VII ZR 156/13

Die Revision führt zur Aufhebung des Beschlusses des Berufungsgerichts und zur Zurückverweisung der Sache an dieses. I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klage sei unbegründet, da die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelrechte nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB verjährt seien.

Dies gelte im Hinblick auf den Eingang der Klage am 6. September 2011 zunächst für diejenigen Erwerber, die ihre Wohnung vor dem 6. September 2006 abgenommen hätten, was regelmäßig bei jenen Erwerbern zutreffen werde, die die Verträge vor diesem Zeitpunkt geschlossen hätten.

Die Verjährung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelrechte sei aber auch hinsichtlich der Erwerber eingetreten, die ihre notariellen Kaufverträge erst nach diesem Zeitpunkt in den Jahren 2006 und 2007 geschlossen hätten, da sie mit der Beklagten in § 3 Nr. 2 Abs. 6 der Verträge als maßgeblichen Beginn der Verjährungsfrist den 16. Februar 2004 vereinbart hätten.

Die Klausel sei nicht nach §§ 307 ff. BGB unwirksam. Es liege keine fingierte Erklärung im Sinne von § 308 Nr. 5 BGB vor, da die Abnahmeerklärung der Erwerber nicht fingiert, sondern lediglich die tatsächlich abgegebene Abnahmeerklärung durch den Sachverständigen R. von den Erwerbern als verbindlich anerkannt werde. Die Klausel sei auch nicht gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam. Ausweislich der - mangels Tatbestandsberichtigung zugrunde zu legenden - Feststellungen im erstinstanzlichen Urteil seien sämtliche in den Jahren 2006 und 2007 veräußerten Wohnungen seit Fertigstellung der Wohnanlage zunächst vermietet gewesen. Allenfalls die zu Beginn des Jahres 2006 veräußerten Wohnungen könnten daher noch als neu hergestellte Sachen dem Anwendungsbereich des § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unterfallen. Hinsichtlich dieser Wohnungen sei die Verjährungsfrist jedoch ohnehin vor dem 6. September 2011 abgelaufen. Die später veräußerten Wohnungen seien nicht mehr als neu hergestellte Sachen zu qualifizieren, so dass § 309 Nr. 8 b) ff) BGB nicht einschlägig sei. Auch aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB ergebe sich nichts anderes. Die Klausel sei eindeutig formuliert und führe zu keiner unangemessenen Benachteiligung der Erwerber. Hintergrund der fünfjährigen Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB sei, dass sich verdeckte Mängel bei Bauvorhaben häufig erst nach einem gewissen Zeitablauf zeigten. Diesem Rechtsgedanken werde die Klausel aber gerecht, da die Abnahme durch den Sachverständigen R. nach Fertigstellung der Wohnanlage erfolgt sei, so dass die vom Gesetzgeber eingeräumte Frist für das Sichtbarwerden verdeckter Mängel gar nicht verkürzt werde. Der Gesetzeszweck erfordere es nicht, dass jedem einzelnen, oft erst Jahre später erwerbenden Miteigentümer die persönliche volle Verjährungsfrist zur Verfügung gestellt werde. Demgegenüber bestehe ein berechtigtes Interesse des Bauträgers, bei einem sukzessiven Abverkauf der Wohnungen nicht quasi auf Dauer Mängelrechten betreffend das Gemeinschaftseigentum ausgesetzt zu sein, obwohl eigene Mängelrechte gegenüber dem Generalunternehmer längst verjährt seien.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige R. von der Beklagten mit der Abnahme vom 16. Februar 2004 beauftragt worden sei. Das Interesse der Beklagten, die Alleineigentümerin der Wohnanlage gewesen sei, sei seinerzeit nämlich darauf gerichtet gewesen, im Verhältnis zur Generalunternehmerin nur eine mangelfreie Bauleistung abzunehmen, was mit den Interessen der späteren Erwerber korrespondiere. Insofern unterscheide sich diese Konstellation von derjenigen, bei der die Wohnungen bereits vor der Errichtung verkauft seien und dennoch eine Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen vereinbart werde. II.

Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Anspruch auf Nacherfüllung

a) Im Ausgangspunkt zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Klägerin für auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtete Ansprüche der Erwerber prozessführungsbefugt ist, da sie diese Ansprüche an sich gezogen und deren gerichtliche Geltendmachung beschlossen hat, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG.

Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin besteht auch, soweit sich die Ansprüche der Erwerber aus § 437 Nr. 1, § 439 BGB (Nacherfüllung) in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge ergeben.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432) kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Sie kann danach einen auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten werkvertraglichen Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch an sich ziehen und die gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen. Im Prozess kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschafters zu. Die sich aus § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ergebende Befugnis besteht selbst dann, wenn nur ein Erwerber noch ein durchsetzbares Recht auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums haben sollte (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, aaO).

Diese Rechtsprechung gilt auch für kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB betreffend das Gemeinschaftseigentum, wenn diese Ansprüche - wie die werkvertraglichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche - jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind. Es besteht dann kein Anlass, die aus § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgenden Befugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft unterschiedlich zu beurteilen. Ein solcher Fall ist hier nach den unten stehenden Ausführungen (II. 1. d) gegeben.

b) Dagegen ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Ansprüche sämtlicher Erwerber seien verjährt, von Rechtsfehlern beeinflusst.

Die Revision macht zu Recht geltend, dass zumindest die Erwerber, die ihre Verträge im Jahr 2007 geschlossen haben, nicht verjährte Nacherfüllungsansprüche gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge haben.

aa) Das Berufungsgericht legt schon rechtsfehlerhaft zugrunde, dass die Beklagte hinsichtlich sämtlicher in den Jahren 2004 bis 2007 geschlossenen Verträge einer werkvertraglichen Sachmängelhaftung unterliegt. Jedenfalls hinsichtlich der im Jahr 2007 geschlossenen Verträge haftet die Beklagte für Sachmängel nach Kaufvertragsrecht.