VIII ZR 367/18

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. November 2018 - 63 S 128/18, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nicht zu. Die Mieterhöhung vom 30. August 2011 sei in dem mit dem Schreiben der Beklagten vom 31. Mai 2012 geltend gemachten Umfang, also in Höhe von 79,21 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 wirksam.

Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 558 BGB seien voneinander unabhängig und nebeneinander durchsetzbar. Ein Vermieter habe nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen. Er könne ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also die umlagefähigen Kosten zum Gegenstand der Mieterhöhung machen. Er könne auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum verlangen. Möglich sei außerdem die Kombination der Erhöhungsverfahren, was allerdings nicht dazu führen dürfe, dass es zu einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung sowohl bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch bei derjenigen nach § 559 BGB komme.

Führe die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum liege, könne der Vermieter nach diesen Grundsätzen gemäß § 558 BGB zusätzlich auch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Gehe der Vermieter dagegen zunächst nach § 558 BGB vor, könne er eine Erhöhung nach § 559 BGB grundsätzlich nur dann noch geltend machen, wenn die Erhöhung gemäß § 558 BGB entweder anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum erfolgt sei oder durch die nachträgliche Erhöhung nach § 559 BGB derjenige Erhöhungsbetrag nicht überschritten werde, den der Vermieter im Falle einer Erhöhung allein nach § 559 BGB hätte geltend machen können. Letzteres sei vorliegend der Fall.

Die Klägerin habe dem mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 geltend gemachten Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zugestimmt. Damit sei der aufgrund der Modernisierung mögliche Erhöhungsbetrag jedoch noch nicht ausgeschöpft gewesen. Die anschließende Mieterhöhung mit Schreiben vom 30. August 2011 um weitere 116,53 € monatlich sei ausgehend von der bereits erhöhten Miete zwar nicht in vollem Umfang wirksam, da mit ihr teilweise eine doppelte Berücksichtigung der Modernisierung erfolgt sei. Sie sei aber in dem Umfang wirksam, in dem sie von der Beklagten nach dem Schreiben vom 31. Mai 2012 noch geltend gemacht werde. Denn bei dem geforderten Erhöhungsbetrag in Höhe von 79,21 € handele es sich um die Differenz zwischen der aufgrund der Modernisierung möglichen Erhöhung der Miete um 116,53 € im Monat und der vorangegangenen Mieterhöhung gemäß § 558 BGB in Höhe von 37,32 € im Monat. Die Klägerin sei hiernach ab dem Monat Mai 2012 wirtschaftlich so gestellt, als wäre lediglich eine Erhöhung gemäß § 559 BGB erklärt worden.

Sämtliche Einwendungen der Klägerin gegen die Berechnung der nach § 559 BGB umlagefähigen Modernisierungskosten durch die Beklagte seien unbegründet.

Mit der Einigung über die erste Mieterhöhung (nach § 558 BGB) hätten die Parteien auch nicht etwa stillschweigend einen Erlassvertrag über weitere denkbare modernisierungsbedingte Mieterhöhungen geschlossen. Es fehle insoweit an (ausreichenden) Anhaltspunkten für einen - nur unter strengen Voraussetzungen anzunehmenden - Verzichtswillen der Beklagten.

Aus den genannten Gründen stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Feststellung, dass sie den Modernisierungszuschlag von monatlich 79,21 € nicht schulde, nicht zu. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Klägerin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die Beklagte hat die monatliche Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30. August 2011 wirksam gemäß §§ 559, 559b BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbaren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF) um 79,21 € ab dem 1. Mai 2012 erhöht. An dieser Erhöhung war die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB gehindert. Zu Recht hat das Berufungsgericht aus denselben Gründen auch einen Anspruch der Klägerin auf Feststellung, dass sie der Beklagten eine um 79,21 € erhöhte Miete nicht schulde, verneint.

1. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1, 2 BGB aF schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhöhungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängert.

2. Danach hat die Beklagte aufgrund ihrer Erklärung vom 30. August 2011 gegenüber der Klägerin Anspruch auf eine um 79,21 € erhöhte Miete ab dem 1. Mai 2012.

a) An einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF war die Beklagte entgegen der Auffassung der Revision nicht etwa deshalb von vornherein gehindert, weil sie - wie vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen - zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat. Dieser Umstand führt - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

aa) Nach dem Gesetz steht es dem Vermieter frei, im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen, sich also die aufgrund des modernisierten Zustands gestiegene Vergleichsmiete zunutze zu machen, oder nach §§ 559 ff. BGB [aF] vorzugehen, mithin die aufgewendeten Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Wählt er den letzteren Weg oder einigen sich die Mietvertragsparteien wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen auf eine - nach § 559 BGB [aF] auch einseitig durchsetzbare - Mieterhöhung und bleibt die auf diese Weise erhöhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, ist es dem Vermieter unbenommen, anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu verlangen (vgl. Senatsurteile vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630 Rn. 15; vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11 ff.; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 11 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 7 f.; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 558 BGB Rn. 4 ff.). Dass das Gesetz ein solches Vorgehen erlaubt, zeigt sich nicht zuletzt an den (insoweit seit 1. Januar 2002 unveränderten) Regelungen des § 558 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Mieterhöhungen nach § 559 BGB sowohl bei der Warte- und der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB unberücksichtigt bleiben.