VIII ZR 42/20

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Aufgrund der Erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 sei die Miete wirksam erhöht worden, so dass ihm sowohl ein Anspruch auf Zahlung rückständiger als auch auf künftige Zahlung einer um 120 € höheren (Nettokalt-)Miete zustehe. Die Widerklage sei unbegründet.

Die formularvertragliche Indexmietvereinbarung der Parteien sei wirksam. Sie entspreche den Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB und verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Zwar dürfe bei Vereinbarung einer Indexmiete eine Erhöhung nur dann vorgenommen werden, wenn die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sei (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) und in der Klausel sei nicht angegeben, wann diese Jahresfrist vorliegend beginne. Es kämen etwa der Abschluss des Mietvertrags oder der Mietbeginn in Betracht. Die objektive Auslegung der Klausel ergebe jedoch eindeutig, dass an den Beginn des Mietverhältnisses anzuknüpfen sei. Dies folge bereits aus dem Begriff des "Mietzinses", welcher die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung darstelle. Maßgebend sei nicht der rechtliche Bestand des Mietvertrags, sondern die Mietzahlungsverpflichtung.

Auch die fehlende Angabe eines Basisjahrs - das Jahr, auf den der Verbraucherpreisindex alle fünf Jahre unter grundlegender Neuberechnung umgestellt wird - führe nicht zur Intransparenz der Klausel. Die auch insoweit vorzunehmende ergänzende Auslegung ergebe, dass das Basisjahr (Index = 100) zugrunde zu legen sei, in dem der Mietbeginn liege.

Auch bezüglich der zu ändernden "Miete" sei die Klausel nicht unklar, denn Gegenstand der Anpassung sei die Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Nach dem Wortlaut der Klausel könne eine "Änderung der Miete" erklärt werden, "sofern der Mietzins" ein Jahr unverändert bestanden habe. Worauf sich die Indexierung beziehe, richte sich vor allem nach der Mietstruktur des konkreten Vertrags. Vorliegend seien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 2 BGB vereinbart, über die abgerechnet werde. Diese variablen, verbrauchsabhängigen Kosten seien nicht für die Überlassung des Objekts selbst zu zahlen und somit von der Indexierung nicht erfasst.

Eine Unklarheit ergebe sich schließlich auch nicht daraus, dass in der Vereinbarung nicht klargestellt sei, ob der Jahres- oder der Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts für die Auslösung einer Mietänderung maßgeblich sei. Angesichts der grundsätzlichen Ausgestaltung des Mietvertrags mit monatlicher Zahlung der Miete sowie des unterjährigen Beginns des Mietverhältnisses sei die Vereinbarung so auszulegen, dass der Monatsverbraucherpreisindex entscheidend sei.

Auf Grundlage der somit wirksamen Klausel habe der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 sein Recht zur Mietanpassung wirksam ausgeübt. Die hierin enthaltenen Angaben genügten den Anforderungen.

Das Schreiben führe auch inhaltlich zu einer monatlichen Erhöhung der Miete um 120 € auf 1.020 €. Der Kläger habe die Berechnung so vornehmen dürfen, dass er die prozentuale Änderung auf den gesamten Zeitraum von Mai 2007 bis November 2017 bezogen habe. Die vom Beklagten angedachte Berechnungsweise, wonach eine Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jeweiliger Überschreitung des zwischen den Parteien vereinbarten 3 %-igen Schwellenwerts vorgenommen werden müsse, wodurch die Erhöhung lediglich 12,8 % betrage, ergebe sich weder aus der Vereinbarung noch aus dem Gesetz.

Schließlich sei es unschädlich, dass der Kläger eine zu niedrige prozentuale Steigerung errechnet sowie dem Erhöhungsschreiben den - nicht maßgebenden - Index des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt habe. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung einer um 120 € erhöhten (Nettokalt-)Miete ab dem 1. März 2018 aus § 535 Abs. 2, § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB zusteht. Sowohl die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) als auch die konkrete Mieterhöhungserklärung (§ 557b Abs. 3 BGB) sind wirksam. Damit sind die entsprechenden Leistungsanträge des Klägers im ausgeurteilten Umfang begründet und die auf Feststellung einer fehlenden Berechtigung zur Mietanpassung auf Basis der vertraglichen Vereinbarung gerichtete Widerklage unbegründet.

1. Die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart.

Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland - Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) - bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorliegend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).