VIII ZR 281/23

Die Revision hat Erfolg.

Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I.

Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2023, 761) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bejaht und festgestellt, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 25,81 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung zustehe.

Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen.

Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirksam.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei.

Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2021, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme nicht feststellen können.

Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach schwanke und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedriger liege als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei.

Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahresverbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten möglichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durchschnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um einen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln.

Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolgten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognostischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche ergeben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe.

Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel begründen können. So habe er bei diesem Termin festgestellt, dass weder die an der Heizung vorgenommene Regelung noch der Kessel korrekt eingestellt gewesen seien. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. November 2017 um 25,81 € getroffen noch ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt.

1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15).