VIII ZR 117/21

Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision der Kläger hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 367) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Kläger könnten eine Rückzahlung der anteiligen Kosten für das "Behältermanagement" und die Wartung von Rauchmeldern für das Jahr 2018 nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangen. Die Betriebskostenabrechnung der Beklagten sei insoweit formell und materiell ordnungsgemäß und die darauf bezogene Zahlung der Kläger daher nicht ohne rechtlichen Grund erfolgt.

Bei den Kosten für das "Behältermanagement" handele es sich um nach § 2 Nr. 8 BetrKV in Verbindung mit Anlage 4 Nr. 1 Buchst. f des Mietvertrags wirksam umgelegte "Kosten der Müllbeseitigung". Die Aufzählung in § 2 Nr. 8 BetrKV sei nur beispielhaft und nicht abschließend. Die Begründung des Verordnungsgebers spreche dafür, den Begriff "Müllabfuhr" weit und unter Einbeziehung auch lediglich vorbereitender Tätigkeiten auszulegen. Die für das Müllmanagement anfallenden Kosten seien auch keine der Umlage entzogenen Verwaltungskosten, da es nicht um die kaufmännische und rechtliche Verwaltung des Gebäudes mit dem Zweck, Wert und Rentabilität der Immobilie zu erhalten, gehe. Vielmehr handele es sich bei dem Müllmanagement um eine vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse dienende Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Verhalten der Mieter bei der Mülltrennung.

Mit der Beauftragung eines externen Dienstleisters für das "Behältermanagement" habe die Beklagte zudem nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, § 560 Abs. 5 BGB) verstoßen. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger hätten nicht dargetan und unter Beweis gestellt, dass gleichwertige und der Beklagten zumutbare Leistungen der Vermeidung von Unzuträglichkeiten bei der Müllbeseitigung nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Vielmehr seien sie dem im Einzelnen erfolgten Vortrag der Beklagten zur Verringerung der Müllkosten durch die Kontroll- und Sortiermaßnahmen lediglich pauschal und durch unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen entgegengetreten.

Eine rechtsgrundlose Leistung der Kläger liege auch nicht im Hinblick auf die anteiligen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder vor. Es könne dahinstehen, ob diese Kosten wegen einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel oder wegen der in Nr. 1 Buchst. o der Anlage 4 zum Mietvertrag enthaltenen Verweisung auf § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig seien. Denn jedenfalls folge dies aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags gemäß §§ 133, 157 BGB. Die Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage sei so auszulegen, dass - wie hier mit den Wartungskosten für die Rauchmelder - nach Abschluss des Mietvertrags aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstandene Betriebskosten ebenfalls umgelegt werden könnten. Diese Kosten hätten die Mietvertragsparteien wie andere Wartungskosten ebenfalls auf den Mieter abgewälzt, wäre ihnen die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbare bauordnungsrechtliche Verpflichtung des Vermieters zum Einbau bekannt gewesen.

Ein anderes, den Klägern günstigeres Auslegungsergebnis sei im Hinblick auf die bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung nach § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Berlin allein dann gerechtfertigt, wenn ihnen als Mietern die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. Hieran fehle es aber gemäß dem zweiten Halbsatz dieser Bestimmung, da die Beklagte die Installation unwidersprochen angekündigt und vorgenommen und damit die Ausstattungspflicht selbst übernommen habe. Diese Auslegung entspreche zudem deshalb dem Interesse eines vernünftigen Mieters, weil dieser auch im Falle der bei ihm verbliebenen Pflicht zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken eine Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern an eine Fachfirma vergeben und die entsprechenden Kosten tragen würde.

Ob die Umlage von Wartungskosten eine vorherige Anzeige voraussetze, könne dahinstehen, da eine solche im Streitfall mit dem Schreiben der Beklagten vom 12. April 2016 erfolgt sei. Die Beklagte habe schließlich durch die Beauftragung eines Dienstleisters mit der Wartung nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen; auch insoweit seien die Kläger ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden. II.

Diese Beurteilung hält - teilweise nur im Ergebnis - rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beklagte die bei ihr angefallenen Kosten für Maßnahmen des sogenannten "Behältermanagements" und für die Wartung der Rauchwarnmelder wirksam als Betriebskosten auf die Kläger umgelegt hat und deshalb den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der für das Jahr 2018 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen gegen die Beklagte insoweit weder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch aus einem anderen Rechtsgrund zusteht.

1. Rechtsfehlerfrei - und von der Revision auch nicht beanstandet - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Kostenpositionen vorliegend nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) richtet.

2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass die Beklagte die von ihr in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 mit der Bezeichnung "Behältermanagement" entsprechend dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel angesetzten Kosten in Höhe von 12,09 € verlangen kann, weil sie diese wirksam auf die Kläger umgelegt und durch die kostenpflichtige Beauftragung eines externen Dienstleisters mit den zugrundeliegenden Tätigkeiten nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat.

a) Hierbei ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass es sich bei den geltend gemachten Kosten, deren Anfall bei der Beklagten die Kläger nicht in Abrede stellen, um gemäß Nr. 1 Buchst. f der Anlage 4 zum Mietvertrag, § 2 Nr. 8 BetrKV wirksam auf die Kläger umgelegte Betriebskosten handelt.

aa) Entgegen der Ansicht der Revision stellt sich im Streitfall die von ihr aufgeworfene und als höchst umstritten bezeichnete Frage nicht, inwieweit "Kosten für ein Müllmanagement" angesichts des breiten Spektrums möglicher Dienstleistungen (vgl. die Auflistung bei Sentek, NZM 2017, 721, 722; Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., Rn. 3879) und des auf eine Zugehörigkeit zur Verwaltungstätigkeit des Vermieters hindeutenden Begriffs des "Müllmanagements" nach § 2 Nr. 8 BetrKV auf einen Mieter umgelegt werden könnten.

Denn die von der Beklagten in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten des externen Dienstleisters sind nach den - von der Revision insoweit nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts (allein) für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter der Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand angefallen.

bb) Diese - damit allein zu beurteilenden - Kosten sind grundsätzlich auf den Mieter umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Sie entstehen der Beklagten als Grundstückseigentümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen (vgl. zur Abgrenzung Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19, NZM 2020, 457 Rn. 13 ff.).