V ZR 141/19

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in ZfIR 2019, 804 veröffentlicht ist, verneint einen Anspruch der Kläger auf Schadensersatz, weil es an einer Pflichtverletzung der Beklagten fehle. Allerdings sei der von dem Geschäftsführer der Beklagten verkündete Beschluss über die Genehmigung der Umbaumaßnahme rechtswidrig gewesen, weil nicht alle nachteilig betroffenen Sondereigentümer zugestimmt hätten. Nach zutreffender Ansicht dürfe der Versammlungsleiter einen Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG jedoch verkünden, wenn die einfache Mehrheit erreicht sei, und zwar auch dann, wenn nicht alle erforderlichen Zustimmungen vorlägen. Ob es der Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer bedürfe, hänge von einer umfassenden Feststellung der Tatsachen und nicht selten auch von einer rechtlichen Bewertung ab. Insoweit gehe es gerade nicht nur um die „einfache“ Feststellung von Mehrheitsverhältnissen. Beschlussergebnisse müssten zügig festgestellt und verkündet werden. Eine umfassende Sach- und Rechtsprüfung lasse sich mit dem dynamischen Charakter einer Eigentümerversammlung nicht vereinbaren, und sie führe zu Rechtsunsicherheiten, die im Sinne eines geordneten Versammlungsverlaufs vermieden werden müssten. Für die Ordnungsmäßigkeit ihrer Beschlüsse blieben die Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Der Verwalter sei nicht deren Aufsichtsorgan, sondern bloßer Funktionsgehilfe, und eine umfassende Rechtmäßigkeitskontrolle gehöre ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung nicht zu seinen Aufgaben.

Den Interessen der häufig rechtsunkundigen Wohnungs- und Teileigentümer werde dadurch genügt, dass der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags in Vorbereitung der Beschlussfassung dazu verpflichtet sei, auf das Zustimmungserfordernis nach § 22 Abs. 1 WEG und das sich daraus ergebende Anfechtungsrisiko hinzuweisen. Hier hätten die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger eine Verletzung der Hinweispflicht jedoch nicht bewiesen. Eine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Erhebung der Sonderumlage scheitere bereits daran, dass dieser Beschluss keine bauliche Veränderung betreffe. II.

Das Rechtsmittel hat insgesamt keinen Erfolg.

1. Soweit die Kläger einen Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten, die ihnen in dem auf die Sonderumlage bezogenen Beschlussanfechtungsverfahren entstanden sind, verfolgen, ist die Revision mangels einer ordnungsgemäßen Begründung bereits unzulässig (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2a, § 552 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

a) Die Revisionsbegründung muss gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2a ZPO die bestimmte Bezeichnung der Umstände enthalten, aus denen sich die Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) ergibt. Betrifft die angegriffene Entscheidung - wie hier - mehrere prozessuale Ansprüche, so ist grundsätzlich für jeden Anspruch eine den Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2a ZPO genügende Begründung der Revision erforderlich. Die Vorschrift verlangt die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt. Erforderlich ist die Darlegung, in welchen Punkten und aus welchen Gründen die tragenden Erwägungen des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft sind (Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, NJW 2018, 2550 Rn. 56).

b) Daran fehlt es im Hinblick auf den Ersatz der mit dem Beschluss über die Sonderumlage verbundenen Kosten. Tragende Erwägung des Berufungsgerichts für die Abweisung der Klage ist insoweit, dass die Erhebung einer Sonderumlage für die brandschutzrechtliche Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums keine bauliche Veränderung darstelle, weshalb es von vornherein nicht auf das Zustimmungserfordernis gemäß § 22 Abs. 1 WEG ankomme. Ausführungen dazu enthält die Revisionsbegründung nicht. Sie beschäftigt sich allein mit den Pflichten des Versammlungsleiters bei der Verkündung von Beschlüssen über bauliche Maßnahmen gemäß § 22 Abs. 1 WEG. Hierauf kommt es nach den Gründen der angefochtenen Entscheidung aber nur im Hinblick auf diejenigen Kosten an, die mit der Anfechtung des (weiteren) Genehmigungsbeschlusses verbunden sind.

2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz setzt gemäß § 280 Abs. 1 BGB zunächst voraus, dass die Beklagte ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag, der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 7 mwN), verletzt hat. Eine Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Verkündung des Genehmigungsbeschlusses verneint das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei.

a) Allerdings ist revisionsrechtlich davon auszugehen, dass der auf die Umbaumaßnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig war. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

aa) Zunächst muss ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG nach nahezu einhelliger Ansicht mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind (vgl. etwa Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 22; Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 22 Rn. 128; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 22 Rn. 78; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 22 Rn. 139; BeckOGK/Karkmann, WEG [1.3.2020], § 22 Rn. 132, 135, jeweils mwN). Diese Auffassung trifft zu. Da § 22 Abs. 1 WEG eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen erlaubt, ergibt sich aus § 21 Abs. 3 WEG, dass es einer einfachen Mehrheit bedarf (aA Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 22 WEG Rn. 3; NK-BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 22 WEG Rn. 16). Die nicht beeinträchtigten Wohnungseigentümer sind von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht ausgeschlossen, weil ein Stimmrechtsausschluss nur unter den engen - und insoweit nicht gegebenen - Voraussetzungen des § 25 Abs. 5 WEG in Betracht kommt (aA Lüke, ZfIR 2009, 225, 228). Die erforderliche einfache Mehrheit war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier erreicht.

bb) Daneben muss gemäß § 22 Abs. 1 WEG ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass jedenfalls die Zustimmung desjenigen Sondereigentümers, der in der Versammlung mit Nein gestimmt und seine Zustimmung damit versagt hatte, aufgrund der optischen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich gewesen wäre. Das ist auch für das Revisionsverfahren zugrunde zu legen. Wird ein solcher Genehmigungsbeschluss trotz fehlender Zustimmung verkündet, ist er zwar nicht nichtig, aber er kann in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juli 2018 - V ZR 56/17, ZfIR 2018, 695 Rn. 21 mwN).

b) Infolgedessen kommt es darauf an, welche Pflichten einen Verwalter in seiner Funktion als Versammlungsleiter (§ 24 Abs. 5 WEG) im Zusammenhang mit Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG in der Eigentümerversammlung treffen.

aa) Im Ausgangspunkt ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt, dass die in § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG genannte Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter konstitutive und inhaltsfixierende Bedeutung hat; es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses (vgl. Senat, Beschluss vom 23. August 2001 - V ZB 10/01, BGHZ 148, 335, 341 ff.). Der Versammlungsleiter muss die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen prüfen, das Abstimmungsergebnis ermitteln und es anhand der Mehrheitserfordernisse beurteilen, um auf dieser Grundlage einen (positiven oder negativen) Beschluss zu verkünden (vgl. Senat, Beschluss vom 23. August 2001 - V ZB 10/01, BGHZ 148, 335, 343). Ggf. hat er zu ermitteln, ob eine im Gesetz oder in der Gemeinschaftsordnung vorausgesetzte qualifizierte Mehrheit erreicht worden ist (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, ZMR 2008, 997, 998; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 49 Rn. 21; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 22 Rn. 21).

bb) Keine Einigkeit herrscht hingegen über die Frage, ob der Versammlungsleiter einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG) verkünden darf, wenn zwar - wie hier - die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist, aber die erforderliche Zustimmung einzelner nachteilig betroffener Wohnungseigentümer fehlt.