VIII ZR 55/19

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestanforderungen nicht erfülle.

Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen absenken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei.

Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken beziehungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert.

Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Modernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zumindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermögliche.

Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermittlung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Heizenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Ebenso pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energieverbrauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen.

Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand gelegen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Verteilungsverlusten verbunden sein.

Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungsschreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Berechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle.

Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohngebäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Ausführung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich eine monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietvertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle.

Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es fehle an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatzweise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu duldende Energieeinsparung verbunden sei. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die Anforderungen nach § 555c Abs. 1 BGB.

1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhältnis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündigungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war.

a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten.

b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20).