XII ZR 17/21

Die Revision ist in der Hauptsache unbegründet und hat lediglich hinsichtlich der Nebenforderungen in geringem Umfang Erfolg. I.

Das Oberlandesgericht hat seine in NZM 2021, 395 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:

Die im Urkundenprozess zulässige Klage sei im erstinstanzlich zuerkannten Umfang begründet. Die vertraglich geschuldete Miete sei aus keinem rechtlichen Grund herabgesetzt.

Eine Herabsetzung scheide allerdings nicht schon wegen der speziellen Regelung eines Kündigungsrechts in § 3 des Mietvertrags aus. Denn dabei handele es sich nicht um die ausschließliche Rechtsfolge für den Fall einer behördlichen Schließung des Ladengeschäfts, so dass dahinstehen könne, ob überhaupt eine vorübergehende, in ihrem Fortbestand von der Entwicklung der COVID-19-Pandemie abhängige behördliche Betriebsuntersagung gemeint sei. Die Beklagte habe den Einbehalt der Miete auch entsprechend § 8 Satz 1 des Mietvertrags rechtzeitig angekündigt. Zudem entfalte Art. 240 § 2 EGBGB keine Sperrwirkung, weil der Gesetzgeber mit dieser Regelung allein das Entstehen einer Kündigungsmöglichkeit des Vermieters habe ausschließen, nicht aber anordnen wollen, dass die Miete stets unvermindert weiterzuzahlen sei.

Die Miete sei nicht gemindert, weil die Mietsache weiterhin ordnungsgemäß und ohne Mangel gewesen sei. Denn der Betrieb eines Einzelhandels für den Vertrieb insbesondere von Damenoberbekleidung sei der Beklagten grundsätzlich unverändert möglich gewesen. Lediglich die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebs sei nur noch eingeschränkt gestattet gewesen. Diese Beschränkung sei nicht objektbezogen. Der Klägerin sei die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand als ihre vertraglich geschuldete Leistung auch nicht ganz oder teilweise unmöglich geworden, weil die Bestimmungen zur Unmöglichkeit von den speziellen Regelungen des Gewährleistungsrechts verdrängt würden und es zudem an einer Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung fehle.

Schließlich könne im Urkundenprozess nicht festgestellt werden, dass die Beklagte wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags eine Herabsetzung der Miete verlangen könne. Diese Einwendung sei als unstatthaft zurückzuweisen, da die Beklagte den ihr obliegenden Beweis für die von ihr hierzu vorgetragenen Tatsachen nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln antreten und vollständig führen könne. Allerdings sei die Geschäftsgrundlage durch die Folgen der COVID-19-Pandemie schwerwiegend gestört. Diese sei von den Parteien - wie nahezu einhellig von der übrigen Zivilgesellschaft - nicht konkret und ernsthaft vorhergesehen worden. Der Geschäftsbetrieb der Beklagten sei durch die Schließung und die nachfolgenden Einschränkungen, aber auch durch das pandemiebedingt geänderte Kundenverhalten schwerwiegend betroffen. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls eine zeitweise Stundung vereinbart hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten. Ein Recht der Beklagten auf Vertragsanpassung komme zwar grundsätzlich in Betracht, weil auch ihr das Pandemierisiko nicht zugeordnet sei. Eine Herabsetzung der Miete um 50 % für die Zeit der behördlichen Schließung sei nicht schon allein deshalb vorzunehmen, weil keine der Vertragsparteien die Ursache hierfür gesetzt oder die Pandemie vorausgesehen habe. Denn für die Frage der Zumutbarkeit des Festhaltens einer Vertragspartei am unveränderten Vertrag seien (auch) die konkreten Umstände des Sachverhalts mit den tatsächlichen Auswirkungen einschließlich ihrer Intensität und Dauer heranzuziehen.

Während das zeitliche Verhältnis zwischen dem Zeitraum der Beeinträchtigungen und der Gesamtlaufzeit des Mietvertrags kein taugliches Kriterium darstelle, seien die konkreten Vertragsbedingungen und deren Auswirkungen auf die Vertragsparteien in die Abwägung miteinzubeziehen. Ferner könnten die konkreten wirtschaftlichen Folgen für den Mieter von Bedeutung sein, wobei der Umstand, dass die Beklagte selbst die Öffnungszeiten einschränkte, als unternehmerische Entscheidung nicht zu ihren Lasten zu werten sei. Relevant sei die Frage, ob der Mieter über eine einstandspflichtige Betriebsausfallversicherung verfüge und öffentliche Förderungen erhalte oder einen verhältnismäßig kurzfristig zu realisierenden Anspruch hierauf habe. Die Beklagte sei aufgrund ihrer Größe für das Corona-Soforthilfe-Programm des Bundes und für das Bundesprogramm Überbrückungshilfe I nicht in Betracht gekommen; die Klägerin habe keine konkret mögliche öffentliche Fördermaßnahme genannt.

Bei der Betrachtung etwaiger öffentlicher Förderungen sei zu berücksichtigen, dass jede Verlagerung des Pandemierisikos auf den Vermieter im Ergebnis die öffentliche Hand entlaste, was nicht die Aufgabe des Vermieters sei. Es stelle sich auch die Frage, warum der Vermieter an den Folgen der Pandemie für den Mieter teilhaben solle, nicht aber dessen andere Vertragspartner. Eine Pflicht des Mieters zur vorbeugenden Absicherung bestehe allerdings nicht, seine wirtschaftliche Existenzgefährdung sei für die Annahme der Unzumutbarkeit nicht zwingend erforderlich. Zu berücksichtigen seien zudem die Verhältnisse der Klägerin als Vermieterin. Jedenfalls ließen die Einwände der Beklagten eine schematische Lösung nicht zu, sondern es sei die Klärung des wechselseitigen Vorbringens zu den Gesamtumständen, welche die konkrete Situation von Beklagter und Klägerin beträfen, erforderlich. Eine Berücksichtigung müsse daher im Nachverfahren erfolgen. II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Wesentlichen stand. Die angefochtene Entscheidung ist nur hinsichtlich der Nebenforderungen geringfügig zu korrigieren.

1. Zutreffend - und von der Revision nicht in Zweifel gezogen - hat das Oberlandesgericht die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses gemäß § 592 ZPO bejaht.

Diese Vorschrift eröffnet den Urkundenprozess grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mietforderungen der Fall. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht es dabei nicht entgegen, wenn der beklagte Mieter wegen behaupteter Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nichterfüllten Vertrages nach § 320 BGB erhebt. Denn nach den auch im Urkundenprozess geltenden allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter zur Begründung des Anspruchs auf Mietzahlung neben der Vorlage eines wirksamen Mietvertrags, aus dem sich die Höhe der geschuldeten Miete ergibt, nur mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln im Sinne des § 592 Satz 1 ZPO nachweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat, sofern dies nicht unstreitig ist. Nach der Überlassung der Mietsache trägt dagegen der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 2013 - XII ZR 50/12 - NZM 2013, 614 Rn. 34 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. März 1999 - XII ZR 321/97 - NJW 1999, 1408 und vom 16. Oktober 2013 - XII ZR 64/12 - Grundeigentum 2013, 1582 mwN; vgl. auch BGH Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04 - NJW 2005, 2701). Nicht anders verhält es sich aber für Einwendungen gegen die Miete, die der Mieter aus Unmöglichkeit oder aus einer Störung der Geschäftsgrundlage herleiten will.

Vorliegend hat die Klägerin den Anspruch und dessen Fälligkeit durch Vorlage des Mietvertrags nachgewiesen, und die mangelfreie Überlassung der Mietsache an die Beklagte ist nicht im Streit.

2. Es steht im Einklang mit der nach der angefochtenen Entscheidung ergangenen Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21 - NZM 2022, 99 Rn. 18 ff. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt), dass das Oberlandesgericht Art. 240 § 2 EGBGB nicht als abschließende, die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts ausschließende Bestimmung angesehen sowie das Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB und einer vollständigen oder teilweisen Unmöglichkeit nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB verneint hat.