VIII ZR 213/21

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam.

Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Status verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Austausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele.

Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erforderlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Geltendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungsweise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung verlangt worden sei.

Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzulegen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, welche die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuordnen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen.

Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vorgenommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauchwarnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungsmaßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" worden.

Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden.

Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenommen, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 geltenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019.

1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umlagefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt hat, nicht.

a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.).

b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Revision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Berücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmungen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei.

Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraummietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Verkehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmeldern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne.