VIII ZR 70/19

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Die Beklagten seien zur Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) seien nicht gegeben; die (behauptete) Notwendigkeit des Abbruchs erfülle diesen Kündigungstatbestand nicht. Auch ein im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses sei nicht gegeben. Nach seinem eigenen Sachvortrag lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden.

Diese Voraussetzung sei wie die "erheblichen Nachteile" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beurteilen. Obgleich es hier nicht um eine Verwertungskündigung gehe, handele es sich um eine auf wirtschaftliche Erwägungen gestützte Kündigung. Mangels erkennbarer alternativer Verwertungsabsicht seien die Voraussetzungen der Erheblichkeit dabei eher strenger, jedenfalls aber nicht großzügiger zu beurteilen.

Nach diesem Maßstab erscheine die Erweiterung des Gebäudes zwecks Neuerrichtung eines Badezimmers, welche nach dem Vortrag des Klägers 26.000 € koste, zumutbar. Denn dies ermögliche den - nach dem (insoweit bestrittenen) Klägervortrag gebotenen - Abriss des Seitenflügels, ohne das Mietverhältnis zu beenden. Gleichzeitig erhöhe sich der Mietwert des verbleibenden Hauptgebäudes.

Nicht zu berücksichtigen sei, dass die Beklagten nur eine äußerst geringe Miete zu entrichten hätten. Zwar sei diese auch unter Ausnutzung aller gesetzlichen Möglichkeiten kurz- und mittelfristig nicht auf ein Niveau erhöhbar, welches den vorgenannten Aufwand längerfristig amortisiere. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit sei dies aber nicht zu berücksichtigen, denn sowohl eine Verwertungskündigung als auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB dürften nicht vorgenommen werden, um eine Mieterhöhung zu erzielen. Dies beruhe auf dem allgemeinen Rechtsgedanken, dass der Vermieter sich nicht auf eine "zu geringe" Miethöhe stützen könne, sondern die bestehende Miete - unbeschadet der gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten - als gegeben akzeptieren müsse. Dies gelte auch für außergewöhnlich mieterbegünstigende Konstellationen.

Der für den Anbau eines Bades aufzuwendende Betrag erscheine im Verhältnis zu dem Interesse der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar. Auf die weiteren streitigen Fragen der technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten eines teilweisen Abrisses des Seitenflügels komme es daher nicht an, ebenso wenig auf die Frage der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand.

Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 23. Juni 2017, 28. März 2018 und 14. Mai 2018 nicht beendet worden ist.

1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die besonderen Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind. Nach dieser Bestimmung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht nicht verkannt hat, können durch den ersatzlosen Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils zwar Unkosten vermieden werden. Er stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 aa; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 12). Danach sind die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Streitfall nicht gegeben. Der Kläger hat bereits keinen Sachvortrag dazu gehalten, in welcher Weise er nach dem geplanten Abriss mit dem Objekt verfahren will; vielmehr hat er in der mündlichen Berufungsverhandlung erklärt, er wisse nicht, was er mit dem geerbten Grundstück "anfangen" wolle.

2. Somit sind, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, die vom Kläger erklärten Kündigungen am Maßstab der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu messen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Klägers hat das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen des Einzelfalls rechtsfehlerfrei verneint.

a) Da der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen ist (vgl. nur BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564a BGB aF]), kommt es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756 Rn. 34; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13).

aa) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert dabei eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441), wobei zu beachten ist, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). In Anbetracht dessen dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwachsen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 14; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 40; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45).

Dies gilt auch für die hier gegebene Fallgestaltung der Kündigung eines Wohnraummietvertrags zum Zwecke des Abbruchs des Mietobjekts (beziehungsweise eines Teils davon), mit dem vom Vermieter verfolgten Ziel, den Kosten für die Wiederherstellung der Mietsache zu entgehen. So begründet - ebenso wie bei einer Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses dem Vermieter erwachsende (wirtschaftliche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung.

Zwar muss der durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter entstehende Nachteil - je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung - nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht des Vermieters, eine vermietete Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]). Ist das angeführte Interesse jedoch - wie hier - im Fall eines geringeren personalen Bezugs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 39) mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einem Gewicht darstellen, der die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erreicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 27, 48 [zur Absicht des Vermieters, das vermietete Anwesen einer Nutzung für einen sozialpolitisch erwünschten Zweck zuzuführen]), jedoch grundsätzlich nicht darüber hinausgehen muss.