VIII ZR 286/22

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2023, 352) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB. Die mit Schreiben vom 24. Januar 2021 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen seien unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestehe. Seinem Vortrag zufolge beabsichtige er eine Nutzung der Wohnung sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken, wobei die gewerbliche Nutzung überwiege. Damit sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht einschlägig.

Die Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16) sei bei der an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen unter Berücksichtigung der Wertungen der typisierten Regeltatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) und Nr. 3 (wirtschaftliche Verwertung) BGB in Fällen, in denen der Vermieter - wie hier - die vermieteten Räume zur Eigennutzung, wenngleich nicht überwiegend zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufliche Tätigkeit verwenden wolle, dem Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sei und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falls anerkennenswerter Nachteil entstünde.

Da vorliegend die Nutzung zu Wohnzwecken nicht nur völlig untergeordnet sei, sei die Kündigung des Klägers im Ergebnis an einem ähnlichen Maßstab zu messen wie eine Eigenbedarfskündigung. Bei dieser fände aber die in Berlin geltende zehnjährige Sperrfrist gemäß § 577a BGB Anwendung, die im Hinblick auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger erst zum Jahr 2028 abliefe. Zur Vermeidung von Widersprüchen sei es gerechtfertigt, die Wertungen dieser Vorschrift dergestalt in die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen zu lassen, dass es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht lediglich eines beachtenswerten Nachteils, sondern vielmehr eines gewichtigen Nachteils bedürfe. Denn wenn selbst der gesetzlich privilegierte "pure" Eigenbedarf zu Wohnzwecken gemäß § 577a Abs. 1 BGB unbeachtlich wäre, erscheine es nicht angemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deshalb als besonders schützenswert einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahekomme. Im Streitfall sei ein solcher gewichtiger Nachteil des Klägers nicht anzunehmen, weshalb das Bestandsinteresse der Beklagten überwiege.

Die vom Kläger vorgetragene Erzielung höherer Mieteinnahmen durch eine Untervermietung der Mieträume an die Kollegen der Bürogemeinschaft begründe kein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Kläger sei zudem für sein Wohn- und Kanzleikonzept "nicht zwingend" auf die streitbefangene Wohnung angewiesen; er könne dieses "vermutlich" auch in einer anderen - anzumietenden - Wohnung umsetzen. Deshalb liege der wirtschaftliche Effekt der beabsichtigten Nutzung der Mieträume lediglich im Wegfall des bislang von ihm monatlich zu tragenden Mietanteils für die eigene Wohnnutzung bei einem gleichzeitigen Wegfall der Einnahmen aus dem Mietverhältnis mit den Beklagten. Ob dies tatsächlich wirtschaftlich vorteilhaft wäre, erscheine offen. Es sei jedenfalls nicht feststellbar, dass die Fortführung des Mietverhältnisses einen gewichtigen Nachteil für den Kläger bedeute.

Hinsichtlich der von ihm unter Verweis auf eine Nierenerkrankung vorgetragenen Wichtigkeit der räumlichen Nähe der Mietwohnung zu einem Nierenzentrum sei nicht erkennbar, dass dem Kläger die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel nicht zumutbar oder die Behandlung in einem anderen Nierenzentrum nicht möglich wäre. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden.

1. Das Berufungsgericht ist noch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall weder der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch derjenige einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben ist und folglich der Umstand, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 noch keine zehn Jahre seit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger verstrichen waren, nicht bereits aufgrund der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maßgeblichen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) wegen Nichteinhaltung einer entsprechenden Kündigungssperrfrist zur Unwirksamkeit der Kündigungen führt.

Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sollen die Mieträume durch den Kläger gemischt genutzt werden, nämlich sowohl zur Ausübung seiner freiberuflichen Tätigkeit als Rechtsanwalt - mit einer Teilzeitkraft sowie den Kollegen der bisherigen Bürogemeinschaft - sowie für eigene Wohnzwecke.

Damit geht es - anders als bei einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - nicht (allein) um die Realisierung des den Mieträumen innewohnenden materiellen Werts im Sinne der Ertragskraft, etwa durch Vermietung oder Veräußerung (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 24), sondern (auch) um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen Tätigkeit des Klägers (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 41).

Es liegt aber auch kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hinaus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwiegen soll (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 f.). Die diesbezügliche Würdigung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerfrei und wird von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen.

2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht hingegen ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Es hat der Abwägung zwischen dem Erlangungsinteresse des Klägers und dem Bestandsinteresse der Beklagten einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt, indem es angenommen hat, die Vorenthaltung der Mietsache müsse für den Kläger nicht lediglich einen beachtenswerten Nachteil, sondern deshalb einen gewichtigen Nachteil begründen, weil die Kündigung innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB erklärt worden ist.

a) Das Bestehen eines berechtigten Interesses ist im Rahmen des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - anders als bei den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen - von den Gerichten aufgrund einer einzelfallbezogenen Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien festzustellen (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 14, 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 37).

aa) Ein solches Interesse setzt dabei zunächst voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den (ernsthaft verfolgten) Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NZM 2013, 22 Rn. 13 mwN). Zudem kommt es darauf an, ob das vom Vermieter geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 36).