V ZR 119/23

I.

Das Berufungsgericht hält die Klägerin zwar gemäß § 9a Abs. 2 WEG für prozessführungsbefugt. Die Klage sei aber unbegründet, weil Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB nicht bestünden, und zwar unabhängig davon, ob der dem ursprünglichen Gebäude zugutekommende Bestandsschutz durch die vorgenommenen baulichen Veränderungen entfallen oder erhalten geblieben und ob die Beklagte zu 2 allein wegen ihrer Eigenschaft als weitere Antragstellerin der Baugenehmigung als Störerin anzusehen sei. In der Teilungserklärung sei die Vorschrift des § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG aF abbedungen worden. Dies habe zur Folge, dass zwischen den Wohnungseigentümern neben nachbarrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 906 ff. BGB lediglich drittschützende öffentlich-rechtliche Vorschriften maßgebend seien; denn im Übrigen stellten die Vorschriften des öffentlichen Rechts lediglich behördliche Eingriffsermächtigungen dar. Durch die von den Beklagten veranlassten Baumaßnahmen seien drittschützende Normen nicht verletzt worden. Während nämlich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung (hier: Wochenendhäuser als Einzelhäuser) generell drittschützend seien, würden Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung im Regelfall ausschließlich aus städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan festgesetzt. Anderes gelte nur dann, wenn sich aus dem Bebauungsplan selbst, dessen Begründung oder sonstigen Unterlagen aus dem Planfeststellungsverfahren ergebe, dass der Plangeber im konkreten Fall die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung ausnahmsweise zumindest auch zum Schutz nachbarlicher Interessen getroffen habe. Dies lasse sich dem Bebauungsplan nicht entnehmen. Unabhängig davon könnten Verstöße gegen Maßfestsetzungen in einem Bebauungsplan von Nachbarn jedenfalls nicht losgelöst von konkreten Beeinträchtigungen gerügt werden, die die Klägerin jedoch nicht geltend mache. II.

Die Revision hat Erfolg. Die von dem Berufungsgericht gegebene Begründung trägt die Klageabweisung nicht.

1. Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend sieht, ist die Klägerin gemäß § 9a Abs. 2 WEG befugt, Ansprüche der Wohnungseigentümer wegen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend zu machen. Insoweit wird sie gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG von dem Verwalter vertreten. Ob die Klageerhebung von dem Beschluss der Wohnungseigentümer vom 22. September 2018 gedeckt ist, ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung unerheblich. Erhebt der Verwalter im Namen der GdWE Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen. Die Klageerhebung wird nämlich als Prozesshandlung gegenüber dem Gericht ebenso wie die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch die im Außenverhältnis unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters gedeckt (vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 180/21, NJW 2022, 3577 Rn. 13 f.). Ob - und ggf. unter welchen Voraussetzungen - evident bestehende Beschränkungen im Innenverhältnis der Vertretungsmacht im Prozess entgegenstehen können oder sogar ein Missbrauch der Vertretungsmacht anzunehmen sein kann, hat der Senat offengelassen (Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 180/21, NJW 2022, 3577 Rn. 15). Die Frage bedarf auch hier keiner Entscheidung, weil es jedenfalls an einer evidenten Beschränkung der Vertretungsmacht fehlt; es gibt nämlich einen Beschluss zur Klageerhebung, der lediglich nach der von der Revisionserwiderung für zutreffend erachteten Auslegung eine Klage gegen die Beklagten nicht deckt.

2. Auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen lässt sich der von der Klägerin gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend gemachte Beseitigungsanspruch nicht verneinen.

a) Dass im Ausgangspunkt ein solcher Anspruch der Klägerin in Betracht kommen kann, verkennt auch das Berufungsgericht nicht. Die von beiden Beklagten veranlassten Baumaßnahmen - deshalb kommen beide als Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht - betreffen jedenfalls auch das Gemeinschaftseigentum. Ob die übrigen Wohnungseigentümer diese Maßnahmen dulden müssen (§ 1004 Abs. 2 BGB), hängt nicht davon ab, ob die Voraussetzungen des hier grundsätzlich noch anwendbaren § 22 Abs. 1 WEG aF (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2021 - V ZR 32/21, NJW 2022, 2397 Rn. 6) vorlagen. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes über bauliche Veränderungen sind durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer abänderbar (vgl. hierzu nur Senat, Urteil vom 18. Januar 2013 - V ZR 88/12, WuM 2013, 247 Rn. 9 zu § 22 Abs. 1 WEG aF). Einer Vereinbarung stehen solche Regelungen gleich, die von dem aufteilenden Eigentümer gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG aF (vgl. auch § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) getroffen und in das Grundbuch eingetragen worden sind. Hier enthält Ziff. III.1 d) TE eine solche von § 22 Abs. 1 WEG aF abweichende Regelung. Nach dieser bestimmt sich, ob eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zulässig ist oder nicht mit der Folge, dass sie gemäß § 1004 Abs. 1 BGB abgewendet werden kann. Ist die bauliche Veränderung nach der Teilungserklärung nicht gestattet, liegt grundsätzlich bereits hierin die Verletzung des Gemeinschaftseigentums. Andernfalls scheidet ein Anspruch aus. Hierauf könnte sich auch die Beklagte zu 2 berufen, obwohl sie nicht selbst Wohnungseigentümerin ist und die Teilungserklärung nur Rechte und Pflichten der Mitglieder der GdWE begründen kann. Denn eine Duldungspflicht der Wohnungseigentümer nach § 1004 Abs. 2 BGB - die der GdWE entgegengehalten werden könnte - kann sich in entsprechender Anwendung des § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB auch aus abgeleitetem Recht ergeben, hier aus dem Recht des Beklagten zu 1 (vgl. allgemein hierzu Senat, Urteil vom 13. Mai 2022 - V ZR 7/21, MDR 2022, 894 Rn. 31; Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 46/06, WuM 2007, 29 Rn. 8).

b) Für das Revisionsverfahren ist zu unterstellen, dass der Umbau weder Bestandsschutz genießt noch in dieser Form genehmigt worden ist. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Nichts anderes folgt aus dem Hinweis des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auf die erteilte Baugenehmigung. Dazu, ob der konkret durchgeführte Umbau von der Baugenehmigung gedeckt ist, verhält sich das Berufungsurteil nämlich nicht. Deshalb ist für das Revisionsverfahren insoweit der von der Revisionsbegründung in Bezug genommene Vortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen maßgeblich, wonach der Umbau aufgrund erheblicher Abweichungen von der Baugenehmigung nicht genehmigt ist.

c) Damit stellt sich die Frage, ob bereits die unterstellten Baurechtsverstöße eine Eigentumsbeeinträchtigung i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB begründen, oder ob dies nur bei der Verletzung drittschützender Normen der Fall ist. Von Letzterem geht das Berufungsgericht aus. Die von ihm insoweit vorgenommene Auslegung der Teilungserklärung hält einer rechtlichen Überprüfung aber nicht stand.

aa) Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren separaten Häusern (Doppelhäuser, Reihenhäuser oder - wie hier - Ferienhäuser), enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen häufig die Regelung, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als würde es sich um real geteilte Grundstücke handeln bzw. als seien sie Alleineigentümer. In diesen Fällen geht die Instanzrechtsprechung - soweit ersichtlich - einhellig davon aus, dass die übrigen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nur die Einhaltung drittschützender Normen des öffentlichen Rechts verlangen können (vgl. BayObLG, NJW-RR 1997, 269; WuM 1989, 451; BayObLGZ 2001, 41, 45; NZM 2001, 769; WuM 2004, 496; OLG München, DNotZ 2008, 614, 615 f.; LG Hamburg, ZMR 2013, 992; LG Itzehoe, Urteil vom 19. April 2011 - 11 S 26/10, juris Rn. 2, 20). In der Literatur hat diese Rechtsprechung weitgehend Zustimmung gefunden (vgl. Riecke/Schmid/Drabek/Abramenko, WEG, 5. Aufl. 2019, § 22 Rn. 56, 58; Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl. 2020, § 22 Rn. 158; MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl., § 20 WEG Rn. 11; Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 20 Rn. 84: „jedenfalls“; vgl. auch BeckOK WEG/Müller [2.10.2023], § 14 Rn. 29; jurisPK-BGB/Lafontaine, 10. Aufl., § 14 WEG Rn. 53). Nur vereinzelt wird vertreten, dass ein Abwehrrecht generell auch bei der Verletzung von nicht drittschützenden Vorschriften bestehe, wie dies etwa bei einem Verstoß gegen eine Zweckentfremdungssatzung der Fall sei (vgl. Klimesch, ZMR 2016, 269, 270).