VIII ZB 69/24

I.

Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin.

Mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 verlangten die Antragsteller die Zustimmung des Antragsgegners zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu und stellte unter anderem die zu ihrer Begründung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale in Abrede.

Die Antragsteller haben daraufhin bei dem Amtsgericht die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts beantragt.

Das Amtsgericht hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsachenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage der Zulässigkeit der Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihr auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens gerichtetes Begehren weiter. II.

Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.

1. Das Beschwerdegericht (LG Berlin II [Zivilkammer 64], ZMR 2025, 400) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht eröffnet sei, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietpreisspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt werde, die in der im Berliner Mietspiegel enthaltenen "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannt seien.

Anders als vereinzelt vertreten werde, lasse sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Wege des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig nicht unter dem Aspekt der Ermittlung des "Werts der Sache" im Sinne des § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO rechtfertigen, wenn das selbständige Beweisverfahren nach Angaben des Antragstellers der Vermeidung eines Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen solle. Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibe unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden müsse, so dass es ohne die Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutzwürdigen Interesse an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens fehle. Zudem wäre das selbständige Beweisverfahren in solchen Fällen eher geeignet, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwendige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen, anstatt sie zu vermeiden. Auch müsse der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen - auch wenn er es auf das in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständigengutachtens stützen wolle - auf eigene Kosten vorbereiten und könne nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens diese Kosten auf den Mieter abwälzen.

Komme ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Hinblick auf ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen schon grundsätzlich nicht in Frage, so stelle sich die vorliegend angestrebte Beweiserhebung zur Feststellung von Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" erst recht als unzulässig dar.

Zum einen seien die in der "Orientierungshilfe" bezeichneten Wohnwertmerkmale, ebenso wie die von den Antragstellern formulierten 18 Beweisfragen, nicht stets und ohne weiteres nur mit der besonderen Expertise eines Sachverständigen festzustellen. Vielmehr würde hierfür typischerweise die bloße Inaugenscheinnahme der Wohnung und des Grundstücks ausreichen, die jedoch nur auf der Grundlage der - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen der Vorschrift des § 485 Abs. 1 ZPO angeordnet werden könne.

Zum anderen diene die "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" gerade dazu, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Fall eines Rechtsstreits gemäß § 287 ZPO schätzen zu können, um den Parteien so den zeitlichen und finanziellen Aufwand einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zu ersparen.

2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die - gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) - Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. Das Beschwerdegericht hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs. 1, 2 ZPO nicht vorliegen. Insbesondere hat es ein rechtliches Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zu Recht verneint.

a) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Antrag auf Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht gemäß § 485 Abs. 1 ZPO zulässig ist. Denn der Antragsgegner hat einer solchen Anordnung nicht zugestimmt und es ist auch nicht zu besorgen, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird.