VIII ZR 62/18

Die Revision der Beklagten hat teilweise, die Revision der Klägerin hat insgesamt Erfolg. Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Berufungsgericht die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über 400,77 € monatlich hinaus verurteilt hat und - im Umfang der Aufhebung - zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. A.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin könne gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung auf monatlich 416,10 € (5,70 €/m²) beanspruchen.

Zu Recht habe das Amtsgericht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 den in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genüge. Zwar befinde sich eine der in dem Mieterhöhungsverlangen bezeichneten Vergleichswohnungen in einem Mehrfamilienhaus, welches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei, während das Anwesen, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnung belegen sei, einen solchen nicht aufweise. Dies hindere jedoch nicht, auch diese von der Klägerin benannte Wohnung als vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzusehen.

Die Klägerin sei nicht berechtigt, ihre mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 erklärte teilweise Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 312 ff. BGB zu widerrufen. Allein ein Briefwechsel stelle noch kein Fernabsatzgeschäft im Sinne des Gesetzes dar.

Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten auf 5,70 €/m² geschätzt. Die zuerkannte Mieterhöhung liege im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m². Der Sachverständige habe die in Rede stehende Wohnung in diese Spanne eingeordnet und so die Einzelvergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,70 €/m² festgestellt.

Der Sachverständige habe die von ihm herangezogenen Vergleichswohnungen hinlänglich bezeichnet. Das Berufungsgericht habe keinen Zweifel, dass sich diese tatsächlich in den jeweils von ihm angegebenen Straßenzügen sowie in der genannten Geschosslage befänden und auch die beschriebenen Wohnwertmerkmale aufwiesen.

Die vom Sachverständigen ausgewählten Vergleichswohnungen seien - mit einer Ausnahme - in den Jahren 2010 bis 2014 neu vermietet worden. Die getroffene Auswahl habe der Sachverständige mit der Besonderheit des Mietwohnungsmarktes in Görlitz begründet. Eine Erhöhung der Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren habe er dort nicht feststellen können. Hingegen könnten in Görlitz zahlreiche sanierte Wohnungen aufgrund des Einwohnerschwundes nicht vermietet werden. Daher seien Neuvermietungen keine "Preistreiber".

Der Sachverständige habe seinem Gutachten auch tatsächlich gezahlte Vergleichsmieten zu Grunde gelegt. Da die Wohnwertmerkmale der Vergleichswohnungen naturgemäß nicht zu 100 % mit den Eigenschaften der Wohnung der Beklagten übereinstimmten, habe der Sachverständige die Miethöhe der Vergleichswohnungen mit Hilfe von Anpassungskoeffizienten und einem die Besonderheiten des Görlitzer Mietwohnungsmarktes berücksichtigenden Punktesystem ausgeglichen. Es liege auf der Hand, dass die so ermittelten Mieten nicht tatsächlich gezahlt, sondern angepasst seien.

Die Klägerin mache mit ihrer Berufung ohne Erfolg geltend, dass nicht auf den vom Sachverständigen bezifferten arithmetischen Mittelwert der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen sei, sondern auch der oberste Spannenwert die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegele. Das Berufungsgericht verstehe den Sachverständigen dahingehend, dass das arithmetische Mittel der Spanne (hier 5,70 €/m²) zugleich den Punktwert der unter Berücksichtigung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete repräsentiere. Dieser Wert bilde nach den Ausführungen des Sachverständigen die punktgenaue Einzelvergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung ab. Da mithin bereits eine Einzelvergleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung auf den obersten Wert der Spanne nicht in Betracht. B.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

Nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen können weder die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Bestand haben, soweit diese die außergerichtlichen vereinbarten 400,77 € übersteigt, noch kann ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete über die vom Berufungsgericht bestätigte Verurteilung zu 416,10 € hinaus abgelehnt werden.

Sowohl die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Feststellungen zur "konkreten" ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete sind von Rechtsfehlern beeinflusst, weil das Sachverständigengutachten nicht frei von methodischen Mängeln ist und deshalb den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vollständig gerecht wird.

I. Zur Revision der Beklagten

1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, die Beklagte sei nicht zum Widerruf der von ihr am 27. Dezember 2014 erklärten Teilzustimmung zu einer Mieterhöhung auf 400,77 € berechtigt. Insoweit bleibt die Revision der Beklagten ohne Erfolg.