V ZB 145/18

I.

Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten bebauten Grundstücks. Es befindet sich in dem Geltungsbereich der durch den Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassenen Erhaltungsverordnung „Schöneberger Süden“ (GVBl. 2018, S. 180) vom 27. Februar 2018, die am 10. März 2018 in Kraft getreten ist. Nach einer auf der Grundlage von § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erlassenen Verordnung des Senats von Berlin darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden (Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches, GVBl. 2015 S. 43, nachfolgend Umwandlungsverordnung - UmwandV). Der Beschluss über die Aufstellung der Erhaltungsverordnung wurde durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin am 2. Juni 2017 gefasst und im Amtsblatt von Berlin bekanntgemacht. Mit Bescheid vom 31. Juli 2017 sprach das Bezirksamt gegenüber dem damaligen Eigentümer des Grundstücks gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB eine vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum auf dem Grundstück aus. Hierüber setzte es das Grundbuchamt in Kenntnis. Nachdem die Beteiligte am 7. November 2017 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden war, teilte sie mit notarieller Urkunde vom 15. November 2017 das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf und bewilligte die Aufteilung.

Nach Eingang des Vollzugsantrags vom 8. Februar 2018 hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 13. Februar 2018 auf die vorläufige Untersagung hingewiesen und die Beteiligte aufgefordert, die Zustimmung des Bezirksamts zu der beabsichtigten Teilung des Grundstücks vorzulegen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen. II.

Nach Ansicht des Beschwerdegerichts verlangt das Grundbuchamt zu Recht die Zustimmung des Bezirksamts. Nach dem zwischenzeitlichen Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bedürfe die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV der Genehmigung. Zwar habe die Beteiligte ihren Eintragungsantrag am 8. Februar 2018 und damit noch vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung gestellt. Das führe aber nicht gemäß § 878 BGB zur Entbehrlichkeit der Genehmigung, weil die Aufteilung bereits mit Bescheid vom 31. Juli 2017 vorläufig untersagt worden sei. Dieser Verwaltungsakt sei wirksam, ohne dass es darauf ankomme, ob er nur das konkrete Vorhaben oder jegliche Begründung von Wohnungs- oder Teil-eigentum auf dem Grundstück erfasse. Als sogenannter dinglicher Verwaltungsakt richte er sich auch an die Beteiligte als Rechtsnachfolgerin; denn eine vorläufige Untersagung im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB regele keine personenbezogenen Pflichten, sondern den Zustand eines Grundstücks und die Rechte, die daran begründet werden könnten. Schließlich sei die vorläufige Untersagung auch von dem Grundbuchamt zu beachten. Der Gesetzgeber habe zwar weder geregelt, ob es sich um ein absolutes oder relatives Verfügungsverbot handele, noch, ob es durch das Grundbuchamt zu berücksichtigen sei. Der Zweck des Verbots, die Erhaltungsziele der Gemeinde bereits vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung zu sichern, lege es aber nahe, der vorläufigen Untersagung keine geringeren Rechtswirkungen beizumessen als dem nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung geltenden Verbot; dieses gelte nur als relatives Verfügungsverbot (§ 172 Abs. 1 Satz 5 BauGB), begründe aber gleichwohl eine Grundbuchsperre (§ 172 Abs. 1 Satz 6 i.V.m. § 22 Abs. 6 BauGB). Dementsprechend müsse das Grundbuchamt auch eine vorläufige Untersagung berücksichtigen, wenn es von ihr Kenntnis habe. Dafür spreche auch, dass das Grundbuchamt andernfalls ein der Gemeinde gegenüber unwirksames Recht eintragen und das Grundbuch insoweit wissentlich unrichtig machen würde. Ein gutgläubiger Erwerb, der die Eintragung legitimieren könnte, fände nicht bereits bei der Vollziehung der Aufteilung, sondern allenfalls bei einer späteren Veräußerung der entstandenen Einheiten statt. III.

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

1. Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei ist allerdings die Annahme des Beschwerdegerichts, wonach die Beteiligte die gegenüber ihrer Rechtsvorgängerin gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB ergangene vorläufige Untersagung gegen sich gelten lassen muss; ohne Erfolg beruft sich die Rechtsbeschwerde darauf, dass der Verwaltungsakt lediglich personenbezogene Rechte und Pflichten regele und die Beteiligte nicht binde.

a) Nach der verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung hat der bodenrechtliche Bezug jeder bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Verfügung zur Folge, dass durch diese nicht über die (personenbezogene) Berechtigung des jeweiligen Adressaten etwa aufgrund von Zuverlässigkeitsfragen entschieden wird, sondern über die allein bodenrechtlichen Kriterien folgende Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der vorhandenen oder beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft. Bauordnungsrechtliche Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagungsverfügungen sind auf die Liegenschaft bezogene dingliche Verwaltungsakte mit der Folge, dass sie sachbezogen mit der Liegenschaft verbunden sind und dies auch dann bleiben, wenn ein Eigentums- oder Besitzwechsel stattgefunden hat (vgl. BVerwG, NJW 1971, 1624 f.; VGH Kassel, NVwZ-RR 2015, 270 Rn. 16; BeckOK BauordnungsR BW/Weiblen [1.9.2019], § 65 BWLBO Rn. 61 mwN). Nichts anderes gilt für die gleichermaßen liegenschaftsbezogene vorläufige Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB. Für die Rechtsnachfolgefähigkeit sprechen nicht zuletzt praktische Erwägungen. Das Beschwerdegericht stellt zutreffend darauf ab, dass die gemeindlichen Erhaltungsziele anderenfalls durch einen (möglicherweise nur vorgeschobenen) Eigentumswechsel auf Dauer vereitelt werden könnten. Erwägungen dieser Art hatten bereits das Bundesverwaltungsgericht veranlasst, die Rechtsnachfolgefähigkeit einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung zu bejahen (vgl. BVerwG, NJW 1971, 1624, 1625).

b) Ob für die dingliche Wirkung eines Verwaltungsakts, wie es teilweise angenommen wird (vgl. OVG Hamburg, NVwZ-RR 1997, 11, 12; Ramsauer in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Aufl., § 35 Rn. 183; HK-VerwR/Schwarz, 4. Aufl., § 43 VwVfG Rn. 14, 16), eine gesetzliche Grundlage erforderlich ist, kann dahinstehen. Denn zuständig für die vorläufige Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist in Berlin die Bauaufsichtsbehörde (vgl. § 62 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Satz 3 BauO Bln). Nach § 58 Abs. 2 BauO Bln gelten bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolger. Wer - wie die Beteiligte - durch Rechtsgeschäft das Eigentum an dem Grundstück von dem Adressaten der Untersagungsverfügung erwirbt, ist nach insoweit einhelliger Ansicht Rechtsnachfolger in diesem Sinne (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. Mai 2019 - OVG 2 S 19.19, juris Rn. 3; zu vergleichbaren landesrechtlichen Bestimmungen: Thüringer OVG, Beschluss vom 20. Dezember 2013 - 1 EO 312/13, juris Rn. 14; BeckOK BauordnungsR BW/Weiblen [1.9.2019], § 65 BWLBO Rn. 61 mwN). Infolgedessen bedurfte es auch keiner erneuten Bekanntgabe an die Beteiligte (vgl. Stelkens/Bonk/Sachs/Stelkens, VwVfG, 9. Aufl., § 41 Rn. 24; HK-VerwR/Schwarz, 4. Aufl., § 41 VwVfG Rn. 23).

c) Schließlich ist die aus dem Grundbuch nicht ersichtliche vorläufige Untersagung auch nicht aufgrund eines gutgläubigen Erwerbs der Beteiligten entfallen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Beteiligte den Bescheid kannte, als sie das Grundstück erwarb. Gemäß § 892 Abs. 1 Satz 2 BGB ist, wenn der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt ist, die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist bereits nicht eröffnet, weil die Verfügung (Veräußerung des einheitlichen Grundstücks) dem Verfügungsverbot (Verbot der Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum) nicht widerspricht und es infolgedessen nicht auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs ankommt. Dem entspricht es, dass § 135 Abs. 2 BGB einen Gutglaubensschutz nur im Hinblick auf verbotswidrige Verfügungen im Sinne von § 135 Abs. 1 Satz 1 BGB vorsieht. Da die Verfügungsbeschränkung kein Recht an einem Grundstück darstellt, nimmt sie auch nicht gemäß § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB an dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (vgl. bereits Protokolle III S. 3433 f.).