VIII ZR 249/15

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger könne aus § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB von der Beklagten nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 verlangen. Der Kläger habe über die für die genannten Zeiträume geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet. Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung sei verpflichtet, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Der Kläger könne sich insoweit nicht auf die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags berufen, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet würden. Diese Regelung sei, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweiche, gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass bis zum Ende der Abrechnungsfrist für die Betriebskosten die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen worden sei. Der Vermieter einer Eigentumswohnung könne und müsse entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertretenen Auffassung auch ohne die Vorlage der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentumsverwalter und ohne einen hierzu ergangenen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen. Die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander seien zu trennen von den Rechten und Pflichten des vermietenden Wohnungseigentümers gegenüber seinem Mieter. Dieser dürfe nicht deshalb schlechter gestellt werden, weil er eine Eigentumswohnung angemietet habe.

Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertraglich vereinbarte Umlagemaßstab. Der Vermieter sei zu einer Abrechnung der Betriebskosten auch ohne die Jahresabrechnung und Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Lage. Denn als Miteigentümer könne er von dem Verwalter ohne Weiteres Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen oder diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf Vornahme der Jahresabrechnung in Anspruch nehmen.

Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderung der Betriebskosten nicht zu vertreten habe (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB). Zwar könne ein Verschulden der früheren Hausverwaltung dem Kläger nicht nach § 278 BGB zugerechnet werden, denn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei - außer im hier nicht gegebenen Fall einer weiter gehenden Vereinbarung - nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Dem Kläger sei aber ein eigenes Verschulden vorzuwerfen. Der Kläger habe nicht dargetan und es sei auch sonst nicht ersichtlich, dass ihm die rechtzeitige Abrechnung der Betriebskosten unzumutbar gewesen sei. Dem Vermieter sei zuzumuten, den Verwalter rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist aufzufordern, die Jahresabrechnung vorzulegen und erforderlichenfalls gerichtlich gegen ihn vorzugehen.

Der Kläger könne von der Beklagten auch nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2012 verlangen. Dieser Anspruch sei nach § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte habe unstreitig einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 640,45 € gehabt, der die vom Kläger für das Jahr 2012 geltend gemachte Betriebskostennachforderung übersteige. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Betriebskosten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010, 2011 und 2012 verneint. Die Geltendmachung der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2010 und 2011 ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Kläger die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten und er nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderungen nicht zu vertreten hat. Entgegen der Auffassung der Revision hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012, die der Kläger der Beklagten rechtzeitig mitgeteilt hat, hat das Berufungsgericht eine Nachforderung des Klägers ebenfalls ohne Rechtsfehler verneint, da diese Forderung jedenfalls durch die vom Kläger vorgenommene Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben der Beklagten erloschen ist (§ 389 BGB).

1. Haben die Parteien - wie hier der Fall - im Wohnraummietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und hierfür Vorauszahlungen leistet (§ 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB), hat der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Diese Grundsätze gelten, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung.

2. Das Berufungsgericht ist mit Recht und von der Revision insoweit auch nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Kläger im Rahmen der von ihm kalenderjährlich vorgenommenen Abrechnungen der Betriebskosten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 und damit - da die im Mietvertrag enthaltene handschriftliche Ergänzung der Abrechnungsregelung im Hinblick auf § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist - jeweils nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilt hat. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 hätte der Beklagten bis zum 31. Dezember 2011 und diejenige für das Jahr 2011 bis zum 31. Dezember 2012 mitgeteilt werden müssen.

a) Aufgrund dieser erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgenommenen Abrechnungen der Betriebskosten ist der Kläger hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 mit Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB), da er nach der insoweit rechtsfehlerfreien Beurteilung des Berufungsgerichts nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter II 2 b).

Dem Ablauf der Abrechnungsfrist steht nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer erst wenige Tage vor der durch Schreiben des Klägers vom 7. Dezember 2013 erfolgten Mitteilung der Betriebskostenabrechnung an die Beklagte den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) gefasst hatten. Denn entgegen der Auffassung der Revision ist das Vorliegen eines solchen Beschlusses der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung - wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat - keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Vorauszahlung der Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung noch nicht ergangen ist. Diese Frage, die der Senat bisher nicht zu entscheiden gehabt hat, ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur allerdings umstritten.