V ZR 277/23

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich der Anspruch des Klägers auf Abgabe der begehrten Erklärung aus §§ 888, 883 Abs. 2 BGB. Die Begründung des Wohnungseigentums sei gegenüber dem Kläger relativ unwirksam, denn die auf § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB gestützte vorläufige Untersagung sei ein behördliches Verfügungsverbot. Dem Kläger gegenüber sei die zum Zeitpunkt der Antragstellung im Mai 2021 verbotswidrige Verfügung auch nicht durch den Widerruf der vorläufigen Untersagung wirksam geworden. Die vorläufige Untersagung diene dem Schutz der Erhaltungsziele einer bereits im Aufstellungsverfahren befindlichen Erhaltungsverordnung; sie sei von Gesetzes wegen auf längstens zwölf Monate zu befristen. Dem Verfügungsverbot sei damit der Verlust seiner Wirkung nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums immanent. Würden mit dem formellen Ende des Verfügungsverbots zuvor verbotswidrige Verfügungen wirksam, bestünde tatsächlich keine Möglichkeit, die vorläufigen Erhaltungsziele zu sichern. Es sei aber ausgeschlossen, dass der Gesetzgeber ein offensichtlich wirkungsloses Sicherungsmittel habe regeln wollen. Nichts anderes gelte mit Blick auf den nur für die Zukunft wirkenden Widerruf der vorläufigen Untersagung nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung.

Das Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 1 BauGB und der anschließende Vollzug der Teilung im Grundbuch führten ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis. Im Zeitpunkt der Eintragung sei eine Genehmigung gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB wegen der entsprechenden Anwendung von § 878 BGB nicht erforderlich gewesen; die Eintragung führe deshalb nicht zu einer Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB. Die Wirksamkeit der Begründung von Wohnungseigentum gegenüber dem Kläger folge auch nicht aus der erneuten Antragstellung im Dezember 2021. Denn nunmehr bedürfe es gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB einer Genehmigung. II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Kläger von dem Beklagten die Abgabe der für die Schließung der Wohnungsgrundbücher nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG erforderlichen Erklärung gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB verlangen kann.

1. Dem Kläger gegenüber ist die trotz der vorläufigen Untersagung erfolgte Begründung von Wohnungs- und Teileigentum relativ unwirksam und bleibt dies auch nach dem Widerruf der Untersagungsverfügung im Anschluss an das Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung.

a) Bestimmt eine Rechtsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten einer Erhaltungssatzung (in Berlin: Erhaltungsverordnung, § 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB) für die Dauer von höchstens fünf Jahren nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, kann gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt werden, wenn ein Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt: Gemäß § 1 der Verordnung vom 4. Februar 2020 bedarf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten einer Erhaltungsverordnung der Genehmigung. Das bebaute Grundstück des Beklagten liegt im Gebiet der eingangs näher bezeichneten Erhaltungsverordnung, deren Aufstellung auf einem im September 2020 gefassten und ortsüblich bekannt gemachten Beschluss beruht. Auf dieser Grundlage ist am 3. Dezember 2020 die vorläufige Untersagung erfolgt.

b) Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB ist zivilrechtlich als behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB anzusehen und steht einem gesetzlichen Veräußerungsverbot im Sinne von § 135 Abs. 1 Satz 1 BGB gleich. Sie bewirkt zwar keine Grundbuchsperre, und ein von dem relativen Verbot betroffener Grundstückseigentümer verliert seine Verfügungsbefugnis nicht; vielmehr ist eine verbotswidrige Verfügung in das Grundbuch einzutragen. Teilt aber - wie hier - ein Grundstückseigentümer, dem die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum mit Blick auf eine im Aufstellungsverfahren befindliche Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt ist, sein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum und beantragt den Vollzug der Teilung, ist die in das Grundbuch eingetragene Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam. Der Verbotsgeschützte kann sich gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB auf die relative Unwirksamkeit berufen und die Löschung der Rechte verlangen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 15 f.).

c) Der Widerruf der vorläufigen Untersagung lässt die Teilung nicht wirksam werden, wenn er zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bereits in Kraft getreten ist.

aa) Eine gegen ein relatives Verfügungsverbot im Sinne von § 135 BGB verstoßende Verfügung wird allerdings grundsätzlich in vollem Umfang wirksam, wenn das Verbot aufgehoben wird (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Februar 2013 - V ZB 18/12, BGHZ 196, 243 Rn. 21). Gleiches gilt, wenn der von dem Verbot Geschützte die Verfügung genehmigt oder das durch das Verbot geschützte Recht entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2006 - IX ZR 109/05, ZIP 2006, 2276). Hintergrund ist, dass in diesen Fällen das geschützte Interesse nicht mehr besteht.

bb) Hier ist aber weder das Verbot der Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum aufgehoben worden noch hat der Verbotsgeschützte - hier: das Bezirksamt - die erfolgte Teilung genehmigt. Auch das geschützte Recht bzw. Interesse ist nicht entfallen.

(1) In dem Widerruf der vorläufigen Untersagung nach Inkrafttreten der eingangs näher bezeichneten Erhaltungsverordnung, für deren Nichtigkeit entgegen der Ansicht der Revision keine Anhaltspunkte bestehen, liegt, wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, keine Aufhebung des Verbots der zuvor erfolgten Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum.

(a) Zwar wird grundsätzlich die ursprüngliche Freiheit des Eigentümers, Wohnungseigentum zu begründen, wiederhergestellt, wenn die zuständige Behörde zu der Erkenntnis gelangt, dass ein Grund für die Versagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht mehr vorliegt (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, NJW-RR 2020, 395 Rn. 14). Hier geht es aber nicht um die Wiederherstellung der Freiheit des Eigentümers, zukünftig Wohnungseigentum zu begründen, sondern darum, ob eine bereits erfolgte verbotswidrige Teilung infolge des Widerrufs der Untersagungsverfügung wirksam wird (vgl. zu dieser Unterscheidung auch BeckOGK/Muthorst, BGB [1.10.2024], § 135 Rn. 205). Das ist nicht der Fall. Die vorläufige Untersagung, mit der dem Grundstückseigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum untersagt wird, bezweckt in gleicher Weise wie das aus der - zunächst noch im Aufstellungsverfahren befindlichen - Erhaltungsverordnung resultierende Verbot, ohne Genehmigung Wohnungs- oder Teileigentum zu begründen, den Schutz der Gemeinde. Durch die vorläufige Untersagung sollen die gemeindlichen Erhaltungsziele schon vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung vor Beeinträchtigungen gesichert werden (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2019 - V ZB 145/18, aaO Rn. 19; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [April 2024], § 172 Rn. 86 f.). Nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung sichert diese die - zunächst (nur) vorläufig geschützten - Erhaltungsziele bis zum Ablauf der Höchstfrist von fünf Jahren. Angesichts dieses Zusammenspiels von vorläufiger Untersagung und Erhaltungsverordnung scheidet ein Wirksamwerden einer zunächst vorläufig verbotenen Teilung bei einem Widerruf der Untersagungsverfügung nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung aus.