XII ZR 78/17

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Oberlandesgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:

Die Beklagte habe die Verlängerungsoption wirksam ausgeübt, so dass sich das Mietverhältnis um zehn Jahre verlängert habe. Richtiger Empfänger sei der Zwangsverwalter gewesen. Dass diesem das unterschriebene Einschreiben mit Rückschein zugegangen sei, lasse sich zwar nicht feststellen. Es sei weder gesichert, dass der Briefträger beim Zustellversuch einen Benachrichtigungszettel hinterlassen habe, noch ob einem solchen Zettel der Name der Beklagten als Absenderin zu entnehmen gewesen sei. Zudem bleibe unklar, ob der Zustellversuch rechtzeitig erfolgt sei. Die von der Beklagten per Fax und ohne Unterschrift übermittelte Optionsausübung sei aber wirksam. Dem stehe insbesondere nicht § 550 BGB entgegen, weil diese Norm auf einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen ihrem Wortlaut nach nicht anwendbar und eine entsprechende Anwendung nicht geboten sei. Durch die Optionsausübung komme kein neuer Vertrag zustande, sondern es werde dem bestehenden Mietverhältnis lediglich ein neuer Zeitabschnitt hinzugefügt. Anderes geböten auch nicht Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses. Aus der im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel ergebe sich ebenfalls nicht, dass die Ausübung der Verlängerungsoption in schriftlicher Form zu erfolgen habe. Denn diese Klausel setze eine "Änderung" oder "Ergänzung" voraus. Eine solche werde durch die Optionsausübung indes nicht bewirkt. Vielmehr habe die Beklagte lediglich durch einseitige Erklärung mittels eines ihr eingeräumten Gestaltungsrechts die Mietdauer verlängert. II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Beklagte hat die ihr vertraglich eingeräumte Verlängerungsoption wirksam ausgeübt. Die mittels der an den Zwangsverwalter gefaxten Verlängerungserklärung bis zum 31. Januar 2025 bewirkte Laufzeitverlängerung hat auch nicht zu einem Schriftformmangel im Sinne von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB geführt, so dass der Klägerin kein vorzeitiges Kündigungsrecht gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 2, 580 a Abs. 2 BGB zusteht.

1. Wie das Oberlandesgericht zutreffend erkannt hat, ist die Ausübung der Verlängerungsoption gegenüber dem Zwangsverwalter als dem richtigen Erklärungsgegner und nicht unter Verstoß gegen ein vertraglich zur Wirksamkeitsvoraussetzung erhobenes Schriftformerfordernis erfolgt. Die Beklagte hat damit den ursprünglich mit Ablauf des 31. Januar 2015 endenden Mietvertrag bis einschließlich 31. Januar 2025 verlängert.

a) Der Beklagten als der Mieterin ist in § 2 der Sondervereinbarung eine sogenannte Verlängerungsoption gewährt. Bei einer solchen handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum - hier zehn Jahre - zu verlängern. Demgegenüber führt bei einer sogenannten, hier nicht vorliegenden Verlängerungsklausel das Schweigen der Vertragspartei die Vertragsverlängerung herbei (vgl. dazu Senatsurteil vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14 - NZM 2015, 861 Rn. 13 mwN).

Mit dem Computerfax vom 27. August 2014 hat die Beklagte eine derartige, auf Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn Jahre gerichtete einseitige Willenserklärung abgegeben und dabei auch das vertragliche Fristerfordernis von fünf Monaten vor dem ursprünglich bestimmten Vertragsende (31. Januar 2015) gewahrt. Für den Zwangsverwalter als Adressaten des Computerfax war im Hinblick auf dessen eindeutigen Inhalt offensichtlich, dass es sich dabei nicht um einen bloßen Entwurf oder die Ankündigung einer erst später erfolgenden Willenserklärung, sondern schon um die Optionsausübung selbst handelte.

b) Diese Willenserklärung ist mit dem Zwangsverwalter dem richtigen Adressaten zugegangen.

Mit der Bestellung eines Zwangsverwalters durch das Vollstreckungsgericht (§ 150 Abs. 1 ZVG) wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung seines Grundstücks entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG) und dem Zwangsverwalter zur Ausübung übertragen. Dieser hat die Rechte des Schuldners im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen, wobei ein Mietvertrag gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam ist, wenn das Grundstück - wie hier - dem Mieter vor der Beschlagnahme (§ 20 ZVG) überlassen war (vgl. BGH Urteil vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14 - NJW 2016, 1242 Rn. 9; Senatsurteil vom 20. Mai 1992 - XII ZR 77/91 - NJW 1992, 3041).

Der Zwangsverwalter ist dann einerseits berechtigt, alle Vermieterrechte aus diesem ihm gegenüber wirksamen Mietvertrag geltend zu machen, etwa den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach § 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB fristlos zu kündigen und von dem Mieter die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verlangen (BGH Urteil vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14 - NJW 2016, 1242 Rn. 20 mwN) oder auch den Vertrag zu ändern (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 1992 - XII ZR 77/91 - NJW 1992, 3041). Andererseits ist er auch für einseitige, den Vertrag betreffende Willenserklärungen des Mieters wie etwa dessen Kündigung allein empfangszuständig (vgl. BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 - NZM 2005, 596, 597). Eine Verlängerungsoption ist während der Zwangsverwaltung daher ihm gegenüber auszuüben.

c) Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung scheitert die Wirksamkeit der Optionsausübung nicht an dem in § 30 des Mietvertrags enthaltenen Schriftformerfordernis. Dieses bezieht sich auf Änderungen und Ergänzungen des Vertrags und schreibt für diese die "schriftliche Vertragsform" vor. Um eine solche vertragliche Änderung oder Ergänzung geht es hier jedoch nicht. Vielmehr hat die Beklagte von dem ihr vertraglich eingeräumten Gestaltungsrecht (vgl. Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21 mwN) Gebrauch gemacht, die Vertragslaufzeit zu verlängern. Diese Willenserklärung kann wegen ihrer notwendigen Einseitigkeit von vorneherein nicht der "Vertragsform" entsprechen. Folgerichtig enthält die das Optionsrecht regelnde spezielle Vertragsbestimmung auch keinerlei Formerfordernisse.

2. Dass die Verlängerungsoption durch ein nicht unterschriebenes Computerfax ausgeübt worden ist, stellt auch keinen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB dar. Die durch die Optionsausübung bewirkte Vertragslaufzeit bis zum Ablauf des 31. Januar 2025 bindet mithin die Vertragsparteien und damit gemäß § 57 ZVG iVm § 566 Abs. 1 BGB auch die Klägerin als Ersteherin, so dass eine vorzeitige ordentliche Kündigung (vorbehaltlich einer Kündigung nach den Voraussetzungen des § 57 a ZVG) ausscheidet.

a) Bei der Regelung in § 550 BGB geht es nicht um die Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen, sondern allein darum, wie lange die Mietvertragsparteien an diese - ihre Wirksamkeit vorausgesetzt - gebunden sind, ohne sich vom Vertrag lösen zu können (vgl. Senatsurteil vom 7. März 2018 - XII ZR 129/16 - NJW 2018, 1540 Rn. 19 ff. mwN). Daher berührt die Frage, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfällt, auch nicht die Wirksamkeit der erfolgten Laufzeitverlängerung. Sie kann vielmehr nur Bedeutung dafür erlangen, ob eine Vertragspartei trotz des wirksam herbeigeführten neuen Vertragsendes schon vorzeitig den Vertrag durch ordentliche Kündigung beenden kann. Mithin ist das seinem Wortlaut nach allein auf die Frage der Wirksamkeit der Optionsausübung gerichtete Feststellungsbegehren der Klägerin dahin auszulegen, dass der Mietvertrag nicht trotz der von der Klägerin mit Schreiben vom 21. September 2015 erklärten Kündigung bis zum 31. Januar 2025 fortbesteht.

b) Wie das Oberlandesgericht zu Recht ausgeführt und worauf der Senat bereits wiederholt hingewiesen hat (Senatsurteile vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NZM 2018, 515 Rn. 20 und vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 f.), ist die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB.

aa) Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21). Sofern die Jahresgrenze des § 550 Satz 2 BGB überschritten wird, bedarf schon die Vereinbarung eines Optionsrechts der Schriftform des § 550 BGB, um nicht laufzeitschädlich zu sein (vgl. BGH Urteil vom 24. Juni 1987 - VIII ZR 225/86 - NJW-RR 1987, 1227, 1228). Dem genügt die in § 2 der Sondervereinbarung getroffene vertragliche Regelung.