VIII ZR 152/23

Die Revision hat Erfolg. Da sie durch das Berufungsgericht für die Beklagten unbeschränkt zugelassen worden ist, ist die von ihnen zudem vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde gegenstandslos (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, juris Rn. 7; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19). I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2023, 599) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin habe einen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB sowie gegen die Beklagte zu 1 auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 987 Abs. 1, § 990 Abs. 1 BGB.

Der Mietvertrag sei wegen eines kollusiven Zusammenwirkens des früheren Geschäftsführers der Klägerin mit dem Beklagten zu 2 gemäß § 138 Abs. 1, 2 BGB unwirksam.Ein Fall sittenwidriger Kollusion mit der Folge einer Nichtigkeit der Abrede und des Vertretergeschäfts nach § 138 BGB liege bei einem bewussten Zusammenwirken von Vertreter und Geschäftsgegner zum Nachteil des Vertretenen vor. Für eine objektive Sittenwidrigkeit müsse der Vertreter, der zur Wahrnehmung der Interessen seines Geschäftsherrn verpflichtet sei, im Einverständnis mit dem Vertragsgegner eine Vereinbarung zum eigenen Vorteil hinter dem Rücken des Geschäftsherrn und zu dessen Schaden treffen. Der Vertragspartner müsse (subjektiv) von dem treuwidrigen Verhalten des Vertreters Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis haben. Liege auf Seiten des Vertreters ein Missbrauch der Vertretungsmacht vor und habe der Geschäftsgegner dies erkannt oder grob fahrlässig die Augen davor verschlossen, stehe dem Vertretenen der Einwand aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gegen die Wirksamkeit des Geschäfts zu.

Dies sei vorliegend der Fall. Die Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 600 € für die Wohnung sei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ein Verstoß gegen die guten Sitten. Die von den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete liege rund 60 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese sehr niedrige Miete sei auch nicht im Hinblick auf von den Beklagten zu leistende Renovierungsarbeiten als angemessen oder jedenfalls noch vertretbar anzusehen. Aus dem Mietvertrag ergebe sich nicht, welche konkreten Arbeiten mieterseits als Gegenleistung durchzuführen gewesen seien. Der Annahme der Sittenwidrigkeit stehe zudem nicht der Vortrag der Beklagten zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung im Zeitpunkt der Überlassung entgegen. Denn ihnen sei die diesbezügliche Beweisführung nicht gelungen.

Das Fehlen der Vertretungsmacht des damaligen Geschäftsführers der Klägerin für einen derartigen Vertrag sei den Beklagten bekannt gewesen. Der Beklagte zu 2 habe Kenntnis vom treuwidrigen Verhalten des Geschäftsführers, jedenfalls aber grob fahrlässige Unkenntnis vom Missbrauch der Vertretungsmacht gehabt. Denn er habe gewusst, dass die Gesellschafter der Klägerin die Wohnung verkaufen, nicht aber hätten vermieten wollen und dass die Bedingungen des Mietvertrags "sehr sehr günstig" gewesen seien. Deshalb sei auch klar gewesen, dass die Klägerin alle möglichen Schritte zur Kündigung dieses Vertrags einleiten würde. Diese Kenntnis beziehungsweise grob fahrlässige Unkenntnis des Beklagten zu 2 müsse sich die Beklagte zu 1 nach § 166 BGB zurechnen lassen.

Die Klägerin habe den nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksamen Mietvertrag auch nicht dadurch gemäß § 141 BGB bestätigt, dass sie die Beklagte zu 1 nach dem Ende der zuvor bestehenden Zwangsverwaltung über das Grundstück mit dem Schreiben vom 9. Dezember 2020 zur Zahlung der Miete auf ein bestimmtes Bankkonto aufgefordert habe. Dem Schreiben könne ein dahingehender Erklärungswert nicht beigemessen werden. Es sei offenbar ein allgemeines Anschreiben an alle Mieter gewesen, mit dem lediglich die neuen Kontodaten mitgeteilt würden. Weder werde auf das konkrete Mietverhältnis näher Bezug genommen noch würden die konkreten Mietkonditionen erwähnt oder Angaben dazu gemacht, ob man zuvor von der Nichtigkeit des Vertrags ausgegangen sei.

Da die vorgerichtliche Räumungsaufforderung der Klägerin somit nicht unberechtigt gewesen sei, stünde den Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten nicht zu. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht bejaht werden.

Die Annahme des Berufungsgerichts, der zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 geschlossene Mietvertrag sei wegen kollusiven Zusammenwirkens des damaligen Geschäftsführers der Klägerin und des Beklagten zu 2 sittenwidrig und deshalb gemäß § 138 Abs. 1 BGB unwirksam, erweist sich als rechtsfehlerhaft. Das Berufungsgericht hat seiner Prüfung einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt, indem es - obwohl dies für die Annahme eines kollusiven Zusammenwirkens nicht genügt - eine Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis von dem Missbrauch der Vertretungsmacht hat ausreichen lassen.

Soweit eine solche Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis dazu führen kann, dass dem Vertragspartner eine Berufung auf die Wirksamkeit des Vertrags nach § 242 BGB versagt ist, fehlt es vorliegend an tragfähigen Feststellungen des Berufungsgerichts, um die von ihm bejahte Kenntnis beziehungsweise grobfahrlässige Unkenntnis des Beklagten zu 2 der Beklagten zu 1 als (alleiniger) Vertragspartnerin der Klägerin zurechnen zu können.

Damit entfällt zugleich die Grundlage für den von der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 geltend gemachten Anspruch auf Nutzungswertersatz gemäß § 987 Abs. 1, § 990 Abs. 1 BGB sowie für die Beurteilung des von den Beklagten mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung des Räumungs- und Herausgabebegehrens der Klägerin.

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verstößt ein Rechtsgeschäft, welches ein Vertreter im bewussten Zusammenwirken mit dem anderen Vertragsteil zum Nachteil des Vertretenen (kollusiv) abschließt, gegen die guten Sitten und ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig (vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Mai 1988 - VI ZR 233/87, NJW 1989, 26 unter II; vom 5. November 2003 - VIII ZR 218/01, NJW-RR 2004, 247 unter II 1; vom 27. Februar 2008 - IV ZR 270/06, NJW-RR 2008, 977 Rn. 10 f.; vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, NJW 2014, 2790 Rn. 17; vom 14. Juni 2016 - XI ZR 74/14, BKR 2016, 383 Rn. 22 mwN; vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 20 mwN; siehe auch BGH, Urteile vom 29. Oktober 2020 - IX ZR 212/19, NZI 2021, 197 Rn. 9; vom 9. Januar 2024 - II ZR 220/22, NZG 2024, 452 Rn. 35 mwN).

Auch wenn ein Fall der Kollusion nicht vorliegt, muss der Vertretene ein von seinem Vertreter abgeschlossenes Rechtsgeschäft dann nicht gegen sich gelten lassen, wenn der andere Vertragsteil den Missbrauch der Vertretungsmacht erkannt hat oder er diesen zwar nicht erkannt hat, aber nach den Umständen hätte erkennen müssen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1991 - VII ZR 291/88, BGHZ 113, 315, 320; vom 5. November 2003 - VIII ZR 218/01, aaO; vom 8. März 2012 - IX ZR 51/11, NJW 2012, 2099 Rn. 11; vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, aaO Rn. 18 mwN; vom 29. Oktober 2020 - IX ZR 212/19, aaO; vom 9. Januar 2024 - II ZR 220/22, aaO). In einem solchen Fall ist der andere Vertragsteil wegen einer nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzulässigen Rechtsausübung gehindert, sich auf die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts zu berufen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, aaO).