V ZR 158/19

I.

Das Berufungsgericht meint, der Kläger habe gegen den Beklagten dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB und aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB, da dieser einen Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Das Grundstück sei aufgrund der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF mit einem Sachmangel behaftet gewesen. Das Objekt habe bei Vertragsschluss zwar noch nicht unter Denkmalschutz gestanden. Hierfür sei nach dem im maßgeblichen Zeitpunkt in Hamburg geltenden konstitutiven System die Aufnahme in die Denkmalliste erforderlich gewesen. Die mit der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler einhergehende bußgeldbewährte Anzeigepflicht stelle aber eine öffentlich-rechtliche Beschränkung dar, die mit einem bestehenden Denkmalschutz vergleichbar sei. Die Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler hätte deshalb offenbart werden müssen. Der Beklagte könne sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da er den Mangel arglistig verschwiegen habe (§ 444 BGB). Ob er von der Eintragung des Objekts in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gewusst habe, könne dahinstehen. Er müsse sich als Testamentsvollstrecker die Kenntnis seiner Schwester hiervon nach § 166 BGB (analog) zurechnen lassen. Die Zustellungsurkunde begründe ein Indiz dafür, dass dieser das Informationsschreiben des Denkmalschutzamtes am 17. Mai 2006 zugegangen sei. Der Wissenszurechnung gemäß § 166 BGB stehe nicht entgegen, dass der Beklagte als Testamentsvollstrecker in seiner Verfügungsbefugnis über das Objekt grundsätzlich unbeschränkt und für den Verkauf verantwortlich gewesen sei. Der Testamentsvollstrecker sei in einer dem Geschäftsherrn vergleichbaren Situation. Für ihn bestehe eine Pflicht zur Wissensorganisation und eine Nachfrageobliegenheit. Der Beklagte hätte deshalb bei seinen Geschwistern und der Grundstücksverwaltung alle Informationen abfragen müssen. Das habe sich nach dem Ortstermin im Juli 2009 auch aufgedrängt. II.

Die Revision hat Erfolg.

1. Das Berufungsurteil verstößt allerdings entgegen der Auffassung der Revision nicht gegen §§ 301, 304 ZPO. Das Berufungsgericht hat nicht - was unzulässig wäre (vgl. Senat, Urteil vom 28. Januar 2000 - V ZR 402/98, NJW 2000, 1405, 1406; BGH, Urteil vom 22. Juli 2009 - XII ZR 77/06, BGHZ 182, 116 Rn. 10, 11 mwN; Urteil vom 11. Dezember 2018 - KZR 26/17, NJW 2019, 661 Rn. 43) - auch über den unbezifferten Feststellungsantrag durch Grundurteil entschieden. Das Berufungsurteil ist vielmehr dahin auszulegen, dass das Berufungsgericht über den Zahlungsantrag dem Grunde nach (§ 304 ZPO) und zugleich durch stattgebendes Teilendurteil (§ 301 ZPO) über den Feststellungsantrag befunden hat. Dem Tenor und den Entscheidungsgründen ist zu entnehmen, dass das Berufungsgericht umfassend über die Berufung entschieden und der Feststellungsklage stattgegeben hat, weil es sie für zulässig und entscheidungsreif hält. Nur hinsichtlich des mit dem Zahlungsantrag geltend gemachten Schadensersatzes hat es zur Rechtfertigung des Erlasses eines Grundurteils ausgeführt, dass und warum über die Höhe des von dem Beklagten geschuldeten Schadensersatzes noch nicht abschließend entschieden werden kann.

2. Das Berufungsurteil hält jedoch aus Gründen des materiellen Rechts der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten besteht weder aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB noch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB).

a) Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen. Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist. Mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. Diesem ist es grundsätzlich verwehrt, ohne Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde Änderungen an dem Gebäude vorzunehmen (vgl. für Hamburg § 8 DSchG Hmb aF; jetzt § 9 DSchG Hmb). Es besteht die Verpflichtung, das Denkmal in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten (vgl. § 14 DSchG Hmb aF; jetzt § 7 DSchG Hmb). Genehmigte Umbau- und Erhaltungsmaßnahmen sind nicht selten aufgrund denkmalschutz-rechtlicher Auflagen mit erhöhten Kosten und einem erhöhten Aufwand verbunden. Damit eignet sich ein unter Denkmalschutz stehendes Kaufobjekt nicht für die gewöhnliche Verwendung und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art nicht üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache nicht hat erwarten müssen (allg. Ansicht, vgl. OLGR Rostock 2007, 257; Erman/Grunewald, BGB, 16. Aufl., § 434 Rn. 6; jurisPK-BGB/Pammler, 9. Aufl., § 434 Rn. 195; MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl., § 434 Rn. 56; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2013], § 434 Rn. 173; Krauß in BeckNotar-HdB, 7. Aufl., § 1 Rn. 322 sowie OLG Celle, DNotZ 1988, 702; OLG Saarbrücken, NJW-RR 1996, 692; OLGR Naumburg 1999, 126, 129 jeweils für das bis zum 31. Dezember 2001 geltende Gewährleistungsrecht).

b) Das Berufungsgericht erkennt weiter richtig, dass das Kaufobjekt bei Gefahrübergang noch nicht unter Denkmalschutz gestanden hat. Hierfür war nach dem in dem maßgeblichen Zeitpunkt in Hamburg geltenden konstitutiven System die Eintragung in die Denkmalliste erforderlich (§ 5 DSchG Hmb aF). Bis zum Neuerlass des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes am 1. Mai 2013 (HmbGVBl. 2013, 142) und der Einführung des sogenannten ipsa-lege-Systems, bei dem die Denkmaleigenschaft unmittelbar aus dem Gesetz folgt (vgl. dazu Fechner in Martin/Krautzberger, Denkmalschutz und Denkmalpflege, 4. Aufl., Teil B IV Rn. 147; Davydov in Martin/Krautzberger, aaO Teil C III Rn. 76 bis 79; Mittelstein/Jötten, NordÖR 2013, 451 ff.), begann der Denkmalschutz in den hier maßgeblichen Fällen des § 2 Nr. 1 und 2 DSchG Hmb aF erst mit der Eintragung in die Denkmalliste (§ 6 Abs. 3 DSchG Hmb aF). Eine solche Eintragung in die Denkmalliste gab es nicht. Das Haus war nur in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF aufgenommen worden.

c) Es kann offenbleiben, ob auch die Eintragung des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellt. Jedenfalls handelte es sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - um einen offenbarungspflichtigen Umstand.

aa) Den Verkäufer trifft eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung dieser nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (vgl. Senat, Urteil vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 mwN). Ein solcher offenbarungspflichtiger Umstand war die Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler. Sie löste die bußgeldbewährte Pflicht des Verfügungsberechtigten aus, alle beabsichtigten Veränderungen dem Denkmalschutzamt anzuzeigen (§ 7a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 8 bis 10 DSchG Hmb aF). Damit sollte dem Denkmalschutzamt die Prüfung ermöglicht werden, ob ein Unterschutzstellungsverfahren nach § 6 DSchG Hmb aF eingeleitet wird (vgl. Mitteilung des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg an die Bürgerschaft, Drucks. 18/3625 S. 1 und 2). Die Unterschutzstellung als Denkmal war wahrscheinlich, weil es sich bei den in das Verzeichnis aufgenommenen Gegenständen um solche handelte, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse lag (§ 2 DSchG Hmb aF).