VIII ZR 282/23

Die Revision hat Erfolg.

Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprüfung. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu.

Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen.

Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirksam.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig eingespart worden sei.

Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungsanlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass aufgrund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeitraum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste.

Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energieeinsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht herleiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theoretische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen können, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung Endenergie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei.

Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlägen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energieversorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Objekts darlegen zu können.

Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolgten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognostischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche ergeben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst.

1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15).

2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten.