V ZB 58/22

I.

In dem im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Wohnungsgrundbuch wurden im Jahre 2016 H. P. als Wohnungseigentümer und zeitgleich für die Beteiligte zu 1, seine zwischenzeitlich geschiedene Ehefrau, ein Vorkaufsrecht eingetragen „- auflösend bedingt - für den ersten das Vorkaufsrecht auslösenden Verkaufsfall - vererblich und nicht übertragbar - (…)“. Im Jahre 2019 verkaufte H. P. (nachfolgend „Voreigentümer“) die Wohnung an Dritte. Daraufhin erklärten sowohl die Beteiligte zu 1 als auch der Mieter der Wohnung, der Beteiligte zu 2, jeweils die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Der Voreigentümer ließ die Wohnung mit Genehmigung der Drittkäufer an den Beteiligten zu 2 auf, der im Oktober 2020 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Beteiligte zu 1 nahm den Voreigentümer vor dem Landgericht Dresden u.a. auf Auflassung des Wohnungseigentums in Anspruch. Die Klage wurde mit nicht rechtskräftigem Urteil vom 1. Februar 2022 abgewiesen. Am 31. März 2022 wurde das zugunsten der Beteiligten zu 1 im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht gelöscht.

Der Beschwerde, mit der die Beteiligte zu 1 beantragt hat, das Vorkaufsrecht wieder einzutragen, hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Das Oberlandesgericht hat sie zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr nunmehr ausdrücklich auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gerichtetes Beschwerdeziel weiter. II.

Das Beschwerdegericht meint, die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 1 sei nicht zu veranlassen. Zwar habe das Grundbuchamt die Löschung unter Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften vorgenommen, weil es die Beteiligte zu 1 als Berechtigte vor der Löschung nicht angehört habe. Die Beteiligte zu 1 habe aber nicht glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden sei. Es sei nicht überwiegend wahrscheinlich, dass das Vorkaufsrecht noch bestehe. Den notariellen Urkunden zufolge sei das Wohnungseigentum nach der Überlassung des Wohnraums an den Beteiligten zu 2 begründet worden und habe dieser sein damit bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Dies werde durch die tatbestandlichen Feststellungen des Urteils des Landgerichts Dresden bestätigt, und die Beteiligte zu 1 habe nicht glaubhaft gemacht, dass der Sachverhalt insoweit falsch erfasst worden sei. Dem gesetzlichen Mietervorkaufsrecht des Beteiligten zu 2 komme Vorrang gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 zu. Aus § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ergebe sich nichts anderes, da diese Norm ihrer Schutzrichtung nach nicht eingreife. Ein Vorrang gesetzlicher Vorkaufsrechte gegenüber rechtsgeschäftlich begründeten Vorkaufsrechten sei nicht nur für die Vorkaufsrechte im öffentlichen Interesse, sondern auch für das Mietervorkaufsrecht anzuerkennen, denn der Gesetzgeber verfolge mit diesem dem Allgemeinwohl dienende Ziele. Mit der wirksamen Ausübung des Mietervorkaufsrechts sei das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 1 erloschen, da es nur für den ersten Verkaufsfall bestellt worden sei. Dieser sei mit dem Verkauf der Wohnung an Dritte eingetreten. Der Verkauf könne nicht deshalb nicht als solcher gewertet werden, weil die Beteiligte zu 1 nicht zum Zuge gekommen sei. III.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung in dem angefochtenen Beschluss statthaft (§ 78 Abs. 1 GBO i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG) und auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG). Die Regelung in § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO, nach der die Beschwerde gegen eine Eintragung im Grundbuch unzulässig ist, steht der Statthaftigkeit der Rechtsbeschwerde nicht entgegen. Zwar war die Beschwerde ihrem Wortlaut nach zunächst auf Wiedereintragung des Vorkaufsrechts und damit gegen die Löschung gerichtet, die ihrerseits eine Eintragung i.S.v. § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO darstellt, da sie am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnimmt (vgl. BayObLGZ 1989, 136, 138; Demharter, GBO, 32. Aufl., § 71 Rn. 36; KEHE/Sternal, Grundbuchrecht, GBO § 71 Rn. 26; Meikel/Schmidt-Räntsch, GBO, 12. Aufl., § 71 Rn. 40). Bei der Auslegung prozessualer Anträge ist aber der Grundsatz zu beachten, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 2019 - V ZR 9/19, NJW-RR 2020, 526 Rn. 6). Das Beschwerdegericht hat die Beschwerde daher - was im Rechtsbeschwerdeverfahren im vollen Umfang nachprüfbar ist - zutreffend dahin ausgelegt, dass sie, wie von der Rechtsbeschwerde nunmehr auch ausdrücklich formuliert, auf die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des Vorkaufsrechts gerichtet ist. Denn (allein) mit diesem Rechtsschutzziel ist die Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO und damit auch die Rechtsbeschwerde statthaft.

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Beschwerdegericht lehnt es zu Unrecht ab, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des Vorkaufsrechts anzuweisen.

a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Beschwerdegerichts. Im Wege der Beschwerde kann die Löschung einer Eintragung nach § 71 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nur verlangt werden, wenn die vorgenommene Eintragung inhaltlich unzulässig ist. Die Beschwerde gegen inhaltlich zulässige Eintragungen ist nach den genannten Vorschriften nur mit dem Antrag zulässig, gegen die Eintragung einen Amtswiderspruch einzutragen. Die hier vorgenommene Löschung ist - unabhängig von der Frage, ob die Eintragung einer Löschung überhaupt jemals inhaltlich unzulässig sein kann - inhaltlich zulässig. Die Beschwerde kann deshalb nur Erfolg haben, wenn ein Amtswiderspruch einzutragen ist. Das setzt nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt die Löschung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat und das Grundbuch dadurch unrichtig (geworden) ist (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2016 - V ZB 3/14, FGPrax 2016, 244 Rn. 6).

b) Wie das Beschwerdegericht zutreffend sieht, hat das Grundbuchamt bei der Löschung des Vorkaufsrechts gesetzliche Vorschriften verletzt. Dies folgt allerdings nicht nur daraus, dass die Beteiligte zu 1 vor der Löschung nicht angehört wurde, sondern auch daraus, dass die Voraussetzungen für die Löschung nicht vorlagen.

aa) Gesetzliche Vorschriften sind i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO verletzt, wenn bei der Eintragung zu beachtende Rechtsnormen des materiellen oder formellen Rechts infolge eines objektiven Pflichtenverstoßes des Grundbuchamts nicht oder nicht richtig angewendet worden sind (Senat, Beschluss vom 21. Oktober 2021 - V ZB 52/20, ZfIR 2022, 198 Rn. 33). Dies ist hier der Fall.

bb) Die Beteiligte zu 1 war als Buchberechtigte Beteiligte des auf Anregung des Beteiligten zu 2 eingeleiteten Berichtigungsverfahrens. Als Betroffene der Löschung des zu ihren Gunsten eingetragenen Vorkaufsrechts war sie vor der Löschung zu hören (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 322/03, NJW-RR 2005, 315, 316). Das Grundbuchamt hat daher gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoßen, indem es das Vorkaufsrecht gelöscht hat, ohne der Beteiligten zu 1 rechtliches Gehör zu gewähren.

cc) Das Grundbuchamt hat zudem gegen §§ 22, 29 GBO verstoßen, indem es das Vorkaufsrecht gelöscht hat, ohne dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs in der vorgeschriebenen Form nachgewiesen war.

(1) Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch die Eintragung einer Löschung -, wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juli 2010 - V ZB 107/10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN). Danach müsste die Beteiligte zu 1 als im Grundbuch eingetragene Vorkaufsberechtigte die Löschung des Rechts bewilligen. Sie hat jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.

(2) Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist. Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen (Senat, Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15, NJW 2016, 3242 Rn. 9 mwN).

(3) Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22, § 29 Abs. 1 GBO hier nicht geführt.