V ZB 198/15

I.

Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten bebauten Grundstücks. Es befindet sich im Geltungsbereich einer durch den vormaligen Bezirk P. nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassenen Erhaltungsverordnung (GVBl. 1999 S. 104). Am 3. März 2015 machte der Senat von Berlin von der in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB enthaltenen Ermächtigung Gebrauch und erließ eine Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in dem Gebiet der Erhaltungsverordnung (GVBl. 2015 S. 43 - nachfolgend: Umwandlungsverordnung oder UmwandV). Gemäß § 1 UmwandV darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden. Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in Kraft getreten. Sie ist gemäß § 3 Satz 2 UmwandV auf Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, die vor dem 3. März 2015 gestellt worden sind, nicht anzuwenden.

Mit notarieller Urkunde vom 10. März 2015 teilte die Beteiligte das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten und bewilligte die Aufteilung. Auf den am 12. März 2015 eingegangenen Vollzugsantrag vom 11. März 2015 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - mit Zwischenverfügung vom 7. April 2015 darauf hingewiesen, dass der Eintragung das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung entgegenstehe. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte weiter die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen. II.

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZWE 2016, 82 veröffentlicht ist, meint, das vom Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, da der beantragte Vollzug der Teilungserklärung einer Genehmigung nach § 1 UmwandV bedürfe und die Beteiligte insoweit einer Verfügungsbeschränkung unterliege. Dass die Umwandlungsverordnung zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt noch nicht in Kraft gewesen sei, ändere hieran nichts, weil für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei. Zwar könnten nach § 878 BGB Verfügungsbeschränkungen den Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend und der Eintragungsantrag gestellt worden sei. Ob dies für die Teilungserklärung entsprechend gelte, könne jedoch dahinstehen, weil es hier an der für eine analoge Anwendung erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehle. Der Gesetzgeber habe die Frage eines im Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt schützenswerten Vertrauens gesehen und abschließend geregelt. III.

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des Beschwerdegerichts, die Zwischenverfügung des Grundbuchamts sei zu Recht ergangen, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

1. Die Zwischenverfügung weist zwar einen zulässigen Inhalt i.S.d. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO auf. Sie zielt auf die Behebung eines Mangels des Antrags, der mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (vgl. zu diesem Erfordernis Senat, Beschluss vom 26. Juni 2014 - V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192 Rn. 6). Fehlt eine kraft gesetzlicher Bestimmung erforderliche behördliche Genehmigung, hat dies nämlich zur Folge, dass das Rechtsgeschäft von seinem Abschluss bis zur endgültigen Entscheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam ist. Mit Erteilung der Genehmigung wird es rückwirkend vom Zeitpunkt seines Abschlusses an voll wirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 2015 - V ZB 86/13, DNotZ 2015, 526 Rn. 8 mwN zu dem Erfordernis der Genehmigung der Sanierungsbehörde gemäß § 144 Abs. 2 BauGB).

2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts bedarf die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks aber keiner Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV.

a) Dieses Grundstück liegt allerdings im räumlichen Anwendungsbereich der Erhaltungsverordnung und der Umwandlungsverordnung. Auch zeitlich sind die Verordnungen anwendbar, weil der Eintragungsantrag der Beteiligten am 12. März 2015 und damit nach dem in der Umwandlungsverordnung gemäß § 3 Satz 3 maßgeblichen Stichtag des 3. März 2015 bei dem Grundbuchamt eingegangen ist. Da die Umwandlungsverordnung - erfasst wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung gemäß § 8 WEG (vgl. OLG München, NJW-RR 2016, 137, 138; BeckOK BauGB/Oehmen, 32. Edition, § 172, Rn. 12; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2015], § 172, Rn. 121; Brügelmann/Bank, BauGB [2011], § 172 Rn. 38) - gemäß § 3 Satz 1 UmwandV am 14. März 2015 in Kraft getreten ist, bestand am 7. April 2015, als das Grundbuchamt über den Eintragungsantrag entschieden hat, das Erfordernis der Genehmigung. Dass der Antrag noch vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung eingegangen ist, ändert hieran grundsätzlich nichts. Die Verfügungs- bzw. Bewilligungsbefugnis (§ 19 GBO) muss bis zur Vollendung des Rechtserwerbs gegeben sein, so dass in der Regel der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1962 - III ZR 83/61, NJW 1963, 36 f.; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., Nach § 20 Rn. 58; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19 Rn. 60; BeckOK GBO/Holzer, 26. Edition, § 19 Rn. 80; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 19 Rn. 68). Tritt - wie hier - bis zum Zeitpunkt der Eintragung eine Verfügungsbeschränkung ein, ist sie von dem Grundbuchamt zu beachten (Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19 Rn. 61; BeckOK GBO/Holzer, 26. Edition, § 19 Rn. 81).

b) Das Genehmigungserfordernis für diesen Antrag gilt aber in entsprechender Anwendung des § 878 BGB nicht.

aa) Unmittelbar ist die Vorschrift auf den noch vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung gestellten Eintragungsantrag der Beteiligten allerdings nicht anzuwenden. § 878 BGB erfasst seinem Wortlaut nach nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Hiernach wird eine von dem Berechtigten gemäß §§ 873, 875 oder 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Dazu gehört die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht. Sie setzt im Unterschied zu den in §§ 873, 875 und 877 BGB genannten Verfügungen nur die einseitige Erklärung des Eigentümers, aber keine Einigung voraus.

bb) In Betracht kommt deshalb nur eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB auf die Aufteilung nach § 8 WEG. Hierzu werden verschiedene Auffassungen vertreten.

(1) Die ganz überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum bejaht eine analoge Anwendung auf alle Eigenverfügungen (vgl. LG Leipzig, NotBZ 2000, 342; Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 9; MüKoBGB/Kohler, 6. Aufl., § 878 Rn. 23; NK-Krause, BGB, 4. Aufl., § 878 Rn. 4; Lemke, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 878 BGB Rn. 3; BeckOK BGB/Eckert, 39. Edition, § 878 Rn. 4; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 878 Rn. 2; BeckOGK/Kesseler, BGB [Stand: 1. Mai 2016], § 878 Rn. 48; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 878 Rn. 4; Erman/Artz, BGB, 14. Aufl., § 878 Rn. 2; Hügel/Elzer, WEG, § 8 Rn. 6; Krause in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 8 Rn. 3; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., Nach § 20 Rn. 70; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 3. Aufl., § 19 Rn. 165). Zur Begründung wird auf § 1196 Abs. 2 BGB verwiesen, wonach § 878 BGB auf die Begründung einer Eigentümergrundschuld Anwendung findet. Diese Vorschrift zeige, dass § 878 BGB Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens sei, der nicht nur für die in der Vorschrift genannten Verfügungen und die in § 1196 Abs. 2 BGB angesprochene Eigentümergrundschuld gelte, sondern auch für andere Eigenverfügungen, insbesondere eine Aufteilung nach § 8 WEG, seine Berechtigung habe (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 9; BeckOK BGB/Eckert, 39. Edition, § 878 Rn. 4; MüKoBGB/Kohler, 6. Aufl., § 878 Rn. 23; NK-Krause, BGB, 4. Aufl., § 878 Rn. 4).

(2) Die Gegenansicht verweist darauf, dass Eigenverfügungen nicht, wie in § 878 BGB verlangt, für den Eigentümer bindend werden. Mangels eines Begünstigten, welcher auf eine fortbestehende Verfügungsmacht vertraue, bestehe kein Bedarf für eine erweiternde Anwendung (vgl. LG Köln, MittRhNotK 1984, 16, 17 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 113; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 13 Rn. 9). Ausnahmen werden allerdings teilweise für den Eigentumsverzicht nach § 928 BGB (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 13 Rn. 9) und für das hier interessierende Genehmigungserfordernis nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3846, 3836) zugelassen.