V ZR 139/19

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in MittBayNot 2019, 615 veröffentlicht ist, meint, der Klägerin stünden keine Ansprüche aus dem Grundstücksvertrag gegen die Beklagte zu 1 und in der Folge auch keine Ansprüche gegen die Beklagte zu 2 zu. Verjährt seien die Ansprüche allerdings nicht. Die zehnjährige Verjährungsfrist habe erst mit der Bekanntmachung der Satzung am 9. Mai 2008 begonnen. Die in dem Vertrag für die Übereignungspflicht vorausgesetzte aufschiebende Bedingung der „Rechtskraft“ des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sei erst zu diesem Zeitpunkt eingetreten. Nach allgemeinem Sprachgebrauch werde eine Entscheidung oder Regelung als rechtskräftig bezeichnet, wenn sie gültig, endgültig, verbindlich und unanfechtbar sei. Gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB werde der Bebauungsplan erst durch seine Bekanntmachung rechtsverbindlich. Die am 7. Mai 2018 bei Gericht eingegangene und auch demnächst zugestellte Klage habe deshalb zu einer Verjährungshemmung geführt.

Ansprüche aus dem Grundstücksvertrag scheiterten aber daran, dass die zweite aufschiebende Bedingung - die „Rechtskraft“ des Durchführungsvertrages - nicht eingetreten sei. Dieser sei nämlich gemäß § 125 Satz 1 BGB wegen eines Formmangels nichtig. Zwischen Grundstücks- und Durchführungsvertrag bestehe eine rechtliche Einheit, die zur Beurkundungsbedürftigkeit auch des Durchführungsvertrages führe, weil der Übertragungsvertrag im Wege der aufschiebenden Bedingung von dessen Wirksamkeit abhängen solle. Eine gewollte Abhängigkeit könne kaum deutlicher zum Ausdruck gebracht werden als durch eine solche Bedingung. Eine Verknüpfung und Abhängigkeit des Grundstücksvertrags von dem Durchführungsvertrag im Sinne einer rechtlichen Einheit beider Verträge liege daher schon nach dem Wortlaut des Vertragstextes eindeutig vor. II.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lassen sich die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche nicht verneinen.

1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die in dem Grundstücksübertragungsvertrag enthaltene Verpflichtung der Beklagten zu 1, die im Klageantrag zu 1 genannten Grundstücke an die Klägerin herauszugeben und an diese zu übereignen, wäre nicht wirksam, wenn zwischen dem Grundstücksvertrag und dem Durchführungsvertrag eine rechtliche Einheit bestünde. Dann wäre auch der Durchführungsvertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig und mangels Beurkundung gemäß § 125 Satz 1 BGB formnichtig. In der Folge fehlte es an der in dem Grundstücksvertrag vereinbarten aufschiebenden Bedingung der „Rechtskraft“ des Durchführungsvertrages. Da nur gerichtliche Entscheidungen, nicht aber Verträge in Rechtskraft erwachsen können, kann mit Rechtskraft bei der gebotenen interessengerechten Auslegung nur die Wirksamkeit des Durchführungsvertrages gemeint sein. Im Übrigen wäre bei einer rechtlichen Einheit beider Verträge nicht nur die Bedingung nicht eingetreten, sondern der Grundstücksvertrag selbst, aus dem die Klägerin ihre Ansprüche herleitet, wäre gemäß § 125 Satz 1, § 139 BGB nichtig und der Klageantrag zu 1 auch deshalb abzuweisen.

2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen aber seine Annahme nicht, der - nicht beurkundete und als solcher nicht beurkundungsbedürftige (vgl. § 11 Abs. 3 BauGB) - Durchführungsvertrag und der Grundstücksvertrag bildeten eine rechtliche Einheit, so dass nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auch der Durchführungsvertrag hätte beurkundet werden müssen.

a) Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegt der „Vertrag“, d.h. alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 13. November 1953 - V ZR 173/52, LM Nr. 3 zu § 313 BGB; Urteil vom 20. Dezember 1974 - V ZR 132/73, BGHZ 63, 359, 361; Urteil vom 23. September 1977 - V ZR 90/75, BGHZ 69, 266, 268; Urteil vom 6. April 1979 - V ZR 72/74, BGHZ 74, 346, 348; Urteil vom 20. Juni 1980 - V ZR 84/79, NJW 1981, 222; Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 213/17, ZfIR 2018, 395 Rn. 5; siehe auch schon RGZ 103, 295, 297; 145, 246, 247). Es muss alles beurkundet werden, was nach dem Willen der Parteien Inhalt des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts werden soll. Somit bedürfen bei (einheitlichen) Rechtsgeschäften, die sich aus beurkundungsbedürftigen und für sich genommen nicht beurkundungsbedürftigen Teilen zusammensetzen, auch letztere der Beurkundung.

b) Ob ein einheitliches und damit insgesamt nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftiges Rechtsgeschäft vorliegt, richtet sich nach dem Willen der Vertragsparteien, namentlich nach der von ihnen gewollten Verknüpfung des Grundstücksgeschäfts mit dem für sich genommen nicht beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft, und unterliegt tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 1986 - V ZR 247/85, NJW 1987, 1069; Urteil vom 26. Oktober 1990 - V ZR 22/89, BGHZ 112, 376, 378; BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 - IX ZR 76/99, NJW-RR 2003, 1565; Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, WM 2009, 1338 Rn. 15).

c) Werden - wie hier - zwei Verträge äußerlich getrennt voneinander abgeschlossen, begründet dies eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sie nach dem Parteiwillen auch unabhängig voneinander gewollt sind und dies durch die Trennung zum Ausdruck gebracht werden sollte (vgl. RGZ 103, 295, 297; Senat, Urteil vom 10. Oktober 1986 - V ZR 247/85, NJW 1987, 1069; Senat, Urteil vom 7. Februar 1986 - V ZR 176/84, NJW 1986, 1983, 1984, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 97, 147; BGH, Urteil vom 7. Dezember 1989 - VII ZR 343/88, NJW-RR 1990, 340, 341). Diese Vermutung kann zwar entkräftet werden. Hierzu bedarf es aber genügender Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Verträge ungeachtet der äußerlichen Trennung nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollten (vgl. Senat, Urteil vom 9. Juli 1993 - V ZR 144/91, NJW-RR 1993, 1421, 1422; vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 - IX ZR 76/99, NJW-RR 2003, 1565, 1566).

d) Dass ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen wird, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind. Eine Geschäftseinheit liegt nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.

aa) Der Bundesgerichtshof hat allerdings wiederholt formuliert, dass an sich selbständige Vereinbarungen jedenfalls dann ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, wenn sie nach den Vorstellungen der Beteiligten in einem solchen rechtlichen Zusammenhang stehen, dass sie nicht jeweils für sich allein gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen (vgl. etwa Senat, Urteil vom 31. Mai 1974 - V ZR 111/72, DNotZ 1975, 87, 89; Urteil vom 27. Oktober 1982 - V ZR 136/81, NJW 1983, 565; Urteil vom 16. Juli 2004 - V ZR 222/03, WM 2005, 991; BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 396; Urteil vom 9. Juli 1992 - IX ZR 209/91, NJW 1992, 3237, 3238; Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08, BGHZ 186, 345 Rn. 8). Eine wechselseitige Abhängigkeit ist hierfür nicht erforderlich; vielmehr reicht es aus, wenn das Grundstücksgeschäft aus Sicht der Vertragspartner untrennbar von dem anderen Geschäft abhängt (vgl. Senat, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951 f.; BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559, 2560).

bb) Daraus darf aber nicht geschlossen werden, wie es das Berufungsgericht getan hat, dass eine solche Abhängigkeit schon dann besteht, wenn die Vertragspartner das Grundstücksgeschäft unter die aufschiebende Bedingung der Wirksamkeit eines anderen Vertrages - hier des Durchführungsvertrages - stellen.