V ZR 91/25

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZfIR 2025, 347 veröffentlicht ist, verneint einen Anspruch der Klägerin auf Genehmigung der im 4. Nachtrag beurkundeten Änderungen, die die Erhöhung der ursprünglich vorgesehenen Anzahl der Beherbergungseinheiten der Untergemeinschaft B betreffen. Es bestehe allerdings ein Bedürfnis für die begehrte Genehmigung, weil die im Bauträgervertrag erteilte Änderungsvollmacht nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam sei. Die Beklagten könnten sich auf diese Norm berufen, da sie Verbraucher seien. Auch wenn der Vertragsgegenstand eine Gewerbeeinheit sei und die Beklagten im Bauträgervertrag angegeben hätten, Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes zu sein, hätten sie die Gewerbeeinheit im Zweifel im Rahmen ihrer Vermögensverwaltung und damit als Verbraucher gekauft. Im Ausgangspunkt verlange § 308 Nr. 4 BGB keine Beschränkung der Änderungsvollmacht im Außenverhältnis. Im Innenverhältnis müsse die mögliche Leistungsänderung für den Erwerber zwar kalkulierbar sein, und der wesentliche Kern der vertraglichen Leistung dürfe nicht beeinträchtigt werden. Um den Anforderungen des § 308 Nr. 4 BGB zu genügen, müsse die Klausel aber nicht darüber hinaus ausdrücklich festhalten, dass die Ausübung der Änderungsvollmacht an das Vorliegen eines triftigen Grundes geknüpft sei; erst recht müssten solche Gründe im Vertrag nicht benannt werden. Außer einer Leerformel wäre damit nichts gewonnen. Es genüge vielmehr, wenn der Bauträgervertrag die gebotenen Beschränkungen im Innenverhältnis regele und deren Einhaltung dadurch sichergestellt werde, dass die Ausübung der Vollmacht durch einen Notar überwacht werde. Die Änderungsvollmacht sei aber hier im Innenverhältnis nicht ausreichend beschränkt, weil sie es dem Bauträger ermögliche, dem Erwerber neue Verbindlichkeiten aufzuerlegen und zudem die Zweckbestimmung von Sondereigentum mehr als nur unwesentlich zu ändern. Zwar folge aus dem Gebot der gegenseitigen Vertragserfüllung gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass der Verwender trotz Unwirksamkeit der Klausel einen Anspruch auf Genehmigung mindestens solcher Änderungen habe, für die er sich eine Änderungsvollmacht hätte ausbedingen dürfen. Da der 4. Nachtrag aber einer mehr als unwesentlichen Änderung der Zweckbestimmung der zu der Untergemeinschaft B gehörenden Teileigentumseinheiten diene, stehe der Klägerin kein solcher Anspruch zu.

Ein Anspruch auf Genehmigung folge schließlich nicht aus der in § 12.1.1 des Bauträgervertrags übernommenen Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu den Änderungen. Diese Klausel sei aus den gleichen Gründen wie die Änderungsvollmacht gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. II.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Beklagte zu 2 war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision der Klägerin auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts auch im Hinblick auf den Beklagten zu 2 als unbegründet erweist (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2021 - V ZR 146/20, NZM 2021, 722 Rn. 4).

1. Das Berufungsurteil unterliegt, was der Senat ungeachtet des § 526 Abs. 3 ZPO von Amts wegen zu prüfen hat, nicht schon deswegen der Aufhebung, weil der Einzelrichter entschieden und die Revision zugelassen hat. Zwar hat der Gesetzgeber die Zulassung der Revision durch einen Einzelrichter im Grundsatz ausschließen wollen, weshalb das mit der Berufung befasste Kollegialgericht vor einer Übertragung auf den Einzelrichter nach § 526 Abs. 1 ZPO sorgfältig zu überprüfen hat, ob ein Zulassungsgrund i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO besteht. Der Einzelrichter im Berufungsverfahren ist aber der für die Entscheidung gesetzlich zuständige Richter, wenn das vollbesetzte Berufungsgericht ihm die Sache zur Entscheidung übertragen hat und kein Rückübertragungsgrund nach § 526 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO vorliegt; er kann dann ohne Verfahrensverstoß die Revision zulassen (zum Ganzen Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15, NJW-RR 2017, 260 Rn. 6; Urteil vom 17. März 2023 - V ZR 109/22, NJW 2023, 715 Rn. 10, jeweils mwN). So verhält es sich hier.

2. Die auf Genehmigung des 4. Nachtrags gerichtete Klage ist zulässig; insbesondere besteht unabhängig von der Wirksamkeit der formularmäßig erteilten Vollmacht ein Rechtsschutzbedürfnis. Die Beklagten haben die Vollmacht widerrufen, und zwischen den Parteien herrscht Streit darüber, ob bereits deren Erteilung unwirksam war. Das Grundbuchamt weigert sich aus diesem Grund, die in dem 2. Nachtrag vorgesehenen Änderungen der Teilungserklärung in das Grundbuch einzutragen. Die Klägerin kann daher ihr Klageziel durch den Gebrauch der Vollmacht nicht einfacher, schneller und billiger erreichen.

3. Im Ergebnis geht das Berufungsgericht zu Recht davon aus, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags zur Teilungserklärung aus der in § 12.1.1 des Bauträgervertrags geregelten Mitwirkungsverpflichtung hat, weil diese Klausel der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB nicht standhält.

a) Bei der von der Klägerin gegenüber den Beklagten verwendeten Klausel in § 12.1.1 des Bauträgervertrags handelt es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts um eine Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 305 Abs. 1 BGB, die der Inhaltskontrolle unterliegt.

b) Es trifft zu, dass die vereinbarte Mitwirkungsverpflichtung an § 308 Nr. 4 BGB zu messen ist.

aa) Eine Kontrolle der Klausel anhand dieser Vorschrift ist nicht bereits nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Beklagten den Bauträgervertrag als Verbraucher i.S.v. § 13 BGB und nicht als Unternehmer i.S.v. § 14 Abs. 1 BGB geschlossen.

(1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten die Teileigentumseinheit erworben, um sie zu vermieten. Sie haben die Gewerbeeinheit daher im Zweifel im Rahmen ihrer Vermögensverwaltung gekauft. Die Verwaltung des eigenen Vermögens stellt grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit dar, sondern ist dem privaten Bereich zuzuordnen. Ausschlaggebende Kriterien für die Abgrenzung der privaten von der berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sind der Umfang, die Komplexität und die Anzahl der damit verbundenen Vorgänge. Nur wenn diese, was der Beurteilung im Einzelfall unterliegt, einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordern - wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation -, liegt eine gewerbliche Betätigung vor (vgl. BGH, Urteil vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, NJW 2021, 2281 Rn. 81; Urteil vom 28. Mai 2020 - III ZR 58/19, BGHZ 226, 39 Rn. 19 f.; Urteil vom 3. März 2020 - XI ZR 461/18, NZM 2020, 808 Rn. 12, jeweils mwN). Aufgrund der negativen Formulierung des zweiten Halbsatzes des § 13 BGB ist das rechtsgeschäftliche Handeln einer natürlichen Person grundsätzlich als Verbraucherhandeln anzusehen und gehen insoweit verbleibende Zweifel nicht zulasten des Verbrauchers (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, BGHZ 232, 1 Rn. 47; Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 7/09, NJW 2009, 3780 Rn. 11).In den Tatsacheninstanzen etwa übergangenen Sachvortrag der nach allgemeinen Grundsätzen für die Tatbestandsmerkmale des § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin (vgl. BeckOGK/Brübach, BGB [1.12.2025], § 310 Rn. 74; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 310 Rn. 33), der die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit der Beklagten rechtfertigen könnte, zeigt die Revision nicht auf.

(2) Dass die Beklagten im Formularvertrag als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes bezeichnet werden, ist demgegenüber unbeachtlich. Wer umsatzsteuerrechtlich „Unternehmer“ ist, bestimmt § 2 UStG. Der Unternehmerbegriff des Umsatzsteuerrechts ist autonom ohne Rückgriff auf Definitionen in anderen Rechtsvorschriften - etwa in § 14 BGB - auszulegen (vgl. BGH, Urteil vom 3. März 2020 - XI ZR 461/18, NZM 2020, 808 Rn. 16). Der Begriff umfasst auch die private Vermögensverwaltung durch Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (vgl. BFHE 223, 487, 489 [juris Rn. 12]). Für die hier maßgebliche zivilrechtliche Abgrenzung von Verbraucher und Unternehmer ist demgegenüber anerkannt, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, soweit sie allein der privaten Vermögensverwaltung dient, die Qualifikation des Vermieters oder Verpächters als Verbraucher nicht hindert (vgl. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 86 f. [juris Rn. 23 f.]). Soweit sich die Revision für ihre entgegenstehende Ansicht auf die Senatsrechtsprechung beruft (Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 208/14, NJW 2016, 2173 Rn. 29), bleibt auch dies ohne Erfolg. Der Senat hat auf Anfrage des XI. Zivilsenats erklärt, hieran nicht festzuhalten (vgl. BGH, Urteil vom 3. März 2020 - XI ZR 461/18, NZM 2020, 808 Rn. 18).