VIII ZR 323/14

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Es könne dahin stehen, ob die Kläger mit dem Erwerb der Erdgeschosswohnung und des damit verbundenen Sondernutzungsrechts am Garten in eine Vermieterstellung neben der W. eingerückt seien und deshalb einen vertraglichen Herausgabeanspruch nach § 546 BGB hätten. Jedenfalls könnten sie als Inhaber des eingetragenen Sondernutzungsrechts die Herausgabe des Gartenteils gemäß § 985 BGB beanspruchen. Ein Sondernutzungsrecht sei zwar kein dingliches oder grundstücksgleiches Recht, sondern ein aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierender schuldrechtlicher Anspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch werde aber das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Dies habe zur Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern auch dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie das Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustünden.

Den Klägern könne nicht vorgeworfen werden, zur Erlangung des Sondernutzungsrechts mit der W. kollusiv zu Lasten der Beklagten zusammengewirkt zu haben. Dieses Recht sei den Klägern bereits bei Erwerb der Erdgeschosswohnung und damit lange vor dem späteren Änderungsverzicht der W. im Zusammenhang mit dem Verkauf der Dachgeschosswohnung eingeräumt worden. Nachdem die Beklagten den Ankauf dieser Wohnung im November 2010 abgelehnt hätten, sei die W. auch nicht mehr an die ihnen kurz zuvor gegebene Zusage zur Verschaffung eines Sondernutzungsrechts am Garten gebunden gewesen. Der zuletzt erklärte Verzicht auf eine Änderung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Garten hätte mit Verkauf der letzten Eigentumswohnung und dem damit verbundenen Ausscheiden der W. aus der Eigentümergemeinschaft zudem nahe gelegen, ganz abgesehen davon, dass die W. einen in der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Ausdruck gekommenen Sinneswandel der Beklagten auch nicht habe vorhersehen und dementsprechend deren Interessen an der Einräumung eines Sondernutzungsrechts nicht habe berücksichtigen müssen.

Die Beklagten seien gegenüber den Klägern nicht zum Besitz des Gartenanteils berechtigt. Denn das Mietverhältnis sei mit dem Erwerb des Eigentums an der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 insgesamt beendet worden. Zwar liege eine Konfusion im eigentlichen Sinne nicht vor, weil von den auf Mieterseite stehenden mehreren Personen nur eine das Eigentum erworben habe. Allerdings habe der Beklagte zu 2 nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein können und sei deshalb mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Das gelte auch für das Mietverhältnis hinsichtlich des Gartens. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses stehe einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handele, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden sei.

Das Mietverhältnis könne auch nicht allein mit der Beklagten zu 1 auf Mieterseite fortbestehen. § 566 Abs. 1 BGB sei vorliegend nicht anwendbar, weil der Beklagte zu 2 selbst Mieter der Wohnung gewesen sei und er sie deshalb nicht als Dritter erworben habe. Zudem widerspräche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit der Beklagten zu 1 dem - etwa im Erfordernis einer gemeinsamen Kündigung zum Ausdruck kommenden - Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und sei auch im Hinblick auf die Höhe einer dem Beklagten zu 2 nunmehr geschuldeten Miete praktisch kaum durchführbar.

Gründe des Mieterschutzes geböten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1 ebenfalls nicht. Abgesehen davon, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den verbleibenden Mieter negative Auswirkungen haben könne, weil er - insbesondere für die Mietzahlung - nun allein hafte, gewährleiste bereits das Vorkaufsrecht aus § 577 BGB Schutz vor seiner Verdrängung aus der Wohnung. Mit Blick auf § 472 BGB, wonach einer von mehreren Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht im Ganzen ausüben könne, habe jeder Mieter die Wahl, das Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Da die Beklagte zu 1 im Hinblick auf die weiterbestehende Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Ehemann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet habe, bestehe vorliegend keine Notwendigkeit, den Gedanken des Mieterschutzes noch zu berücksichtigen. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Das Berufungsgericht hat das Mietverhältnis der Beklagten an der Dachgeschosswohnung einschließlich des Nutzungsrechts am Garten mit Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2 (§ 577 Abs. 1, 3, § 472 BGB) zutreffend für insgesamt erloschen erachtet. Die Kläger, die mit Erwerb des Eigentums an der Erdgeschosswohnung über das dieser Wohnung zugewiesene Sondernutzungsrecht am Garten gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite neben der W. in das Mietverhältnis zwischen dieser und den Beklagten eingetreten waren, können deshalb von den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der im Streit stehenden Gartenfläche beanspruchen.

1. Die Kläger sind durch den im April 2011 erfolgten Erwerb der Erdgeschosswohnung, der nach der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet worden war, in den zwischen der W. und den Beklagten unter Einschluss des betreffenden Gartenanteils bestehenden Mietvertrag über die Dachgeschosswohnung eingetreten. Denn die W. hatte spätestens durch die im Oktober 2010 geschlossene Vereinbarung den Beklagten das alleinige Nutzungsrecht an der im Streit stehenden Gartenfläche eingeräumt, die ihnen bis dahin schon als Teil des Mietgebrauchs zur (Mit-)Nutzung zur Verfügung gestanden hatte, ihnen also auch insoweit überlassen war.

In solch einem Fall ist nach der Rechtsprechung des Senats der über die Dachgeschosswohnung und einen bestimmten Teil des Gartens bestehende einheitliche Mietvertrag durch die Veräußerung der Erdgeschosswohnung einschließlich des ihr zugewiesenen Sondernutzungsrechts am Garten an die Kläger nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten worden. Vielmehr sind die Kläger, die in dem mit der W. geschlossenen Kaufvertrag ohnehin klarstellend die Nutzung der betreffenden Gartenfläche für die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses gestattet haben, mit Erwerb der Erdgeschosswohnung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag eingetreten (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781 unter 1 mwN).

2. Das - entgegen der in der mündlichen Verhandlung seitens der Revision geäußerten Auffassung - einheitliche Mietverhältnis über die Dachgeschosswohnung und den streitigen Gartenanteil ist jedoch im Zuge des Erwerbs dieser Wohnung durch den Beklagten zu 2 insgesamt beendet worden, so dass die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sind, die betreffende Gartenfläche an die Kläger in der von den Vorinstanzen erkannten Weise zurückzugeben.

a) Das Mietverhältnis des Beklagten zu 2 an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des dabei erlangten Wohnungseigentums durch Konfusion erloschen. Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen (BGH, Urteile vom 1. Juni 1967 - II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14. Juni 1995 - IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, juris Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt (BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO), und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter - wie hier der Beklagte zu 2 - nachträglich das Eigentum mit dem daraus fließenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt (Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286).

b) Das hinsichtlich des Beklagten zu 2 durch Konfusion eingetretene Er-löschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hat auch das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 im gleichen Umfang beendet.