VIII ZR 349/13

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Hamburg, WuM 2014, 144) hat seine Entscheidung im Wesentlichen auf folgende Erwägungen gestützt:

Den Klägern stehe ein Anspruch auf Schadensersatz für den Mietausfall im Zeitraum vom 15. November 2010 bis zum 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 € zu. Die Beklagte habe den Klägern pflichtwidrig die Erlaubnis zur Untervermietung an die Zeugen H. und Dr. S. verweigert. Die Kläger hätten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung von zwei Räumen der angemieteten Dreizimmerwohnung gehabt, weil sie hierdurch die Mietlasten hätten verringern und sich die Wohnung für die Zeit ihrer Rückkehr nach Deutschland hätten erhalten wollen. Dem berechtigten Interesse an der Untervermietung stehe nicht entgegen, dass sich die Kläger für die Dauer der Untervermietung überwiegend in Kanada aufgehalten hätten. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bestehe im Hinblick auf die "Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft", die es erfordern könne, an einer andernorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen, ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis auch dann, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung habe. Diese Grundsätze hätten nach Ansicht der Berufungskammer auch bei einem zeitlich begrenzten mehrjährigen Aufenthalt im Ausland zu gelten, zumal für eine berufliche Tätigkeit in Deutschland zunehmend Auslandserfahrung benötigt werde. Ein der Untervermietung entgegenstehendes Interesse der Beklagten sei nicht erkennbar.

Die Pflichtverletzung der Beklagten sei auch schuldhaft erfolgt. Die Beklagte habe die gegen sie sprechende Vermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht widerlegt. Sie könne sich nicht mit dem Einwand entlasten, der Sachverhalt sei rechtlich und tatsächlich schwierig und undurchsichtig gewesen. Zwar habe vorliegend eine unklare Rechtslage bestanden, weil die Frage, ob auch bei einer mehrjährigen Abwesenheit des Mieters aufgrund eines Auslandsaufenthalts eine Verpflichtung zur Erteilung einer Untervermietungserlaubnis bestehe, in der Instanzrechtsprechung unterschiedlich beurteilt werde und vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden worden sei. Diese Unsicherheit liege jedoch im Risikobereich der Beklagten. Ihr sei zuzumuten gewesen, eine Untervermietungserlaubnis zu erteilen, weil ihr hierdurch kein Schaden gedroht habe. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 angefallenen Mietausfallschadens in Höhe von 7.475 € bejaht. Den Klägern stand nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an Frau H. zu. Indem die Beklagte die danach geschuldete Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist daher zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

1. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Davon ausgehend hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger auf Gestattung der Untervermietung von zwei Räumen der Dreizimmerwohnung an Frau H. rechtsfehlerfrei bejaht.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht ein nach dem Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse der Kläger darin gesehen, dass diese ab 15. November 2010 ihren Lebensmittelpunkt für mehrere Jahre in Ottawa/Kanada begründeten, weil der Kläger zu 1 eine befristete Lehrtätigkeit an der School of Nursing an der Universität Ottawa aufnahm, die zum damaligen Zeitpunkt arbeitslose Klägerin zu 2 ihn nach Kanada begleitete, und beide durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern wollten. Ein Interesse des Mieters im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 zur Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF).

Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8 [zu § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB]; Senatsbeschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]). Der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist - vor allem in der durch Mobilität und Flexibilität geprägten heutigen Gesellschaft - nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Denn dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zuwiderlaufen, dem Mieter auch dann die Wohnung zu erhalten, wenn er einen Teil untervermieten möchte, und der grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung des Mieters, sein Privatleben "innerhalb der eigenen vier Wände" nach seinen Vorstellungen zu gestalten (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 13). Daher ist der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO). Dies gilt - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat und was auch die Revision nicht ernsthaft in Frage stellt - auch für die Aufnahme einer (befristeten) Arbeitstätigkeit im Ausland.

b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts beabsichtigten die Kläger, für die Dauer ihres Auslandaufenthalts in Kanada zwei Räume der Dreizimmerwohnung unterzuvermieten. Diese Feststellungen greift die Revision nicht an. Sie meint aber, dass ein Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gleichwohl ausgeschlossen sei, weil die Kläger mehr als die Hälfte der Wohnung hätten untervermieten und auch den verbleibenden Teil nicht zum Wohnen hätten nutzen wollen. Mit diesen Angriffen bleibt sie ohne Erfolg.

aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum finden sich allerdings zahlreiche Bestrebungen, den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB durch qualitative und/oder durch quantitative Anforderungen an die verbleibende Nutzung durch den Mieter einzuschränken. Nach der wohl strengsten Auffassung setzt § 553 BGB voraus, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (OLG Hamm, MDR 1998, 1127 f.; LG Berlin, GE 1995, 1277, 1279; ZMR 2002, 49 f.; GE 2005, 126; LG Frankfurt am Main, WuM 2002, 92; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 553 Rn. 8; aA Hinz, aaO, 2. Aufl.). Andere Stimmen sehen das entscheidende Kriterium für die Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darin, dass der Mieter nach wie vor die Sachherrschaft (Obhut) über die Wohnung behält (LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008 - 62 S 376/07, juris; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 553 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 553 BGB Rn. 8; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3; jurisPK-BGB/Schur, 6. Aufl., § 553 Rn. 6). Bei einer nur marginalen Nutzung, wie etwa bei der Einlagerung von Möbeln oder bei einer gelegentlichen Übernachtung in einem nicht untervermieteten Zimmer einer größeren Wohnung, seien die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB von vornherein nicht erfüllt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 7; LG Berlin, GE 1982, 947).

Eine andere Auffassung, der sich die Revision anschließt, will dem Mieter in Anlehnung an eine Entscheidung des Landgerichts Mannheim aus dem Jahr 1997 (WuM 1997, 263) nur dann einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zubilligen, wenn ihm mindestens die Hälfte des Wohnraums zur Eigennutzung verbleibt (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 553 Rn. 4; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 553 BGB Rn. 6).