Mietminderungsrechner nach § 536 BGB.
Taggenau ausgerechnet, was eine Minderungsquote in Euro bedeutet — bezogen auf die Bruttomiete, wie es der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung verlangt. Die Quote setzen Sie selbst; Quotentabellen finden Sie hier bewusst keine.
Die Gesamtmiete einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, nicht die Nettokaltmiete — so rechnet die ständige Rechtsprechung des BGH.
Diesen Wert setzen Sie selbst. Der Rechner schlägt bewusst keine Quote vor und übernimmt auch keine aus den kursierenden „Mietminderungstabellen“ — warum, steht unten auf dieser Seite.
Gezählt werden nur die Tage, an denen der Mangel tatsächlich vorlag — von der Mängelanzeige bis zur Beseitigung.
Teiler für den Tagesbetrag. Für eine taggenaue Abrechnung stellen Sie die tatsächliche Zahl der Tage des betroffenen Monats ein (Februar 28 bzw. 29, kurze Monate 30, lange 31).
Minderungsbetrag für 30 Tage
10 % von 900,00 € Bruttomiete = 90,00 € je Monat · geteilt durch 30 Tage = 3,00 € je Tag · multipliziert mit 30 Tagen.
Im Einzelnen
Minderung je Monat
90,00 €
Minderung je Tag
3,00 €
Restmiete je Monat
810,00 €
Die Restmiete ist der Betrag, der bei durchgehendem Mangel für einen vollen Monat verbleibt. Erstreckt sich der Mangel über Monate unterschiedlicher Länge, rechnen Sie die betroffenen Monate einzeln.
Bitte beachten
- ⚠Mindern Sie nicht zu viel. Wer die Miete stärker kürzt als berechtigt, gerät mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug — und die Kündigungsschwelle ist niedrig: Bei Wohnraum genügt ein Rückstand, der an zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und den Betrag zurückfordern, statt einseitig zu kürzen.
Rechtsgrundlagen
Hinweise
- —Die Minderung tritt automatisch ein — Sie müssen sie nicht erklären und der Vermieter muss ihr nicht zustimmen. Anzeigen müssen Sie den Mangel aber (§ 536c BGB): Wer die Anzeige unterlässt, verliert das Minderungsrecht für die Zeit davor und haftet für vermeidbare Folgeschäden.
- —Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder hat er ihn selbst verursacht, entfällt das Minderungsrecht ebenfalls.
- —Der Rechner setzt die Quote nicht fest — sie kommt von Ihnen. Welche Quote im Einzelfall angemessen ist, entscheidet sich nach Art, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung und ist der eigentliche Streitpunkt vor Gericht.
Betrag berechnet — aber ist der Mangel erheblich?
Lulius ordnet Ihren konkreten Sachverhalt auf Basis des gesamten deutschen Bundesrechts ein: ob überhaupt ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, was in die Mängelanzeige gehört und welche Formulierung den Vorbehalt sichert — mit exakten §§-Verweisen.
So wird gerechnet
Die Minderung tritt ein, ohne dass jemand zustimmt.
Ist die Mietsache mangelhaft und ist ihre Tauglichkeit dadurch aufgehoben oder erheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB). Es braucht dafür weder eine Erklärung des Mieters noch die Zustimmung des Vermieters — die Minderung tritt automatisch für die Dauer des Mangels ein. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung bleibt dagegen außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Bei Wohnraum lässt sich dieses Recht vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters ausschließen (§ 536 Abs. 4 BGB).
Bezugsgröße der Minderung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung — nicht die Nettokaltmiete. Der Rechner nimmt diesen Bruttobetrag, wendet darauf die von Ihnen gesetzte Quote an und verteilt das Ergebnis taggenau: Der Monatsbetrag wird durch die Zahl der Tage des Bezugsmonats geteilt und mit den Tagen multipliziert, an denen der Mangel tatsächlich vorlag.
Was der Rechner bewusst nicht tut, ist eine Quote vorzuschlagen. Die im Netz verbreiteten „Mietminderungstabellen“ sind Zusammenstellungen einzelner Urteile von Amts- und Landgerichten, die jeweils einen ganz bestimmten Sachverhalt betrafen: eine bestimmte Wohnung, eine bestimmte Jahreszeit, eine bestimmte Dauer. Kein Gericht ist an diese Werte gebunden, und keiner dieser Werte lässt sich zuverlässig auf einen anderen Fall übertragen. Welche Quote angemessen ist, entscheidet sich nach Art, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung — und genau darüber wird vor Gericht gestritten.
Hinzu kommt, dass eine zu hoch angesetzte Quote handfest gefährlich ist. Wer mehr einbehält als ihm zusteht, gerät mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug — und die Kündigungsschwelle liegt niedriger als gemeinhin angenommen: Bei Wohnraum reicht es aus, dass der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zwei volle Monatsmieten braucht es nur bei einem über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Rückstand (Buchstabe b). Eine Zahl aus einer Tabelle im Internet ist dafür keine tragfähige Grundlage. Der Rechner beantwortet deshalb präzise die Frage, wie viel Euro X Prozent sind — nicht die Frage, wie viel Prozent Ihnen zustehen.
Empfehlung
Unter Vorbehalt zahlen statt einbehalten.
Die Minderung geltend zu machen und die Miete einseitig zu kürzen sind zwei verschiedene Dinge. Wer die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt zahlt und dem Vermieter zugleich schreibt, in welcher Höhe und aus welchem Grund er mindert, sichert seine Position, ohne einen Zahlungsrückstand zu erzeugen. Es entsteht kein Verzug, es entsteht kein Kündigungsgrund — und der zu viel gezahlte Betrag lässt sich anschließend zurückfordern (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB).
Wer stattdessen sofort kürzt, wettet darauf, die richtige Quote getroffen zu haben. Liegt er darüber, häuft sich der Differenzbetrag Monat für Monat zu einem Rückstand auf, der irgendwann die Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreicht. Dieses Risiko ist der eigentliche Grund, warum dieser Rechner keine Quoten ausgibt.
Unabhängig davon gilt: Zeigen Sie den Mangel an, sobald Sie ihn bemerken (§ 536c BGB), und halten Sie fest, wann das geschehen ist. Für die Zeit vor der Anzeige gibt es keine Minderung, und wer die Anzeige unterlässt, haftet zusätzlich für die Schäden, die dadurch entstehen. Kannten Sie den Mangel schon bei Vertragsschluss, scheidet eine Minderung von vornherein aus (§ 536b BGB).
Häufige Fragen
Fragen zum Mietminderungsrechner.
Wie berechnet der Mietminderungsrechner den Minderungsbetrag?
Der Rechner nimmt die Minderungsquote, die Sie selbst eingeben, und wendet sie auf die Bruttomiete an. Daraus ergibt sich der Minderungsbetrag für einen vollen Monat. Dieser wird durch die Zahl der Tage des Bezugsmonats geteilt und mit der Zahl der Tage multipliziert, an denen der Mangel tatsächlich vorlag. Denn die Minderung wirkt nur für die Zeit, in der die Mietsache mangelhaft ist (§ 536 Abs. 1 BGB).
Wird von der Kaltmiete oder von der Warmmiete gemindert?
Bezugsgröße ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung. Wer nur von der Nettokaltmiete mindert, rechnet sich systematisch zu wenig aus. Deshalb fragt der Rechner ausdrücklich nach der Bruttomiete.
Warum nennt dieser Rechner keine Minderungsquoten?
Die im Netz kursierenden Mietminderungstabellen sind Sammlungen einzelner Entscheidungen von Amts- und Landgerichten zu jeweils einem ganz konkreten Sachverhalt. Sie binden kein Gericht und lassen sich nicht auf andere Fälle übertragen. Hinzu kommt das Risiko: Wer zu stark mindert, gerät mit dem Differenzbetrag in Zahlungsverzug — und die Schwelle für die fristlose Kündigung liegt niedriger, als viele annehmen. Bei Wohnraum genügt es, dass der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); erst über einen längeren Zeitraum gerechnet sind es zwei Monatsmieten (Buchstabe b). Der Rechner beantwortet deshalb exakt die Frage, wie viel Euro eine bestimmte Quote ausmacht — nicht die Frage, welche Quote angemessen ist.
Muss ich dem Vermieter den Mangel melden?
Ja. Die Minderung tritt zwar kraft Gesetzes ein und muss weder erklärt noch vom Vermieter genehmigt werden. Den Mangel anzeigen müssen Sie aber (§ 536c BGB): Wer die Anzeige unterlässt, verliert das Minderungsrecht für die Zeit davor und haftet zusätzlich für Schäden, die durch die unterbliebene Anzeige entstehen. Dokumentieren Sie deshalb, wann Sie den Mangel gemeldet haben.
Soll ich die Miete kürzen oder unter Vorbehalt zahlen?
Der sichere Weg ist, die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen und die Minderung gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Dann entsteht kein Zahlungsrückstand und damit auch kein Kündigungsgrund; der zu viel gezahlte Betrag kann anschließend zurückgefordert werden (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB). Wer die Miete dagegen einseitig kürzt, trägt das volle Risiko, die Quote falsch angesetzt zu haben.
Wann ist die Mietminderung ausgeschlossen?
Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB); dasselbe gilt im Grundsatz, wenn er den Mangel selbst zu vertreten hat. Bei Wohnraum kann das Minderungsrecht dagegen nicht durch Vertrag zum Nachteil des Mieters abbedungen werden (§ 536 Abs. 4 BGB).
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Rechtlicher Hinweis: Der Mietminderungsrechner rechnet ausschließlich einen von Ihnen vorgegebenen Prozentsatz in Euro um. Er prüft nicht, ob ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, ob er erheblich ist und welche Quote angemessen wäre — und er schlägt bewusst keine Quote vor. Nicht berücksichtigt werden u. a. der Ausschluss bei Kenntnis des Mangels (§ 536b BGB), die Folgen einer unterlassenen Mängelanzeige (§ 536c BGB), vom Mieter selbst zu vertretende Mängel, Ansprüche auf Schadens- und Aufwendungsersatz (§ 536a BGB), ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht sowie Besonderheiten der Gewerberaummiete. Bei Mangelzeiträumen über mehrere Monate unterschiedlicher Länge ist der gewählte Bezugsmonat nur ein Näherungswert; rechnen Sie die betroffenen Monate in diesem Fall einzeln. Die Ergebnisse stellen keine Rechtsberatung im Sinne des RDG dar und erfolgen ohne Gewähr. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt.