V ZR 125/17

I.

Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Klägerin Ersatz der Mietausfallkosten für die Monate September bis Dezember 2010 sowie der Gutachterkosten gemäß § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 i.V.m. §§ 31, 89 BGB analog verlangen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei zur ordnungsmäßigen Umsetzung gefasster Beschlüsse verpflichtet. Diese Pflicht verletze sie auch dann, wenn - wie hier - Maßnahmen zwar durchgeführt, aber nicht auf ihre Vollständigkeit kontrolliert oder wenn Mängelrügen nicht zum Anlass genommen würden, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Die Firma B. sei (neben der Beseitigung des Brandschadens) mit der Abdichtung der Wände im Erdgeschoss rechts gegen aufsteigende Feuchtigkeit beauftragt worden; insoweit sei die Ausführung des Auftrags jedoch unterblieben. Die Klägerin habe der Verwaltung am 12. August 2010 mitgeteilt, dass ihr Privatgutachter starke Durchfeuchtungen festgestellt habe. In der daraufhin eingeholten Stellungnahme vom 19. August 2010 habe die Firma B. die Auffassung vertreten, ihr Auftrag umfasse nur den Anstrich, und die feuchte Außenwand müsse seitens der Verwaltung geklärt werden. Angesichts des deutlichen Widerspruchs zu dem erteilten Auftrag hätte die Verwalterin dieser Frage weiter nachgehen müssen, was jedoch unterblieben sei.

Diese Untätigkeit im Rahmen ihres originären Aufgabenkreises müsse sich die Beklagte analog §§ 31, 89 BGB zurechnen lassen. Im sanierten Zustand wäre die Wohnung vermietbar gewesen. Nach Erhalt des Schreibens vom 12. August 2010 müsse ein gewisser Zeitraum zur Überprüfung in Rechnung gestellt werden; daher sei nur der Mietausfall von September bis Dezember 2010 zu ersetzen. Die Beklagte hafte auch für die Kosten des Privatgutachters, die der Schadensfeststellung gedient hätten. Im Übrigen sei ein Anspruch zu verneinen. Für die Zeit von Januar bis Juni 2010 ergebe sich die Ersatzpflicht wegen der Inanspruchnahme aufgrund der Brandsanierung schon deshalb nicht aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG, weil die Klägerin die Wohnung aufgrund der andauernden Feuchtigkeit ohnehin nicht hätte vermieten können. II.

Zur Revision der Beklagten

Die Revision der Beklagten hat Erfolg.

1. Der geltend gemachte Anspruch der Klägerin gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz des Mietausfalls sowie der Gutachterkosten kann nur dann in Betracht kommen, wenn eine Pflichtverletzung der Verwalterin, des mit der Sanierung beauftragten Unternehmens oder des Bauleiters vorliegt, die dem Verband ggf. zugerechnet werden könnte. Dass jedenfalls die Verwalterin ihre Pflichten verletzt hat, nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an. Dabei legt es - wenngleich ohne nähere Feststellungen - zugrunde, dass ein Beschluss über die Sanierung (auch) der für die Feuchtigkeit ursächlichen Mängel des Gemeinschaftseigentums gefasst und die Firma B. auf dieser Grundlage (auch) mit der Sanierung der Feuchtigkeitsschäden beauftragt worden war; hiervon ist für das Revisionsverfahren auszugehen. Ein Fehlverhalten der Verwalterin sieht das Berufungsgericht darin, dass diese der Aufforderung der Klägerin nicht nachkam, für die Durchführung dieses Teils des erteilten Auftrags Sorge zu tragen, nachdem die Firma B. erklärt hatte, aus ihrer Sicht sei ein Auftrag nicht erteilt worden. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich - wie hier - ergibt, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind (vgl. Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 106 Rn. 77). Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die Verwalterin habe den Bauleiter E. mit dem Schreiben der Klägerin vom 12. August 2010 konfrontiert und sich auf dessen Erklärung verlassen dürfen, wonach bei der Abnahme Feuchtigkeit nicht feststellbar gewesen sei. Insoweit verweist das Berufungsgericht nämlich zu Recht darauf, dass die Klägerin ein Privatgutachten vorgelegt hatte, aus dem sich ergab, dass nach der Abnahme weiterhin Feuchtigkeit auftrat; da zudem bereits früher eine Behebung desselben Problems gescheitert und eine Abdichtung durch die Firma B. nach deren Angaben nicht erfolgt war, musste die Verwalterin jedenfalls weitere Überprüfungen veranlassen.

2. Ob eine solche Pflichtverletzung des Verwalters die Haftung der Wohnungseigentümerschaft im Innenverhältnis zu einem geschädigten Wohnungseigentümer begründet, ist umstritten und noch nicht abschließend geklärt.

a) Entschieden hat der Senat bislang, wann eine Haftung des Verbands gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht in Betracht kommt, nämlich dann, wenn eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21 ff.). Hat ein einzelner Wohnungseigentümer hierdurch Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein; aus der gegenseitigen Treuepflicht ergibt sich jedenfalls dann eine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung an der Willensbildung, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15). Diese Haftung ergibt sich, wie der Senat vor kurzem präzisiert hat, aus § 280 Abs. 1 BGB (näher Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, juris Rn. 36). Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass die interne Willensbildung des Verbands gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern obliegt. Eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 22). Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch gar nicht oder - wie hier - nur unvollständig durchgeführt wird, scheidet eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer aus. Insoweit kann sich eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG „gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen“.

b) Mit der Frage, ob in einer solchen Situation neben dem Verwalter auch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet sein kann, hat sich der Senat bereits mehrfach befasst, ohne insoweit eine abschließende Entscheidung zu treffen. Nachdem der Senat zunächst erwogen hat, dass der Verband gegenüber den Wohnungseigentümern aufgrund des verbandsrechtlichen Treueverhältnisses verpflichtet sein könnte, die Umsetzung gefasster Beschlüsse gegenüber dem Verwalter durchzusetzen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.), hat er später - ohne dass es hierauf entscheidend ankam - darauf verwiesen, dass dem Verband das Handeln des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen sein könnte (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2017 - V ZR 166/16, NJW-RR 2017, 844 Rn. 14 a.E.); denn im Außenverhältnis zu Dritten ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gemäß §§ 31, 89 BGB analog einzustehen hat (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 18 mwN).

c) Vereinzelt wird vertreten, dass sich ein geschädigter Wohnungseigentümer im Innenverhältnis stets an den Verband halten könne, da diesem sowohl das Verhalten des Verwalters als auch das der Eigentümerversammlung gemäß § 31 BGB zuzurechnen sei. Für Schäden, die einem Sondereigentümer entstünden, hafte der Verband unabhängig davon, ob diese auf einer verzögerten Durchführung von Beschlüssen durch den Verwalter, durch Fehler der durch den Verband beauftragten Handwerker und Gehilfen (§ 278 BGB) oder durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstanden seien (so BeckOGK/Karkmann, 1.3.2018, § 21 WEG Rn. 36.1 und 50; Schmid, ZWE 2012, 24, 26; ders., ZWE 2013, 184). Jedenfalls Letzteres hat der Senat jedoch - wie ausgeführt (vgl. Rn. 9) - abgelehnt und insoweit angenommen, dass nur die Wohnungseigentümer selbst haften könnten.