XII ZR 51/25

Die zulässige Revision bleibt ohne Erfolg. Die von der Beklagten vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist gegenstandslos, weil das Berufungsgericht die Revision unbeschränkt zugelassen hat. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner in ZfIR 2025, 413 veröffentlichten Entscheidung Folgendes ausgeführt:

Die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel sei nicht erst mit Rechtskraft des gerichtlichen Feststellungsausspruchs unwirksam, sondern gemäß § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an. Indexklauseln in - wie hier - für die Dauer von mindestens zehn Jahren geschlossenen Gewerberaummietverträgen unterlägen zwar den Anforderungen des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz), und für Klauseln, die gegen dieses Gesetz verstießen, ordne § 8 PrKG deren Unwirksamkeit erst mit rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes für die Zukunft an. Allerdings seien Preisanpassungsklauseln in Gewerberaummietverträgen nach vorzugswürdiger Auffassung auch einer AGB-Kontrolle nach Maßgabe der §§ 307 ff. BGB unterworfen.

Bei der vorliegenden Wertsicherungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Diese benachteilige die Klägerin unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil der Monat Mai 2017 als Ausgangsstand für die relevante Indexentwicklung vereinbart worden sei und eine im Zeitraum von Mai 2017 bis zum Mietbeginn am 1. September 2019 eingetretene Inflation daher zulasten der Klägerin gehe, obwohl sie in dieser Zeit keine Gegenleistung von der Beklagten erhalten habe. Zudem verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil nach dem ersten Satz ihres zweiten Absatzes im Falle einer Änderung des Verbraucherpreisindex eine automatische Änderung der Miete im gleichen Verhältnis eintreten solle, während der nachfolgende zweite Satz vorsehe, dass die Änderung der Miete erst ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werde. Da die Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam sei, müsse die Beklagte die von der Klägerin ohne Rechtsgrund geleisteten Erhöhungsbeträge zurückerstatten. II.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand.

1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass es sich bei der in § 6 des Mietvertrags enthaltenen Wertsicherungsklausel um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die intransparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ist und die Klägerin im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Diese Beurteilung greift die Revision auch nicht an.

2. Soweit die Revision die vom Berufungsgericht ausgesprochene Rechtsfolge der rückwirkenden Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel beanstandet, vermag sie hiermit nicht durchzudringen. Denn das Berufungsgericht ist ebenfalls zutreffend davon ausgegangen, dass die Bestimmungen des Preisklauselgesetzes eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle nach Maßgabe der §§ 307 ff. BGB und im Falle eines Verstoßes gegen diese Vorschriften die rückwirkende Unwirksamkeit einer Preisklausel in einem Gewerberaummietvertrag nicht ausschließen.

a) Die Frage, in welchem Verhältnis bei einer formularvertraglichen Preisklausel die Vorschrift des § 8 PrKG, die als Rechtsfolge der Unzulässigkeit einer Klausel deren Unwirksamkeit erst ab dem Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes ex nunc vorsieht, zu der in § 307 Abs. 1 BGB vorgesehenen Rechtsfolge einer Unwirksamkeit ex tunc steht, wird allerdings unterschiedlich beurteilt.

aa) Einerseits wird vertreten, dass der Vorschrift des § 8 PrKG als lex specialis der Vorrang gebühre und sich die Unwirksamkeit einer Preisklausel nach dieser Vorschrift richte, wenn ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz vorliege (OLG Schleswig ZMR 2024, 838, 840; MünchKommBGB/Grundmann 10. Aufl. § 244 Rn. 72; Bartholomäi/Stellmann in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Handbuch Geschäftsraummiete 5. Aufl. § 10 Rn. 157; Bertl Das Recht der Wertsicherungsklauseln in Deutschland S. 311 ff.; Schlimm/Hörndler NZM 2024, 458, 467; Weiß/Bork ZfIR 2012, 113, 117 f.; Aufderhaar/Jaeger NZM 2009, 564, 575; Schultz NZM 2008, 425, 427; Burbulla ZMR 2017, 490, 491).

bb) Demgegenüber geht eine andere Auffassung mit dem Berufungsgericht davon aus, dass formularvertragliche Preisklauseln, die (auch) der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten, nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam seien und nur solche Klauseln, die lediglich gegen das Preisklauselgesetz verstießen, nach § 8 PrKG bis zur rechtskräftigen Feststellung dieses Verstoßes weiterhin Rechtswirkungen entfalteten (vgl. LG Wuppertal ZMR 2017, 488, 490; BeckOGK/Zschieschack [Stand: 1. Dezember 2025] BGB § 307 Rn. 13; BeckOGK/Leidner [Stand: 15. März 2025] PreisklG § 2 Rn. 29 f.; BeckOK BGB/Grothe [Stand: 1. November 2024] § 244 Rn. 23; BeckOK BGB/Schmidt [Stand: 1. November 2024] § 307 Rn. 133; BeckOK Mietrecht/Schultz [Stand: 1. Mai 2025] BGB § 535 Rn. 3248; Grüneberg/Grüneberg BGB 85. Aufl. GrünHome Teil III § 8 PrKG Rn. 1; jurisPK-BGB/Toussaint 10. Aufl. § 8 PrKG Rn. 6; Staudinger/Coester-Waltjen BGB [2025] § 309 Nr. 1 Rn. 6; Staudinger/Omlor BGB [2024] § 1 PRKG Rn. 45, § 2 PRKG Rn. 3 und § 8 PRKG Rn. 4; Bub/Treier/Schultz Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 6. Aufl. § 55 Rn. 35, 129, 137 und 153; Guhling/Günter/Schweitzer Gewerberaummiete 3. Aufl. § 8 PrKG Rn. 14 f.; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. IV 52; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 482; Leo/Ghassemi-Tabar AGB im Gewerberaummietrecht 2. Aufl. II. Teil Rn. 267; Schweitzer ZfIR 2025, 417 f. und ZfIR 2009, 689, 692 ff.; Späth ZMR 2011, 932, 933; Gerber NZM 2008, 152, 155).

b) Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend.

aa) Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, hindert eine etwaige Vereinbarkeit einer formularvertraglichen Preisanpassungsklausel mit dem Preisklauselgesetz bei Dauerschuldverhältnissen eine darüber hinausgehende Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, weil mit dem Verbot bestimmter Preisklauseln durch das Preisklauselgesetz in erster Linie inflationären Tendenzen entgegengewirkt werden soll und daher eine nach dem Preisklauselgesetz wirksame Klausel nicht zwangsläufig mit einer nach § 307 BGB unbedenklichen Regelung gleichzusetzen ist (vgl. BGHZ 185, 96 = NJW 2010, 2789 Rn. 24 und BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 31). Wegen der unterschiedlichen Zielsetzungen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle und des Preisklauselgesetzes begründet auch umgekehrt ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht ohne Weiteres eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Beim Preisklauselgesetz stehen stabilitäts-, preis- und verbraucherpolitische Ziele im Vordergrund und das Verbot bestimmter Preisklauseln liegt im öffentlichen Interesse des Inflationsschutzes. Dieser Gesichtspunkt ist für die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle, bei der geprüft wird, ob die beiderseitigen Interessen im Vertrag angemessen berücksichtigt werden, nicht maßgebend (BGHZ 201, 230 = NJW 2014, 2708 Rn. 57).