XII ZR 129/16

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I.

Dieses hat seine Entscheidung wie folgt begründet:

Der streitgegenständliche Nutzungsvertrag sei durch die Kündigung vom 4. Oktober 2012 beendet worden, bevor die Beklagte das Eigentum an den Flächen erworben habe. Der Vertrag sei nicht als Pachtvertrag, sondern als Grundstücksmietvertrag in der Form der Gewerbemiete zu qualifizieren. Selbst wenn das vereinbarte Entgelt weit unter dem Marktpreis liegen sollte, handele es sich um eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung, so dass kein Leihvertrag vorliege. Allein daraus, dass die Vertragsparteien mehrfach Begriffe des Pachtrechts verwendeten, wiewohl sie auch von der "vermieteten Dachfläche" sprächen, könne nicht automatisch auf die Rechtsnatur des Vertrags geschlossen werden. Die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht sei vielmehr danach vorzunehmen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder aber Gebrauch und Fruchtgenuss zu gewähren seien. Verträge, die die Überlassung von Flächen zur Installation und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen regelten, seien in aller Regel als Grundstücksmietvertrag anzusehen. Eine Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand liege nicht vor. Die auf einem Grundstück erzeugte Elektrizität stelle weder eine Frucht im Sinne des § 99 Abs. 1 BGB noch eine sonstige Ausbeute aus der Sache dar, da die Strahlungsenergie nicht aus der Substanz der überlassenen Fläche oder des Sonnenlichts gewonnen werde und auch keine Sache sei. Die vom Netzbetreiber erlangte Vergütung sei auch keine unmittelbare Rechtsfrucht im Sinne von § 99 Abs. 2 BGB. Das dem Betreiber einer Photovoltaikanlage eingeräumte grundstücksbezogene Nutzungsrecht könne nicht unmittelbar auf die Gewinnung der Einspeisevergütung abzielen. Es schaffe allein die technischen Grundbedingungen für die Errichtung, den Betrieb und den Rückbau einer Photovoltaikanlage. Die Förderung sei staatlicherseits vorgegeben und einer Parteivereinbarung entzogen. Die genutzte Grundstückssubstanz führe für sich genommen nicht zur Ertragsziehung.

Der ursprüngliche Vermieter sei mangels Einhaltung der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB auch trotz der vereinbarten Vertragslaufzeit von 30 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Die Vertragsparteien hätten nicht dieselbe Urkunde eigenhändig handschriftlich unterzeichnet, so dass die Schriftform des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht gewahrt sei. Gleiches gelte für die Schriftform nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB. Denn der ursprüngliche Vermieter sei nicht in den Besitz des Vertragsexemplars mit der Originalunterschrift des Klägers gelangt. Dies sei aber erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ("für die andere Partei bestimmte Urkunde") ergebe. Die höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach es nicht darauf ankomme, in wessen Besitz eine Vertragsurkunde nach der Unterschrift verbleibe, beziehe sich nur auf den Fall des § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die mangelnde Schriftform sei auch nicht wirksam nachgeholt worden. Die Kündigungsfrist bestimme sich zwar nach § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Zugleich sei jedoch die Frist des § 550 Satz 2 BGB zu berücksichtigen, so dass die Kündigung erst zum 5. März 2013 wirksam sei. II.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Das Berufungsgericht hat das Vertragsverhältnis nicht als Pachtverhältnis, sondern als Mietvertrag eingestuft. Damit weicht es von der in der obergerichtlichen Rechtsprechung verbreiteten, dort aber nicht näher begründeten Beurteilung vergleichbarer Nutzungsverhältnisse als Pachtvertrag ab (vgl. OLG Zweibrücken ZMR 2017, 694, 695; OLG Frankfurt Beschluss vom 4. November 2014 - 20 W 256/13 - juris Rn. 11 f.; OLG Saarbrücken NJW 2012, 3731 ff.; OLG München MittBayNot 2008, 320 f.; OLG Koblenz CuR 2007, 107, 108; OLG Schleswig WM 2005, 1909, 1912; OLG Oldenburg NJW-RR 1998, 644; Vergabekammer Bremen Beschluss vom 14. August 2007 - VK 5/07 - juris Rn. 20 f.; offen gelassen etwa von OLG Oldenburg NJW-RR 2014, 571; OLG Brandenburg Urteil vom 30. März 2011 - 3 U 113/10 - juris Rn. 29; OLG Brandenburg Urteil vom 16. September 2009 - 3 U 180/08 - juris Rn. 16; OLG Naumburg - Urteil vom 18. Dezember 2001 - 11 U 213/01 - juris Rn. 11).

Jedenfalls für den vorliegenden Fall dürfte die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts zutreffend sein (vgl. auch Aigner/Mohr ZfIR 2009, 8, 10; Ganter WM 2002, 105, 106 f.; Goecke/Gamon WM 2000, 1309 Fn. 2; Kappler ZfIR 2012, 264, 265; Roth ZfIR 2015, 635, 639 f.). Ob ein Vertrag, mit dem eine Partei der anderen ein Grundstück zur Nutzung überlässt, als Miet- oder Pachtvertrag einzustufen ist, hängt nach § 581 BGB davon ab, ob dem Nutzer neben dem Gebrauch des Grundstücks auch der Genuss der Früchte (§ 99 BGB), soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, zusteht.

Bei der Überlassung eines Grundstücks zum Zwecke der Errichtung und des Betriebs einer Photovoltaikanlage kommt die Annahme einer Rechtsfrucht im Sinne des § 99 Abs. 2 BGB oder eines Falls der mittelbaren Fruchtziehung (§ 99 Abs. 3 BGB) ohnehin nicht in Betracht. Aber auch § 99 Abs. 1 BGB greift nicht ein, weil es sich bei der Elektrizität, die mittels der vom Nutzungsberechtigten selbst zu errichtenden Photovoltaikanlage gewonnen werden soll, um keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks im Sinne des § 99 Abs. 1 BGB handelt (vgl. BeckOGK/Mössner [Stand: 1. September 2017] BGB § 99 Rn. 10.1; Erman/Schmidt BGB 15. Aufl. § 99 Rn. 4; jurisPK-BGB/Vieweg [Stand: 24. Mai 2017] § 99 Rn. 7; MünchKommBGB/Stresemann 7. Aufl. § 99 Rn. 5; Palandt/Ellenberger BGB 77. Aufl. § 99 Rn. 2; Soergel/Marly BGB 13. Aufl. § 99 Rn. 9; Staudinger/Stieper BGB [2017] § 99 Rn. 10; zweifelnd BeckOK BGB/Fritzsche [Stand: 15. Juni 2017] § 99 Rn. 7). Die Revision erkennt dies letztlich selbst, wenn sie ausführt, die Elektrizität solle aus der Substanz des auf die überlassene Fläche einstrahlenden Sonnenlichts gewonnen werden, mithin nicht aus der Substanz des Grundstücks selbst. Soweit sich die Revision darauf beruft, dass das Reichsgericht die vertragliche Einräumung des Rechts, das in einem Graben fließende Wasser zum Betrieb einer Brettschneidemühle zu benutzen, als Grundstückspacht eingeordnet hat (vgl. RG SeuffA 83 Nr. 68), betrifft das unabhängig davon, ob dieser rechtlichen Einschätzung beizutreten ist (vgl. insoweit Staudinger/Stieper BGB [2017] § 99 Rn. 10), eine andere Fallgestaltung.

Die rechtliche Qualifizierung des "Nutzungsvertrags" kann jedoch schon deshalb dahinstehen, weil sie Bedeutung nur für den Zeitpunkt einer eventuell durch die Kündigung bewirkten Vertragsbeendigung erlangen kann. Während bei Vorliegen eines Mietvertrags eine am 4. Oktober 2012 ausgesprochene, auf § 550 BGB gestützte ordentliche Kündigung zur Vertragsbeendigung mit Ablauf des ersten Jahres nach Überlassung des Grundstücks führen konnte (nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum 5. März 2013; § 550 Satz 2 BGB), wäre sie bei Annahme eines Pachtvertrags und daraus folgender Anwendbarkeit der Kündigungsfrist des § 584 Abs. 1 BGB erst zum Schluss des folgenden Pachtjahres und damit zum 5. März 2014 wirksam geworden. Der Klageantrag, mit dem der Kläger die Feststellung begehrt, dass das Vertragsverhältnis durch die Kündigung vom 4. Oktober 2012 nicht beendet wurde, ist aber nicht davon abhängig, ob die Kündigung im Jahre 2013 oder im Jahre 2014 Wirksamkeit erlangte. Gleiches gilt für das auf Schadensersatz gerichtete Feststellungsbegehren. Zwar wäre dann die Zutrittsverweigerung von März 2013 bis März 2014 unberechtigt erfolgt. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Kläger mit der noch in der Planung befindlichen Photovoltaikanlage in diesem Zeitraum bereits Erträge oder gar Gewinne hätte erzielen können.

2. Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der streitgegenständliche Nutzungsvertrag habe nicht die - nach §§ 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB unbeschadet der Einordnung als Miet- oder Pachtvertrag erforderliche - Schriftform des § 550 Satz 1 BGB eingehalten und sei daher gemäß § 550 Satz 2 BGB mit Ablauf eines Jahres nach der Überlassung des Grundstücks ordentlich kündbar gewesen. Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen kann ein Schriftformmangel nicht bejaht werden. Indem die Vertragsparteien jeweils gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnet haben, ist die Schriftform des § 550 BGB vielmehr unabhängig davon gewahrt, ob diese Vertragsurkunden nach Unterzeichnung in den Herrschaftsbereich der jeweils anderen Vertragspartei gelangt sind.