V ZR 274/16

I.

Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs für nicht gegeben. Zweifelhaft sei bereits, ob ein Sachmangel vorliege. Ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgrund des Fehlens einer stillschweigend getroffenen Vereinbarung über die Freiheit der Gebäude von Feuchtigkeit scheitere daran, dass die notarielle Kaufvertragsurkunde keinerlei Anhaltspunkte für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung biete. Ein entsprechendes Vertragssoll könne sich daher auch nicht nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB daraus ergeben, dass die Beklagten das Kaufobjekt nach klägerischem Vorbringen in einem Internetexposé als Luxusimmobilie bezeichnet hätten, die nach neuestem Stand renoviert worden sei.

Es erscheine auch zweifelhaft, ob auf der Grundlage von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Sachmangel wegen des Fehlens der Eignung für die gewöhnliche bzw. die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung in Betracht komme. Zwar habe der Sachverständige in dem selbständigen Beweisverfahren Feuchtigkeitserscheinungen in Form von Abplatzungen, Ausblühungen und Dunkelfärbungen festgestellt, und reiche die Durchfeuchtung im Bereich des ehemaligen Stalls (Party- und Fitnessraum) teils über die gesamte Höhe der Wände. Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden seien, hätten aber häufig keine wirksamen Horizontalsperren, und vor 1920 seien nahezu keine Horizontalsperren eingebaut worden. Der Kläger habe hiernach nicht erwarten können, dass ein über 300 Jahre altes Bauernhaus frei von Feuchtigkeit sei.

Jedenfalls sei die Sachmängelhaftung der Beklagten aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht gegeben. Auf diesen könnten sich die Beklagten berufen, da der Kläger das arglistige Verschweigen eines solchen Mangels durch die Beklagten nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe. Es fehle an einer klaren Zuordnung, in welchen Bereichen welche Feuchtigkeitserscheinungen durch die Beklagten überstrichen worden sein sollen, nachdem diese, wie von den Klägern behauptet, durch eine Zeugin auf mit Feuchtigkeit belastete Stellen hingewiesen worden seien. Das Vorbringen des Klägers, es habe jedenfalls Stellen mit Schimmel gegeben, der später nicht mehr sichtbar gewesen sei, reiche nicht aus. Soweit im Partyraum entsprechende Ausblühungen an den Laibungen vorhanden gewesen seien, seien diese deutlich sichtbar und auch für den Kläger erkennbar, so dass bereits keine Aufklärungspflicht bestanden habe. Entsprechendes gelte für den Fitnessraum. II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagten aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB auf Ersatz sachmangelbedingter Schäden an den Wohngebäuden nicht verneinen.

1. Rechtsfehlerfrei ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Schadensersatzanspruch nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gestützt werden kann. Für eine Vereinbarung der Parteien über die Freiheit der Gebäude von Feuchtigkeit oder einen hinreichenden baulichen Schutz vor dem Eindringen von Feuchtigkeit enthält der Kaufvertrag keine Anhaltspunkte. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Internetexposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15).

2. Zugunsten der Revision ist aber davon auszugehen, dass - was das Berufungsgericht ausdrücklich offenlässt - die fehlenden oder nicht hinreichend ausgebildeten Horizontalsperren und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellen, weil sich die Gebäude nicht für die gewöhnliche oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignen.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt davon aus, dass die Beklagten sich hinsichtlich dieses Mangels auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen können, wenn nicht der Kläger beweist, dass sie den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Richtig ist weiter, dass ein arglistiges Verschweigen im Sinne von § 444 BGB eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel vor-aussetzt, und dass der Verkäufer Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren muss, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juni 2012 - V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 10).

b) Unzutreffend ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, es fehle an hinreichenden Anhaltspunkten dafür, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von den Feuchtigkeitserscheinungen an den Wänden hatten. Das Berufungsgericht überspannt insoweit unter Verstoß gegen § 286 ZPO die Anforderungen an die Substantiierung des klägerischen Vortrags.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. nur Senat, Beschlüsse vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10, vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6 und vom 12. Oktober 2017 - V ZR 17/17, juris Rn. 10 mwN). Die Angabe von Einzelheiten zu dem Zeitpunkt und dem Ablauf bestimmter Ereignisse ist nicht erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolgen ohne Bedeutung sind (Senat, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, aaO Rn. 7). Eine Partei darf grundsätzlich auch Tatsachen behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält. Die Grenze, bis zu der dies zulässig ist, ist erst erreicht, wenn das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf begründet, eine Behauptung sei "ins Blaue hinein" aufgestellt, mithin aus der Luft gegriffen, und stelle sich deshalb als Rechtsmissbrauch dar (Senat, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, aaO Rn. 9).

bb) Nach diesen Maßstäben ist bereits der Vortrag des Klägers, die Reinigungskraft der Beklagten, Frau K., habe ihm berichtet, im Auftrag der Beklagten Schimmel beseitigt und den Beklagten von Feuchtigkeitsschäden an den Wänden der Wohnräume berichtet zu haben, die bei der Besichtigung nicht mehr vorhanden, also offenbar übergestrichen worden seien, als ausreichend substantiiert anzusehen. Hinzu kommt, dass der Kläger diesen Vortrag durch eine Skizze untermauert hat, in der die von dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren festgestellten feuchten bzw. durchnässten Stellen eingezeichnet sind. Auf entsprechende Aufforderung des Berufungsgerichts hat er diese noch ergänzt um die jeweiligen Bild-Fundstellen in dem Sachverständigengutachten des selbständigen Beweisverfahrens und um die jeweiligen Fundstellen in seinem schriftsätzlichen Vorbringen dazu, auf welche Räumlichkeiten sich die Angaben der Zeugin K. bezogen haben sollen. Mehr war nicht erforderlich, zumal der Kläger über Details naturgemäß keine Kenntnisse aus eigener Wahrnehmung haben kann. Soweit das Berufungsgericht nähere Einzelheiten für die Zuverlässigkeit der Behauptung von Bedeutung hält, muss es diese durch entsprechende Nachfragen bei der Beweisaufnahme klären (Senat, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 7). III.

Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da er nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO); dabei hat der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

1. Das Berufungsgericht wird zu prüfen haben, ob die fehlenden oder nicht hinreichend ausgebildeten Horizontalsperren und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellen. Dies kann nicht ohne weiteres mit der Begründung verneint werden, der Kläger habe im Hinblick auf das Alter der Gebäude eine wirksame Horizontalsperre und eine Freiheit der Gebäude von Feuchtigkeit nicht erwarten können.