VIII ZR 161/24

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2025, 23) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung bestehe nicht. Die Eigenbedarfskündigung sei wegen Verstoßes gegen eine gesetzliche Kündigungsbeschränkung unwirksam. Die (zehnjährige) Kündigungssperrfrist der - im Streitfall maßgeblichen - Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung sei im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen. In der vorliegenden Konstellation komme es maßgeblich darauf an, dass die Kündigung nicht durch die Ersterwerberin vor Begründung des Wohnungseigentums, sondern erst durch die Zweiterwerber - die Kläger - nach der Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum erfolgt sei. Die Kläger seien als Ersterwerber des neu geschaffenen Wohnungseigentums anzusehen. Deshalb sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einschlägig, deren Frist aber erst mit der Eintragung der Kläger im Grundbuch im März 2017 begonnen habe.

Hingegen griffen die mit Wirkung zum 1. Mai 2013 eingeführten und auf die Veräußerung der vermieteten Wohnräume an eine Personengesellschaft abstellenden Neuregelungen in § 577a Abs. 1a, 2a BGB - unabhängig von der Frage nach ihrer zeitlichen Anwendbarkeit im Streitfall - in sachlicher Hinsicht nicht ein. Sie seien teleologisch zu reduzieren, namentlich vor dem Hintergrund des gesetzlich intendierten Mieterschutzes.

Der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung eine Gesetzeslücke schließen wollen, die sich in dem - von § 577a Abs. 1 BGB nicht erfassten - Fall eines Erwerbs der gesamten vermieteten Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einer anschließenden Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen ergeben habe. Die Gesetzesbegründung stelle ausschließlich und konkret auf diese Gesellschaftsform ab, nicht aber allgemein auf Personenhandelsgesellschaften, und begründe dies mit dem erhöhten Verdrängungsrisiko, welches bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehe und sich bereits bei einem Erwerb durch die Gesellschaft selbst verwirklicht habe. Denn schon diese dürfe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter kündigen. Eine weitere Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergebe sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann, wenn einem Gesellschafter im Rahmen der Auseinandersetzung die Eigentumswohnung zugewiesen werde und dieser Eigenbedarf geltend mache. Beiden Fällen sei gemein, dass die Eigenbedarfsperson bereits Gesellschafter der ursprünglich erwerbenden Gesellschaft gewesen sei. Dieser beim Erwerb des ungeteilten Anwesens vorhandene Gesellschafter dürfe im Falle der Kündigung auf das Erwerbsdatum der Gesellschaft zurückgreifen; die Sperrfrist werde also bereits mit der Eintragung der Personengesellschaft im Grundbuch ausgelöst. Nur diesen Fall meine § 577a Abs. 2a BGB.

Ein solches Verdrängungsrisiko bestehe bei Personenhandelsgesellschaften, zu der die vorliegend ersterwerbende GmbH & Co. KG gehöre, nicht. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine solche Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters sei per se nicht zulässig. Es bestehe folglich kein tragfähiger Grund für die Vorverlegung der Sperrfrist auf den Erwerb durch die Gesellschaft.

Im Streitfall seien die Kläger weder selbst Erwerber des ungeteilten Anwesens noch Gesellschafter der Ersterwerberin gewesen. Damit sei der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1a, 2a BGB letztlich nicht eröffnet. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnisstand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint, weil das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis, in welches die Kläger nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund des Erwerbs der Wohnung auf Vermieterseite eingetreten waren (§ 566 Abs. 1 BGB), nicht durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 beendet wurde.

Die Kläger konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der vorbezeichneten Kündigungserklärung nach der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung - MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist und somit auch die - von den Parteien hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Streitfall kontrovers erörterten - Neuregelungen der Absätze 1a und 2a zu berücksichtigen sind. Die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; jeweils mwN).

a) Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 dieser Bestimmung - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausgeschlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräußerung oder Belastung.

b) Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung der Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Rechtsverordnung bestimmt sind.

Das Berufungsgericht ist - ohne dies zu vertiefen und ohne dass dies von den Parteien im Revisionsverfahren angegriffen wird - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Freistaat Bayern von dieser Ermächtigung wirksam Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist mit der hier einschlägigen, am 1. Januar 2022 in Kraft getretenen (verlängerten) Mieterschutzverordnung für das Gebiet der Stadt München, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, auf zehn Jahre verlängert hat (vgl. zu der diesbezüglich von Amts wegen vorzunehmenden Prüfung Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 20 ff. mwN).