V ZR 11/18

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Rücktritt des Klägers von dem Kaufvertrag wirksam, sodass er dessen Rückabwicklung verlangen könne. In dem Vertrag hätten die Parteien zwar nicht ausdrücklich geregelt, dass der Kläger nicht nur den Ausgleich von Unterdeckungen des Hauskontos, sondern auch Freistellung von seinen Pflichten aus dem Gesamtschuldnerverhältnis zu der Streithelferin verlangen könne. Letzteres entspreche aber dem Sinn und Zweck des Vertrags. Der Kaufpreis habe durch die Freistellung von den Darlehensverbindlichkeiten entrichtet werden sollen. Dieses Ziel sei ursprünglich durch die Verpflichtung zum Ausgleich von Unterdeckungen des Hauskontos zu erreichen gewesen, weil von diesem auch die Darlehensverpflichtungen bedient worden seien. Nachdem aber die Streithelferin die Verpflichtungen aus dem Darlehen unmittelbar gegenüber der Bank beglichen habe und Gesamtschuldnerausgleich außerhalb des Hauskontos verlange, sei das angestrebte Ziel einer Bezahlung des Kaufpreises durch Ausgleich von Darlehensverbindlichkeiten nur in der Weise zu erreichen, dass der Kläger von den Verbindlichkeiten gegenüber der Streithelferin freigestellt werde. Dem Freistellungsanspruch könne die Beklagte nicht entgegenhalten, dass die Forderung der Streithelferin gegen den Kläger nicht nachvollziehbar dargelegt worden sei, die Streithelferin über die Einnahmen aus dem Grundstück nicht abgerechnet habe und der Beklagten anderweitige Ansprüche gegen diese zustünden. Es sei nämlich Aufgabe der Beklagten als Freistellungsschuldnerin, solche Einwände gegenüber der Streithelferin geltend zu machen, nicht die Aufgabe des Klägers als Freistellungsgläubiger. Anhaltspunkte für eine abweichende vertragliche Vereinbarung seien nicht festzustellen. Dem Vertrag sei vielmehr zu entnehmen, dass der Kläger endgültig von den Darlehensverpflichtungen befreit werden und sich nicht mehr mit der Streithelferin habe auseinandersetzen sollen.

Der Freistellungsanspruch scheitere nicht an der Einrede des nicht erfüllten Vertrags. Die Beklagte habe sich zum Zeitpunkt des Rücktritts mit der Erfüllung ihrer Freistellungsverpflichtung in Verzug befunden. Aus der etwaigen Verletzung vertraglicher Abrechnungspflichten durch den Kläger ergebe sich wegen deren geringen Umfangs kein Recht der Beklagten, die Erfüllung ihrer Freistellungsverpflichtung vollständig zu verweigern. Ihrem Verzug stünden auch Sachmängel nicht entgegen. Nachbesserung könne sie bereits deshalb nicht verlangen, weil sie nur hälftiges Miteigentum erworben habe. Ein eventueller Anspruch auf Schadensersatz statt der mangelfreien Leistung belaufe sich allenfalls auf 308.311,72 €, übersteige die noch offene Kaufpreisschuld also nicht und führe daher nicht zu einer Einrede, welche die Wirksamkeit des Rücktritts ausschlösse. Gleiches gelte für die vertragswidrig unterbliebene Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen Dritte in einem Umfang von 150.000 €. Allerdings könne die Beklagte Rückzahlung des in bar gezahlten Teils des Kaufpreises sowie der von ihr geleisteten Zahlungen zum Ausgleich von Unterdeckungen auf dem Hauskonto verlangen.

Als Folge des Rücktritts habe die Beklagte die zur Rückabwicklung des Vertrags erforderlichen Erklärungen abzugeben, ferner habe sie dem Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten zu ersetzen. Der geltend gemachte Anspruch auf Auskehr vereinnahmter Mieterträge und auf Ersatz eines Mindererlöses aus dem Weiterverkauf des Miteigentumsanteils bestehe hingegen nicht. Die Widerklage sei unbegründet. II.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. Das Berufungsurteil und das Ergänzungsurteil sind auf die Revision der Beklagten aufzuheben. Die Anschlussrevision des Klägers wird damit gegenstandslos. Zulässigkeit der Revision

Die Revision ist insgesamt zulässig. Dies gilt auch, soweit sie sich gegen das Ergänzungsurteil richtet. Ist die Revision gegen das vorangegangene Urteil zulässig, dann ist sie auch gegen das Ergänzungsurteil zulässig, wenn dieses - wie hier - ausschließlich den Kostenpunkt betrifft (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 71/03, VIZ 2004, 234, 235 f. und BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 13/05, WM 2006, 1956 Rn. 4 jeweils mwN). Begründetheit der Revision

Die Revision der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

Der Kläger kann von der Beklagten die Abgabe der Erklärungen, die für die Rückgewähr der aufgrund des Kaufvertrags der Parteien seinerseits erbrachten Leistungen erforderlich sind, nur aufgrund von § 346 Abs. 1 BGB und nur verlangen, wenn er nach § 323 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Rücktrittsregelung in Nr. 5.6 des Vertrags wirksam von dem Vertrag zurückgetreten ist. Das ist der Fall, wenn die Beklagte zur Freistellung des Klägers auch von seinen Verpflichtungen gegenüber der Streithelferin aus der gemeinsamen Verpflichtung gegenüber der darlehensgebenden Bank verpflichtet ist (unten A.), wenn diese Verpflichtung fällig ist (unten B.), wenn sie durchsetzbar ist (unten C.) und wenn die Beklagte ihr innerhalb einer Frist von sechs Wochen nicht nachgekommen ist. Die von dem Berufungsgericht gegebene Begründung trägt seine Annahme, diese Voraussetzungen lägen vor, in zwei entscheidenden Punkten nicht.

A. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Beklagte den Kläger auch von seinen Ausgleichsverpflichtungen als Gesamtschuldner der Darlehensverbindlichkeiten im Verhältnis zur Streithelferin freizustellen hat.

1. Zu diesem Ergebnis gelangt das Berufungsgericht aufgrund einer Auslegung der Freistellungsvereinbarung im Kaufvertrag der Parteien. Diese Auslegung ist im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. Senat, Urteile vom 22. April 2016 - V ZR 189/15, NZM 2016, 640 Rn. 7 und vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, ZfIR 2017, 355 Rn. 20) und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Durch den Ausgleich etwaiger Unterdeckungen auf dem Hauskonto sollte die Beklagte nach Nr. 3.2.(a) des Vertrags ihrer Verpflichtung, den Kläger von der Belastung mit dem Kapitaldienst gegenüber der Bank freizustellen, auch ohne Abrechnungen seitens der Streithelferin genügen können. Nachdem die Streithelferin den Kapitaldienst nicht mehr über das Hauskonto abwickelte, konnte die Regelung ihren Zweck nicht mehr erfüllen; folglich entspricht die von dem Berufungsgericht angenommene Freistellungsverpflichtung auch hinsichtlich eines Anspruchs der Streithelferin aus dem Gesichtspunkt des Innenausgleichs unter Gesamtschuldnern den Interessen der Vertragsparteien (vgl. dazu das erste Revisionsurteil des Senats vom 22. Januar 2016 - V ZR 196/14, NJW 2016, 2274 Rn. 24-26). Hiergegen erhebt die Revision auch keine Einwände.

2. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Freistellungsverpflichtung der Beklagten setze weder eine Abrechnung des Klägers noch eine Abrechnung der Streithelferin über die Verwaltung des Anwesens voraus.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Abwehr von Forderungen, von denen der Freistellungsgläubiger freizustellen ist, nach allgemeinen Grundsätzen nicht dessen Aufgabe, sondern Sache des Freistellungsverpflichteten ist (Senat, Urteile vom 19. April 2002 - V ZR 3/01, WM 2002, 1358, 1359 und vom 22. Januar 2016 - V ZR 196/14, NJW 2016, 2274 Rn. 27; BGH, Urteile vom 19. Januar 1983 - IVa ZR 116/81, NJW 1983, 1729, 1730 und vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 86/09, WM 2011, 861 Rn. 12). Richtig ist weiter, dass die Parteien von der Möglichkeit, dieses Pflichtenprogramm vertraglich abweichend zu gestalten, keinen Gebrauch gemacht haben. Sie haben lediglich die Abwicklung über das Hauskonto vereinbart, die ihnen die Auseinandersetzung mit der Streithelferin ersparen sollte.

b) Ein anderes Ergebnis lässt sich auch nicht mittels einer ergänzenden Auslegung des Vertrags der Parteien erreichen. Die - an sich gebotene (vgl. erstes Revisionsurteil des Senats vom 22. Januar 2016 - V ZR 196/14, NJW 2016, 2274 Rn. 27) - Prüfung, ob eine solche Auslegung des Vertrags der Parteien möglich ist, hat das Berufungsgericht zwar nicht angestellt. Der Senat kann sie aber aufgrund der seiner Nachprüfung unterliegenden tatsächlichen Grundlagen nachholen, weil die hierfür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. dazu Senat, Urteile vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96, NJW 1998, 1219 f. und vom 12. Oktober 2012 - V ZR 222/11, NJW-RR 2013, 494 Rn. 16 sowie Beschluss vom 18. Juli 2019 - V ZR 77/18, NZM 2019, 904 Rn. 3). Danach scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung aus.