VIII ZR 81/19

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Erhöhungserklärung vom 11. Oktober 2016 aus formellen Gründen unwirksam sei. Die monatliche Kaltmiete für die Wohnung habe sich jedoch aufgrund der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieterhöhung zum 1. Oktober 2017 um 187,32 € auf 494,15 € erhöht. Zwar sei auch diese Erhöhungserklärung teilweise - namentlich in Bezug auf die Kosten für die Umstellung der Heizung von Gas- auf Fernwärme - formell unzureichend. Im Übrigen sei sie hingegen in formeller wie materieller Hinsicht wirksam.

Dies betreffe zunächst den Austausch der etwa 60 Jahre alten Wohnungstür. Die neue Tür verfüge über einen besseren Schallschutz, einen sogenannten "Kältefeind", eine dreifache Bolzenverriegelung, einen Türspion und entspreche der Klimaklasse III. Da nur fällige Instandsetzungskosten von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien, sei ein Abzug von den aufgewendeten Kosten nicht veranlasst. Denn die Klägerin habe konkreten Bedarf zur Instandsetzung der Wohnungstür nicht dargelegt. Bei den behaupteten Abblätterungen und Absplitterungen an der Tür könne es sich auch um bloße Gebrauchsspuren gehandelt haben.

Auch die Erneuerung der Briefkastenanlage rechtfertige die geltend gemachte Mieterhöhung. Diese weise nach den Angaben der Beklagten einen besseren Diebstahlschutz auf. Die Klägerin habe demgegenüber nicht dargelegt, dass Mängel an der Anlage vorgelegen hätten, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten.

Die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Haustüren und Treppenhausfenster stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den insoweit geltend gemachten Anspruch auf Mieterhöhung begründe. Konkrete Mängel, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten, habe die Klägerin nicht vorgebracht. Für ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht gewesen, habe sie lediglich einen untauglichen Beweis angeboten, da ein Sachverständiger zu dem Zustand der alten Fenster keine Feststellungen mehr treffen könne.

Ferner habe sich die Miete wegen des Einbaus der Gegensprechanlage und der Bewegungsmelder in der geltend gemachten Höhe erhöht. Es handele sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten umlagefähig seien. Konkreten Instandsetzungsbedarf habe die Klägerin insoweit nicht dargelegt.

Auch die Kosten für den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin seien in voller Höhe umlagefähig. Der Einbau von Isolierglasfenstern "mit besseren Werten" rechtfertige die Annahme, dass eine Modernisierungsmaßnahme vorliege. Für ihre Behauptung, die ursprünglich verbauten Fenster hätten Einbruchspuren aufgewiesen, habe die Klägerin keinen Beweis angeboten.

Ein Anspruch auf Mieterhöhung sei auch wegen der Dämmung der Kellerdecke, der Fassade und des Dachs gegeben. Auf den konkreten Dämmstoff komme es nicht an, weil die Kellerdecke erstmalig gedämmt worden sei. Im Übrigen habe die Klägerin sich in diesem Zusammenhang nicht darauf beschränken dürfen, die ordnungsgemäße Ausführung der Dämmarbeiten zu bestreiten, sondern zumindest darlegen müssen, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von mangelhaften Arbeiten ausgehe.

Der Umstand, dass die Erhöhungserklärung vom 19. Juli 2017 den formellen Anforderungen teilweise nicht genüge, führe nicht zu deren Gesamtnichtigkeit gemäß § 139 BGB. Die Mieterhöhungserklärung falle als einseitiges Rechtsgeschäft unter den Anwendungsbereich des § 139 BGB. Sie stelle ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, und könne so zerlegt werden, dass ein selbständiger, der Geltung fähiger Teil verbleibe. Eine Teilung sei auch nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen.

Die Abwägung der wechselseitigen Interessen ergebe, dass der Schutz des Mieters es nicht erfordere, von einer Gesamtunwirksamkeit der Erhöhungserklärung auszugehen. Der Vermieter würde durch die Annahme einer Gesamtnichtigkeit erheblich benachteiligt, weil er auch denjenigen Teil der Mieterhöhung, den er ordnungsgemäß erklärt habe, erst künftig - nach erneuter, insgesamt formell ordnungsgemäßer Erklärung der Mieterhöhung - fordern könne. Demgegenüber entstünden dem Mieter, der von den abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiere, keine nennenswerten Nachteile, wenn eine Mieterhöhungserklärung teilweise - in Bezug auf einzelne der durchgeführten Baumaßnahmen - als wirksam erachtet würde. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand.

1. Die Revision ist zulässig und insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Der Umstand, dass es die im Tenor nicht eingeschränkte Zulassung der Revision in den Entscheidungsgründen damit begründet hat, die Frage der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen sei bisher höchstrichterlich nicht entschieden, lässt nicht auf eine Beschränkung der Revisionszulassung schließen.

Von einer solchen Zulassungsbeschränkung ist nur auszugehen, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, juris Rn. 15; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24). Das ist hier nicht der Fall. In Betracht käme vorliegend allenfalls eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Streitstoff, der die in § 559b Abs. 1 BGB geregelten formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung betrifft (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6 f.). Eine solche Beschränkung lässt sich aber weder - in der gebotenen Klarheit - der Formulierung der für zulassungsrelevant gehaltenen Rechtsfrage durch das Berufungsgericht ("die Frage der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen und insbesondere die Frage der rechtlichen Teilbarkeit des Mieterhöhungsverlangens") entnehmen noch betrifft diese Frage - sei es aus rechtlichen oder aus tatsächlichen Gründen - allein den Fall einer wegen formeller Mängel teilweise unwirksamen Mieterhöhung, sondern vielmehr auch den - hier ebenfalls nicht von vornherein auszuschließenden - Fall einer materiell nur zum Teil berechtigten Mieterhöhung.

2. Die Revision ist auch begründet. Zwar hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Beklagten ihre - allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildende - Mieterhöhung vom 19. Juli 2017 bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Baumaßnahmen ausreichend begründet und erläutert haben (§ 559b Abs. 1 BGB) und die Erhöhungserklärung auch nicht infolge einer unzureichenden Begründung der - in der Revisionsinstanz nicht anhängig gewordenen - Mieterhöhung wegen der Heizungsumstellung insgesamt nichtig ist.