VIII ZR 144/19

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten genutzten Wohnung im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Allerdings sei die von den Klägern angestrebte Wohnbedarfsdeckung durch die Zusammenlegung der Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss nicht rechtsmissbräuchlich. Einem Vermieter, der nachvollziehbar einen höheren Raumbedarf habe, bleibe grundsätzlich die Entscheidung überlassen, durch welche der ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen er diesen decken wolle. Eine Eigenbedarfskündigung sei nicht bereits dann missbräuchlich, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stünden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf, der als rechtsmissbräuchlich zu werten wäre, werde vorliegend nicht geltend gemacht. Die beiden Räume unter dem Dach könnten wegen ihrer geringen Höhe nicht als vollwertiger Wohnraum angesehen werden, so dass den Klägern und ihrer Familie nach der Zusammenlegung der beiden Wohnungen sieben Zimmer, zwei Küchen sowie zwei Badezimmer und eine Toilette zur Verfügung stünden.

Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass die Kläger ihren Eigenbedarf erst dadurch geschaffen hätten, dass sie in Kenntnis der beschränkten räumlichen Gegebenheiten in der freien Dachgeschosswohnung des von ihnen erworbenen Anwesens dieses gekauft und ihre ausreichend große Mietwohnung gekündigt hätten. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dürfe das Recht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Selbstnutzungsbedarfs nicht allein deshalb versagt werden, weil der Vermieter diesen willentlich herbeigeführt habe. Die Entscheidung, Wohneigentum zu erwerben, um darin mit der eigenen Familie als Eigentümer zu leben, sei ein grundsätzlich schutzwürdiger und nachvollziehbarer Entschluss.

Der Umstand der willentlichen Herbeiführung des Eigenbedarfs und die Auswahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Wohnungen seien jedoch im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu berücksichtigen. Die Beklagten hätten der Kündigung form- und fristgerecht widersprochen. Sie hätten vorgebracht, trotz Lektüre von Inseraten in Tageszeitungen und im Internet keine vergleichbare geeignete Ersatzwohnung gefunden zu haben. Potentielle Vermieter würden durch ihre ausländische Abstammung und durch ihre fünf Kinder von einer Vermietung an die Beklagten abgeschreckt. Damit liege letztlich eine unbillige Härte für die Beklagten vor. Dies sei anzunehmen, wenn angemessener Ersatzwohnraum, also ein etwa gleich großer, wenn auch nicht qualitativ gleichwertiger Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen, das heißt für den Mieter preislich tragbar, nicht beschafft werden könne (§ 574 Abs. 2 BGB). Kinderreichtum sei eine im Sinne des § 574 BGB anerkennenswerte Härte, soweit dies zu besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum führe. Solche Schwierigkeiten hätten die Beklagten hinreichend substantiiert durch die Schilderung ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und durch die Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online-Wohnungsportal mit jeweiligen Absagen dargelegt. Soweit sie eine Zusage für eine Dreizimmer-Wohnung erhalten hätten, handele es sich hierbei nicht um einen "vergleichbaren Wohnraum" im Sinne des § 574 BGB.

Bei der danach gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen habe das Berufungsgericht berücksichtigt, dass die fünfköpfige Familie der Kläger im Kündigungszeitpunkt aus zwei Erwachsenen und drei Minderjährigen bestanden habe, während sich die siebenköpfige Familie der Beklagten aus vier Erwachsenen und drei Minderjährigen zusammengesetzt habe. Insofern habe es bezüglich der Anzahl der minderjährigen Kinder einen "Gleichstand" gegeben. Zwar komme bei Gleichwertigkeit der beiderseitigen Belange dem Vermieterinteresse Vorrang zu. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass in dem Fall, dass die Beklagten nicht mehr mit ihren beiden erwachsenen Kindern zusammenleben würden, für diese Familie erhöhte Wohnkosten entstünden, so dass in der Gesamtbetrachtung der Härtegrund des Kinderreichtums auf Seiten der Beklagten überwiege.

Mache der Mieter - wie hier wegen des Kinderreichtums - berechtigte Härtegründe geltend, komme im Rahmen der nach §§ 574 ff. BGB vorzunehmenden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung, bei welcher zum einen der Mieter den Vermieter "ausgewählt" habe und zum anderen sich für diesen Vermieter geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Eine solche besondere Schutzbedürftigkeit sei auf Seiten der Kläger nicht gegeben, weil sie bei Erwerb der Liegenschaft damit hätten rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Beklagten eine besondere Härte bedeute.

Vorliegend sei bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zudem zu berücksichtigen, dass die Kläger ihren Wohnbedarf, soweit er in Gäste- und Arbeitszimmer bestehe, auch dadurch hätten decken können, dass sie im Erdgeschoss des erworbenen Anwesens statt eines Ausbaus zur Ferienwohnung dort Gäste- und Arbeitszimmer einrichteten. Auch der Wohnbedarf für die Mutter der Klägerin könne in diesen Räumlichkeiten befriedigt werden.

Gemäß § 308a ZPO sei auch ohne Antrag auszusprechen gewesen, für welche Dauer das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Dies führe zu dem Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit wie bisher. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten und ihren Kindern genutzten Vierzimmer-Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern.

1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern am 30. April 2017 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2017 beendet hat.

a) Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 16, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht zutreffend eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf bezüglich der von den Beklagten angemieteten Wohnung verneint.