VIII ZR 229/22

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 22. September 2022 - 67 S 113/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von dem Kläger monatlich geschuldete Nettokaltmiete habe sich auf zunächst 380 € und ab 1. November 2021 nach der Indexmietanpassung auf 400,90 € belaufen. Die Beklagte könne sich bezüglich der zulässigen Miethöhe gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darauf berufen, dass sie mit dem Vor-Vormieter des Klägers vor Inkrafttreten der Regelungen der §§ 556d ff. BGB wirksam eine Miete in Höhe von 380 € vereinbart habe. Der Geltendmachung dieser Vor-Vormiete stehe es nicht entgegen, dass mit dem unmittelbaren Vormieter ein hiervon abweichender höherer und die Preisgrenze des § 556d Abs. 1 BGB überschreitender Mietzins vereinbart worden sei. Die Regelung in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sei so auszulegen, dass sie auch in diesem Fall gelte. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift komme es auf die von dem vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete an. Die geschuldete Vormiete habe 380 € betragen. Denn die Vereinbarung einer Miete sei nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB nur insoweit unwirksam, als diese die nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässige Höhe überschreite. Maßgeblich für § 556e Abs. 1 BGB sei deshalb die Vormiete in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe.

Dieses Ergebnis entspreche auch dem gesetzgeberischen Willen sowie dem Sinn und Zweck des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn diese Vorschrift enthalte eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die Vormiete die nach § 556d BGB zulässige Miete überschritten habe. Dieser vom Gesetzgeber zugebilligte Bestandsschutz würde anderenfalls dem Vermieter ohne sachlichen Grund entzogen. Derartige nachteilige Rechtsfolgen habe der Gesetzgeber indes nicht vorgesehen. Auch im Falle einer über die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Neuvermietungsmiete entstünden dem Vermieter mit Ausnahme der Absenkung der vereinbarten Miete auf die zulässige Höhe keine zusätzlichen nachteiligen Folgen.

Maßgeblich für die Höhe der von dem Kläger bis zum 31. Oktober 2021 geschuldeten Nettokaltmiete sei somit hier eine Vormiete von monatlich 380 €. Nur in der darüber hinausgehenden Höhe, mithin in Höhe von 42 €, sei die ursprüngliche Mietvereinbarung zwischen dem Vormieter und der Beklagten unwirksam gewesen. Im Hinblick auf die von den Parteien vereinbarte Indexmiete habe sich die von dem Kläger somit monatlich geschuldete Nettokaltmiete von monatlich 380 € ab dem 1. November 2021 auf 400,90 € erhöht. Der Kläger habe somit für die Monate Mai 2021 bis Oktober 2021 monatlich 80 € zu viel an Miete bezahlt sowie im November 2021 59,10 €. Insgesamt habe der Kläger deshalb wegen der teilweisen Unwirksamkeit der vereinbarten Miete und der diesbezüglich geleisteten Mietzahlungen einen Rückzahlungsanspruch wegen zu viel gezahlter Miete in Höhe von 539,10 €.

Dieser Anspruch sei durch die seitens des Klägers erfolgte Aufrechnung gegen den unstreitig in Höhe von 835,40 € bestehenden Mietnachzahlungsanspruch der Beklagten erloschen. Dieser mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch der Beklagten bestehe nach der erfolgten Aufrechnung in Höhe von 296,30 € fort, so dass die Widerklage insoweit begründet sei. Im Hinblick auf die seit November 2021 geschuldete Miethöhe von monatlich 400,90 € sei zudem auf die Widerklage der Beklagten hin festzustellen gewesen, dass der Kläger seit dem 1. November 2021 eine Nettokaltmiete in dieser Höhe zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von derzeit 75 € zu zahlen habe. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision des Klägers ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass die von dem Kläger zu zahlende Nettokaltmiete bis zum 31. Oktober 2021 monatlich 380 € und ab dem 1. November 2021 monatlich 400,90 € betrug. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht unter Zugrundelegung dieser geschuldeten Nettokaltmiete sowie der von dem Kläger erklärten Aufrechnung gegen die Forderung der Beklagten in Höhe von 835,40 € die von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB sowie auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung einer Miete von nicht mehr als 296,27 € monatlich abgewiesen. Im Revisionsverfahren nicht zu beanstanden ist weiter, dass das Berufungsgericht der Widerklage überwiegend stattgegeben und einen Anspruch der Beklagten auf Zahlung von 296,30 € bejaht sowie die Verpflichtung des Klägers, ab 1. November 2021 eine Nettokaltmiete von monatlich 400,90 € zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 75 € zu bezahlen, festgestellt hat. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht hierbei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB für anwendbar gehalten, obwohl die vertraglich vereinbarte Vormiete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war. Zutreffend hat es dabei einen Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Miete in Höhe der Vormiete, soweit diese ihrerseits auf der Grundlage der Vor-Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig war, für gegeben erachtet, mithin in Höhe von zunächst monatlich 380 € und nach der Indexmieterhöhung ab dem 1. November 2021 in Höhe von monatlich 400,90 €.

1. Aus den Regelungen in §§ 556d ff. BGB ergibt sich auf Grund der geschuldeten Vormiete für das vorliegende Mietverhältnis eine bei Vertragsschluss zulässige Miethöhe von monatlich 380 €. Soweit die im Mietvertrag der Parteien vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 80 € darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unwirksam.

a) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Vereinbarung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) oder - sollte diese höher sein - in Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam und nur der die zulässige Miete überschreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist (vgl. ebenso MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 8; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 6; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 15; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 2). Denn eine nach § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB zulässige Miete kann sich auch aus der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben.

Ohne Erfolg beruft sich die Revision insoweit darauf, dass § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB an die "zulässige Miete" anknüpfe, während § 556e Abs. 1 BGB nur eine "ausnahmsweise erlaubte" Miete zum Gegenstand habe. Auch wenn § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB den Begriff "zulässige Miete" verwendet, der sich entsprechend auch in der Überschrift zu § 556d BGB, nicht aber in der Regelung des § 556e BGB findet, ist als zulässige Miete in diesem Sinne nicht nur die sich aus § 556d Abs. 1 BGB ergebende Miete (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %), sondern auch die nach § 556e BGB aus der geschuldeten Vormiete herzuleitende Miete anzusehen. Denn § 556g Abs. 1 BGB regelt einheitlich die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Vorschriften des Unterkapitels zu den Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB, der sich auf die Vorschriften des gesamten Unterkapitels, mithin auch auf § 556e Abs. 1 BGB bezieht. Bestätigt wird dies durch den Willen des Gesetzgebers, mit den Regelungen über die zulässige Miethöhe unangemessene Preissteigerungen bei Wiedervermietungen zu verhindern, ohne die mietvertraglichen Regelungen im Übrigen - insbesondere auch hinsichtlich der zulässigen Miethöhe - für unwirksam zu erklären und ohne eine Senkung der Miete im Verhältnis zu der im Vormietverhältnis erzielten Miete zu bewirken (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18/3121, S. 16, 30; Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, unter II 3 b bb (1), zur Veröffentlichung bestimmt).