VIII ZR 17/25

Die Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieterin einer circa 100 m² großen Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus in Kempten. Im Dezember 2021 erklärten die Kläger - der Kläger zu 1 ist der Sohn, die Klägerin zu 2 die Schwiegertochter der Beklagten - die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, da ihre Tochter und deren Familie die Wohnung benötigten.

Die Beklagte widersprach der Kündigung, berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und legte diesbezüglich mehrere (fach-)ärztliche Atteste vor.

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt sowie deren auf die Einräumung der alleinigen Nutzung von zwei Kellerräumen gerichteten Widerklage lediglich bezüglich eines dieser Räume stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen; auf die Anschlussberufung der Kläger hat es die Widerklage insgesamt abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der sie ihre auf die Abweisung der Klage sowie auf die Zuerkennung der Widerklageansprüche gerichteten Begehren weiterverfolgt. II.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der an sie vermieteten Wohnung verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB), weil die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet habe. Die derzeit von der Beklagten genutzte Wohnung werde für die Tochter der Kläger sowie deren Familie (Ehemann und zwei minderjährige Kinder) benötigt, welche derzeit nach ihrem - im Vertrauen auf den Auszug der Beklagten - bereits erfolgten Umzug übergangsweise eine rund 40 m² große Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens, die der Beklagten seitens der Kläger zuvor als Alternativwohnung angeboten worden sei, bewohnten.

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Kläger liege nicht vor. Diese hätten mehrmals versucht, im Interesse aller Beteiligten eine innerfamiliäre Regelung herbeizuführen, indem sie der Beklagten neben der Erdgeschosswohnung auch eine Wohnung im Nachbarhaus zur Nutzung angeboten hätten, was die Beklagte jeweils abgelehnt habe.

Das Mietverhältnis sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht aufgrund ihres Härteeinwands (§§ 574 ff. BGB) fortzusetzen, insbesondere weder aufgrund des hohen Alters der - im Jahr 1938 geborenen - Beklagten noch aufgrund deren gesundheitlicher Situation, zu welcher unter Bezugnahme auf ärztliche Atteste auch in der Berufungsinstanz näher ausgeführt worden sei.

Ein Sachverständigengutachten zu den behaupteten gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die Beklagte, zu deren Schweregrad sowie dazu, mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten könnten, sei nicht einzuholen gewesen. Im vorliegend besonders gelagerten Einzelfall sei die von der Beklagten dargelegte und unter Beweis gestellte gesundheitliche Situation nicht entscheidungserheblich.

Denn der Sachvortrag der Beklagten zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit sei widersprüchlich. Einerseits werde deren gesundheitliche Situation als Argument dafür angeführt, sie könne aus der Wohnung nicht ausziehen und sei mithin nicht umzugsfähig. Andererseits habe das Amtsgericht bindend festgestellt, dass die Beklagte ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen (nicht in ein Pflegeheim) umzuziehen, und sie es daher vermeiden wolle, zweimal innerhalb weniger Jahre die Wohnung zu wechseln, was für sich betrachtet nachvollziehbar sei, aber eine entsprechende Umzugsfähigkeit voraussetze. Aufgrund der Widersprüchlichkeit des Sachvortrags zur Frage der fehlenden Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen fehle es in dieser besonders gelagerten Einzelfallkonstellation bereits aus prozessualen Gründen an der Entscheidungserheblichkeit des medizinischen Sachverhalts.

Im Übrigen habe das Amtsgericht nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, aus welchen weiteren Gründen kein Härtefall auf Seiten der Beklagten bestehe. Dem sei aus der Sicht der Berufungskammer nichts hinzuzufügen.

Der seitens der Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf die Einräumung der alleinigen Nutzung von zwei Kellerräumen bestehe - ungeachtet etwaiger Nutzungsabreden der Parteien - jedenfalls aufgrund der wirksamen Kündigung des (einheitlichen) Mietverhältnisses nicht. III.

Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO).

Das Berufungsgericht hat, soweit es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und des dort geregelten Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil der Beklagten erkannt hat, deren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Denn es hat im Rahmen seiner Prüfung zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) den gebotenen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zu einer - auf diesen selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkten (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, WRP 2024, 822 Rn. 14; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262/24, juris Rn. 16; siehe auch Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 17; jeweils mwN) - Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.

1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, juris Rn. 16; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 23. April 2024 - VIII ZR 35/23, NJW 2024, 2393 Rn. 11; vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, aaO; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262/24, aaO Rn. 17; jeweils mwN).