VIII ZR 201/23

Die Revision hat keinen Erfolg. Da sie durch das Berufungsgericht unbeschränkt zugelassen worden ist, ist die vom Kläger zudem vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde gegenstandslos (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, juris Rn. 7; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19). I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zu. Der Beklagte habe die Entstehung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Klägers nicht vereitelt, sondern dieses sei vielmehr nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Die Berufungskammer teile die Auffassung der - soweit ersichtlich - einhelligen Meinung in der Literatur, dass Teileigentum dem Wohnungseigentum im Hinblick auf die Anwendbarkeit dieser Vorschrift gleichstehe. Ein Vorkaufsrecht entstehe daher auch dann, wenn das spätere Teileigentum zu Wohnzwecken vermietet werde.

Die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lägen vor, insbesondere seien die Eigentumseinheiten im Kaufvertrag hinreichend bestimmt gewesen und habe sich die Aufteilungsabsicht des Beklagten objektiv manifestiert. Es handele sich nicht um einen unzulässigen "en bloc"-Verkauf, sondern um einen sogenannten Paketverkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten.

Eine Pflichtverletzung des Beklagten sei auch nicht im Hinblick auf die den Beklagten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten feststellbar. Der Kläger sei den gesetzlichen Vorgaben entsprechend sowohl über den Kaufvertrag als auch über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts informiert worden. Dafür sei die Übersendung der geschwärzten Fassung des Kaufvertrags im Januar 2018 ausreichend gewesen. Zudem habe der Kläger im März 2018 die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan erhalten.

Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeübt worden; daher sei es erloschen. Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe spätestens mit Erhalt der Teilungserklärung und des vorläufigen Aufteilungsplans im März 2018 zu laufen begonnen, so dass diese im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Ende August 2019 bereits abgelaufen gewesen sei. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handele, sei sie einer Hemmung oder nachträglichen Genehmigung nicht zugänglich. Daher ändere auch das Schreiben des Beklagten vom 18. Dezember 2018 nichts am Verlust des Vorkaufsrechts.

Schließlich seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Beklagte den Kläger pflichtwidrig an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufsrechts gehindert habe, indem er ausgehend vom Gesamtkaufpreis bewusst einen zu hohen Preis für seine Wohnung im Verhältnis zu den weiteren verkauften Einheiten festgesetzt habe. Den im Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 festgesetzten Kaufpreisen lasse sich kein auffälliges Missverhältnis entnehmen.

Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsanspruch sowie der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestünden mangels Pflichtverletzung des Beklagten beziehungsweise mangels Hauptforderung nicht. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat - teilweise allerdings nur im Ergebnis - zutreffend Schadensersatzansprüche des Klägers wegen einer (vermeintlichen) Vereitelung sowohl der Entstehung als auch der Ausübung eines Vorkaufsrechts abgelehnt, so dass die Klage auch im Hilfsantrag abzuweisen war.

1. Ohne revisionsrechtlich durchgreifenden Rechtsfehler hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag wegen einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechtes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Denn ein solches Vorkaufsrecht kommt auch - wenngleich aufgrund einer analogen Anwendung dieser Vorschrift - bei der Begründung von Teileigentum in Betracht und ist im Streitfall auch entstanden.

a) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch entstehen kann, wenn an Räumen, die - wie hier - als Wohnraum vermietet worden sind, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigentum begründet worden ist beziehungsweise werden soll.

aa) Eine direkte Anwendung der vorgenannten Bestimmung scheidet zwar - anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - aus, da der Beklagte an den dem Kläger vermieteten Räumen Wohnungseigentum weder begründet noch dies beabsichtigt hat und die Begründung von Teileigentum von der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfasst ist.

Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.

Den Begriff des Wohnungseigentums definiert der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 Halbs. 1, Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung und unterscheidet ihn vom Begriff des Teileigentums, das an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes begründet werden kann (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG). Mangels entsprechender Anhaltspunkte in den Gesetzesmaterialien (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.; 12/3254, S. 40; 14/4553, S. 46, 72) ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Wohnungseigentums in § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB in einem abweichenden - auch Teileigentum umfassenden - Sinn verstanden wissen wollte. Soweit der Gesetzgeber in § 1 Abs. 6 WEG (früher § 1 Abs. 5 WEG) angeordnet hat, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten, fehlt im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 577 BGB eine dahingehende Regelung (vgl. demgegenüber MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8 [eine Übertragung des Rechtsgedankens des § 1 Abs. 6 WEG auf § 577 BGB befürwortend]; vgl. auch Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380).