VIII ZR 356/20

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 182) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Eigenbedarfskündigung der Kläger habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, da die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB, § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin erst durch den Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2015 in Gang gesetzt worden und damit bei Abfassung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen gewesen sei.

Dass die Beklagte die Wohnung bis zu der Zusatzvereinbarung am 28. Mai 2014 lediglich als Untermieterin, nicht jedoch als Hauptmieterin genutzt habe, mithin - anders als es die zeitliche Reihenfolge des § 577a Abs. 1 BGB vorgebe - erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eingetreten sei, stehe ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar führe eine bloße rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergehe. Vorliegend habe die Beklagte aber bereits in der Wohnung gewohnt, bevor Wohnungseigentum gebildet worden sei, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für die Beklagte gegolten habe. Hinzu komme, dass das Mietverhältnis auch nach dem Eintritt der Beklagten als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekündigt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu der weiteren Mitmieterin - der Schwester der Beklagten - aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlegen habe. Nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, sei das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schutzes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten allein fortgesetzt worden, die sich somit auch weiterhin auf § 577a BGB berufen könne.

Eine Veräußerung des nach Begründung des Mietverhältnisses gebildeten Wohnungseigentums, durch welche die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste "Erwerberin" des Wohnungseigentums in das Mietverhältnis eingetreten sei, habe erst im Jahr 2015 stattgefunden. Die zuvor nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahr 1997 zwischen den beiden Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigentumsanteils von 1/5 - wodurch der bisherige Miteigentümer A. zum Alleineigentümer geworden sei - stelle sich zwar als rechtsgeschäftliche Veräußerung (eines Teils) des Wohnungseigentums dar. Entgegen der Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW 1982, 451) sei in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer letzterer jedoch nicht "Erwerber" des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB.

Entscheidend sei insoweit, ob ein Wechsel in der Vermieterstellung stattgefunden habe. Denn Voraussetzung für den Beginn der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB sei ein Übergang des Mietvertrags auf den Erwerber und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters, der geeignet sei, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Der Schutz des § 577a BGB ziele auf den Fall ab, in welchem sich der Mieter durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgende Veräußerung einem "Erwerber" (und dessen Eigenbedarf) gegenübersehe, der bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sei. Ein solcher Vermieterwechsel habe im Jahr 1997 nicht stattgefunden.

Es handele sich nicht bereits deswegen um eine Veräußerung an einen "Dritten" im Sinne des § 566 BGB, weil die ursprünglich vermietenden Miteigentümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien. Denn der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332) habe klargestellt, dass im Falle der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters eintrete, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen übertrage. Sollte Herr B. durch den Erwerb des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück zum (Mit-)Vermieter geworden sein, sei er dies somit auch nach der Übertragung dieses Anteils an Herrn A. geblieben. Letzterer sei (ebenfalls) vor wie nach der Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils an ihn Vermieter der Wohnung gewesen und hätte Eigenbedarf geltend machen können. Somit habe sich das Kündigungsrisiko für die Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einen einzelnen der vormaligen Miteigentümer nicht erhöht. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) - deren Voraussetzungen als solche zugunsten der Kläger im Revisionsverfahren zu unterstellen sind - nicht verneint werden. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die zehnjährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin nicht bereits durch die Veräußerung des 1/5-Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum auf den bisherigen Miteigentümer A. im Jahr 1997 ausgelöst wurde, sondern erst mit der Veräußerung der Eigentumswohnung im Jahr 2015 an eine GmbH begonnen hat und damit im Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigung der Kläger im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen war.

Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge, wonach die Wohnung bereits an den Mieter überlassen worden sein muss, bevor das Wohnungseigentum begründet wurde, lägen in der Person der Beklagten vor, welche die Wohnung zunächst als bloße Untermieterin bewohnt hatte und erst infolge der Vereinbarung vom 28. Mai 2014 - zeitlich nach der Begründung des Wohnungseigentums - zur Hauptmieterin wurde. Anders als das Berufungsgericht meint, greift zu ihren Gunsten ein "mittelbarer Kündigungsschutz" nicht ein. Soweit das Berufungsgericht überdies auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten abstellt, nimmt es zwar im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend an, dass die Beklagte dann in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1, 2 BGB fiele, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre, da in diesem Fall der in der Person der Schwester der Beklagten angelegte Kündigungsschutz auf sie übergegangen wäre. Jedoch tragen die insoweit getroffenen Feststellungen die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB bislang nicht.

1. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind.

a) Von dieser Ermächtigung hat das Land Berlin mittels der Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklauselverordnung) vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) Gebrauch gemacht. Nach § 2 dieser Kündigungsschutzklauselverordnung kann sich ein Erwerber von Wohnungseigentum auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB in Berlin erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen.

b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin wirksam. Dem steht, anders als die Revision meint, insbesondere nicht entgegen, dass die Verordnung "gleich ganz Berlin" zu einem Gebiet erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine derartige Gebietsausweisung hält sich im Rahmen des dem Verordnungsgeber zustehenden Beurteilungsspielraums.