V ZR 255/16

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass einem Nutzer, dessen Bereinigungsanspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verjährt ist, ein Anspruch auf Wertausgleich nicht zusteht. Es habe vielmehr mit der Verjährung des Anspruchs sein Bewenden. Zwar werde die Ansicht vertreten, Nutzern, deren gesetzliche Ansprüche auf Ankauf des Grundstücks oder auf Bestellung eines Erbbaurechts daran an der Verjährungseinrede scheiterten, müsse ein Wertersatzanspruch für das Gebäude unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 2, § 818 Abs. 2 BGB zuerkannt werden. Dem sei aber nicht beizutreten. Die zum Ankauf berechtigenden Gebäude seien nicht in Erwartung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, sondern in der DDR errichtet worden. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz erkenne dem Nutzer nur in Sonderfällen, in denen den Nutzern von vornherein kein Bereinigungsanspruch zustehe, einen Wertausgleichsanspruch zu. Die bereinigungsberechtigten Nutzer könnten nur den Ankauf des Grundstücks oder die Bestellung eines Erbbaurechts daran verlangen. Es sei nicht zu erkennen, dass dem Kläger und seinen Miterben Ausgleichsansprüche zustünden, die vor dem 3. Oktober 1990 bestanden und zunächst aufgrund des Inkrafttretens des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht hätten geltend gemacht werden können. Auch nach Auslaufen des Pachtvertrages sei ein solcher Anspruch nicht entstanden. Vielmehr hätten der Kläger und seine Miterben als Pächter die Aufbauten zu entfernen. Ansprüche wegen des Verlusts von selbständigem Gebäudeeigentum bestünden ebenfalls nicht. Gebäudeeigentum im technischen Sinne sei nicht entstanden. Gleiches gelte für Baulichkeiteneigentum. Zwar sei das Grundstück von dem damaligen staatlichen Verwalter zu Erholungszwecken verpachtet worden. Es sei aber kein Wochenendhaus, sondern ein Wohnhaus auf dieser Grundlage errichtet worden. Daran entstehe kein Baulichkeiteneigentum. II.

Über die Revision des Klägers ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82).

Das angefochtene Urteil hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

1. Mit der gegebenen Begründung lässt sich der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Wertersatz für das Gebäude nicht verneinen. Die Verjährung der Bereinigungsansprüche des Nutzers gemäß § 32, § 61 Abs. 1 SachenRBerG schließt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts einen Anspruch des Nutzers auf Ersatz des Werts des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes oder der darauf errichteten baulichen Anlage nicht aus. Grundlage eines solchen Anspruchs ist zwar entgegen der Ansicht des Klägers und der Literaturmeinung, auf die er sich stützt, nicht § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 2 BGB (sog. Zweckfortfallskondiktion - condictio ob rem). Er folgt aber aus einer analogen Anwendung von § 29 Abs. 5 Satz 1, § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 SachenRBerG. Danach kann der Nutzer von dem Grundstückseigentümer den Ankauf des Gebäudes und der baulichen Anlage oder die Ablösung der aus der baulichen Investition begründeten Rechte nach § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG verlangen. Der Kaufpreis oder die Ablösungssumme ist gemäß § 81 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nach dem Wert des Gebäudes und der baulichen Anlage zu dem Zeitpunkt zu bemessen, in dem ein Beteiligter das Angebot zum Ankauf bzw. die Ablösung verlangt. Das entspricht inhaltlich dem Ausgleichsanspruch, den der Kläger hier geltend macht.

2. Ob und auf welcher rechtlichen Grundlage dem zum Ankauf zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes berechtigten Nutzer nach Erhebung der Einrede der Verjährung durch den Grundstückseigentümer Ansprüche insbesondere auf Ersatz des Werts des auf dem Grundstück errichteten Gebäude zustehen, ist allerdings umstritten.

a) Die Frage ist bislang, soweit ersichtlich, nur von Czub/Schmidt-Räntsch (ZfIR 2007, 517, 524 f.) erörtert worden. Diese Autoren vertreten die Ansicht, dem zum Ankauf berechtigten Nutzer stehe ein Anspruch auf Wertersatz für das Gebäude nach § 812 Abs. 1 Satz 2, § 818 Abs. 2 BGB zu. Er sei ähnlich zu behandeln wie ein Besitzer, der in der Erwartung der Bestellung eines Erbbaurechts oder des Erwerbs von Eigentum am Grundstück dieses bebaut oder darauf Verwendungen vorgenommen habe (ZfIR 2007, 517, 525). Demgegenüber entnimmt das Berufungsgericht den Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, dass dem Nutzer nach dem Ablauf der Verjährung und Erhebung der Einrede der Verjährung durch den Grundstückseigentümer keine weiteren Ansprüche zustehen.

b) Der Senat hat sich bislang nur mit der Frage befasst, welche Ansprüche bei einem Nutzer in Betracht kommen, dem nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ein Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts an dem genutzten Grundstück oder auf Ankauf dieses Grundstücks nach Maßgabe von § 32 Satz 1, § 61 Abs. 1 SachenRBerG schon mangels Erfüllung der Voraussetzungen der §§ 5 bis 7, 9 und 12 SachenRBerG nicht zusteht und dessen gesetzliches Besitzrecht deshalb nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB mit Ablauf des 30. September 1994 erloschen ist. Er hat auf diese Fälle die Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses entsprechend angewandt und entschieden, dass ein solcher Nutzer nur Ersatz der notwendigen Verwendungen verlangen kann. Dazu gehören Gebäude oder bauliche Anlagen, die auf dem fremden Grundstück errichtet wurden, nicht (Urteil vom 27. Juli 2001 - V ZR 104/00, BGHZ 148, 322, 327). Was für Nutzer gilt, die - was bei dem Kläger und den übrigen Miterben seiner Mutter mangels gegenteiliger Feststellungen für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist - nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt sind, deren Anspruch aber an der von dem Grundstückseigentümer erhobenen Einrede der Verjährung scheitert, ist demgegenüber ungeklärt.

3. Nach Auffassung des Senats schließt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz einerseits einen Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften aus. Es enthält aber andererseits hinsichtlich der Folgen der Einrede der Verjährung eine planwidrige Lücke, die durch entsprechende Anwendung von § 29 Abs. 5, § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG zu schließen ist.

a) Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass das Sachenrechtsbereinigungsgesetz einen Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Ersatz von Verwendungen auf das bebaute Grundstück und dessen Nutzungen, insbesondere auf das Bereicherungsrecht und die Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis sperrt. Das wird zwar weder im Sachenrechtsbereinigungsgesetz noch in den Überleitungsvorschriften zum Sachenrecht in Art. 231 § 5 und Art. 233 EGBGB ausdrücklich bestimmt, ergibt sich aber aus dem Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes.

aa) Der Gesetzgeber hat dieses Gesetz erlassen, weil die massenhafte Überbauung fremder Grundstücke in der ehemaligen DDR einen umfassenden Bereinigungsbedarf auslöste, der mit den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere den Vorschriften über den Überbau, den Ausgleich ungerechtfertigter Bereicherungen oder das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, nicht sachgerecht zu bewältigen war (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 12/5992 S. 54 ff., 60). Die unerlässliche und in Art. 233 § 3 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags vorbehaltene Bereinigung ließ sich nur durch eine umfassende Neugestaltung der Bodenrechtsverhältnisse erreichen. Nach diesem Konzept gehen die Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes als speziellere Normen den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs insbesondere über den Überbau und den Ausgleich von Verwendungen und Nutzungen vor.