III ZR 164/25

Die Revision, die das Berufungsgericht zulässigerweise (vgl. zB Senat, Urteil vom 8. November 2007 - III ZR 102/07, K&R 2008, 38 Rn. 6; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, BGHZ 182, 241 Rn. 11; jew. mwN) auf den Anspruchsgrund beschränkt zugelassen hat, hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit darin zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist, und in diesem Umfang zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Über das Rechtsmittel ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht aber inhaltlich nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung unter Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstands (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 10. November 2016 - III ZR 235/15, BGHZ 213, 1 Rn. 18; BGH, Versäumnisurteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff). I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Anerkannt sei ein Unterlassungsanspruch des Geschäftsherrn gegen den Geschäftsführer, der sich aus § 681 Satz 1 BGB ableiten lasse, nach dem der Geschäftsführer dem Geschäftsherrn die Geschäftsführung anzuzeigen und im Regelfall dessen Entschließung abzuwarten habe. Diese Verpflichtung impliziere, dass die Entschließung auch bereits vor der Ausführung der ersten Geschäftsführungshandlung dahin lauten könne, diese zu unterlassen. Ferner verpflichte § 684 BGB den Geschäftsführer im Anschluss an eine unberechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag auf Ersatz des dem Geschäftsherrn entstandenen Schadens. Wie im Rahmen des § 249 BGB üblich, sei der Ersatzanspruch auf Wiederherstellung desjenigen Zustands gerichtet, der bestanden hätte, wenn die unberechtigte Geschäftsführung nicht erfolgt wäre, was jedenfalls ein Unterlassen weiterer Tätigkeiten enthalte.

Ein solcher Unterlassungsanspruch habe dem Kläger zugestanden. Der Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag stehe der Vortrag der Beklagten, aufgrund des Verhältnisses zur Mieterin (des Klägers) zur Vermarktung der Immobilie des Klägers berechtigt gewesen zu sein, nicht entgegen. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten habe diese behauptete, aber nicht näher dargelegte Vereinbarung auf den Nachweis beziehungsweise die Vermittlung eines Untermietverhältnisses gezielt. Aus der mit Anlage K 6 vorgelegten Anzeige ergebe sich indes nicht, dass das Objekt (nur) zum Abschluss eines Untermietvertrags öffentlich vermarktet worden sei. Dementsprechend habe sich die Tätigkeit der Beklagten nicht ausschließlich im Bereich der behaupteten Sphäre im Verhältnis zur Mieterin bewegt. Nachdem die Vermarktung ohne jegliche Einschränkung in Bezug auf nur ein Untermietverhältnis erfolgt sei, habe dies unmittelbar die Rechtssphäre des Klägers berührt. Unabhängig davon, dass nach dem Mietvertrag die Zustimmung des Klägers zur Untervermietung erforderlich sei, könne eine Vermittlung eines Mietvertrags nur im Verhältnis zum Kläger erfolgen. Ein (Haupt-)Mietverhältnis habe die Mieterin, auch nach dem Vortrag der Beklagten, nicht begründen können und wollen. Damit habe die Beklagte neben einer eigenen Verpflichtung auch eine objektiv fremde Angelegenheit verfolgt, weshalb hier auch ein Fremdgeschäftsführungswille vermutet werde.

Die Herleitung eines Unterlassungsanspruchs des Immobilieneigentümers gegen den nicht beauftragten Makler entspreche der ratio der Rechtsprechung. Diese liege in der Wahrung der Grundprinzipien der Privatautonomie, nachdem ihm der Makler seine Leistung nicht aufdrängen und hierfür dann auch noch eine Vergütung erhalten dürfe. Es diene der Durchsetzung dieses Grundprinzips, wenn der Eigentümer nicht nur keine Vergütung schulde, sondern zudem Unterlassung der Aktivitäten im eigenen Rechtskreis fordern könne. Gemäß § 249 BGB habe die Beklagte daher die entstandenen erforderlichen Kosten für die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs zu erstatten. II.

Diese Ausführungen halten der revisionsgerichtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein (Schadensersatz-)Anspruch des Klägers nicht bejahen. Für eine verfahrensabschließende Entscheidung des Rechtsstreits bedarf es weiterer Tatsachenfeststellungen durch die Vorinstanz.

Der Senat verneint jedenfalls für die dem Streitfall zugrunde liegende Konstellation die vom Berufungsgericht in seiner Begründung der Revisionszulassung aufgeworfene Frage, ob dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch gegen den von ihm nicht beauftragten Makler aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681 Satz 1 BGB) und bei dessen Geltendmachung ein Schadensersatzanspruch (§ 678 BGB) zusteht. Allerdings kommt nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB und bei dessen Geltendmachung ein Anspruch auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB in Betracht.

1. a) Der Tatbestand der Geschäftsführung ohne Auftrag des § 677 BGB verlangt, dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das ist der Fall, wenn er das Geschäft nicht (nur) als eigenes, sondern (auch) als fremdes führt, also in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln (zB Senat, Urteil vom 23. September 1999 - III ZR 322/98, NJW 2000, 72; BGH, Urteil vom 21. Oktober 2003 - X ZR 66/01, NJW-RR 2004, 81, 82; BeckOK BGB/Gehrlein, 1. November 2025, § 677 Rn. 9).

Das Tatbestandsmerkmal "für einen anderen" besagt, dass das Geschäft einem fremden Rechts- oder Interessenkreis entstammt, also der Sorge eines anderen obliegt. Der Geschäftsführer muss bei der Ausübung der Angelegenheit von dem Willen geleitet sein, Interessen eines anderen zu fördern (Fremdgeschäftsführungswille). Zu unterscheiden ist zwischen einem objektiv fremden Geschäft, einem subjektiv fremden Geschäft und einem "auch" fremden Geschäft. Ein objektiv fremdes Geschäft greift schon seinem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis ein - wie etwa die (umfassende) Verwaltung eines fremden Grundstücks, die schon dem äußeren Inhalt nach zum Rechtskreis des Eigentümers gehört (Senat, Urteil vom 21. Oktober 1999 - III ZR 319/98, BGHZ 143, 9, 14) -, während subjektiv fremde (objektiv neutrale) Geschäfte sowohl zum Rechtsbereich des Geschäftsführers als auch des Geschäftsherrn gehören können. Unter die Kategorie des objektiv "auch fremden Geschäfts" fallen Geschäfte, die ihrer äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Geschäftsführer, sondern unmittelbar und nicht nur reflexartig auch einem Dritten zugutekommen. Ein zugleich eigenes und fremdes Geschäft besorgt der Handelnde, wenn die Übernahme zugleich im eigenen Interesse und im Interesse eines anderen liegt, woran es fehlt, wenn der Handelnde nur ein eigenes Gewinninteresse verfolgt (Gehrlein aaO Rn. 11 ff mwN). Eine Geschäftsbesorgung für einen anderen kann auch dann vorliegen, wenn der Geschäftsführer zur Besorgung des Geschäfts einem Dritten gegenüber verpflichtet ist (zB Senat aaO S. 13; BGH, Urteile vom 21. Oktober 2003 aaO S. 82 f und vom 9. Juli 2025 - IV ZR 199/24, BeckRS 2025, 17289 Rn. 24; Gehrlein aaO Rn. 16).

b) Nach diesen Grundsätzen ist hier auf der Grundlage des derzeitigen Sach- und Streitstands die im Auftrag allein der Mieterin erfolgte Vermarktung der Immobilie durch die Beklagte zum Zwecke der Suche eines Unter- oder Nachmieters nicht als Geschäftsbesorgung für den Kläger zu qualifizieren. Es kann dabei auf sich beruhen, ob, wie die Revision und ein Teil der Rechtsprechung und Literatur meinen (vgl. OLG Bremen, OLGZ 1965, 20, 23; OLG Hamm, SpuRt 2014, 167, 169; NZG 2020, 828 Rn. 38; LG Dortmund, Urteil vom 16. Dezember 2011 - 3 O 246/11, juris Rn. 38; LG Düsseldorf, Urteil vom 11. November 2014 - 35 O 75/13, juris Rn. 62; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl., § 652 Rn. 27 und 93; Würdinger in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 22. April 2025, § 652 Rn. 182), ein Makler, der einen Unter- oder Nachmieter sucht, stets ausschließlich ein eigenes Geschäft in seinem Provisionsinteresse betreibt.