwehr vermitteln wir Sie an spezialisierte Fachanwält*innen für Mietrecht.