VIII ZR 276/23

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], NJW-RR 2024, 73) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen die Beklagten zu, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 16. August 2021 beendet worden sei. Die Kündigung sei als Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB wirksam. Die Klägerin benötige die Wohnung für ihren Mitgesellschafter und dessen Ehefrau. Es entspreche der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts wie die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen könne. Die Klägerin habe den von ihr behaupteten Nutzungswunsch ihres Gesellschafters zur vollen Überzeugung der Kammer bewiesen.

Die Kündigungsbefugnis der Klägerin sei nicht gemäß § 577a Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin ausgeschlossen, auch wenn die Veräußerung der Wohnung an die Klägerin nach deren Überlassung an die Beklagten erfolgt sei. Denn gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB greife diese Kündigungssperre unter anderem dann nicht, wenn die Gesellschafter im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts derselben Familie angehörten. Dies sei hier der Fall gewesen. Die beiden damaligen Gesellschafter der Klägerin hätten als Cousins einer Familie im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB angehört. Die Auslegung dieses Rechtsbegriffs sei nach dem Willen des Gesetzgebers ausweislich der Gesetzesbegründung vom 15. August 2022 durch die ergangene Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestimmt. Diese habe Cousins aber jedenfalls bei einer hinreichend engen Bindung zum Vermieter als vom Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB umfasst angesehen. Eine derartige enge Bindung habe hier schon deshalb bestanden, weil sich die damaligen Gesellschafter als Cousins nicht nur zur gemeinsamen Gründung einer Gesellschaft, sondern auch zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung - sowie weiterer Wohnungen - zusammengeschlossen hätten. Schlössen sich Familienmitglieder zu gemeinsamen (immobilien-)wirtschaftlichen Unternehmungen zusammen, die nicht lediglich mit unerheblichen finanziellen Investitionen verbunden seien, rechtfertige dies ohne das - hier nicht gegebene - Hinzutreten gegenteiliger Anhaltspunkte den Schluss auf eine enge soziale Bindung zueinander. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht hat das Bestehen eines Anspruchs der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) zu Unrecht bejaht. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenommen hat, durch die wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 16. August 2021 nicht beendet worden.

Das Berufungsgericht ist zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Klägerin grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen konnte (siehe hierzu nachfolgend unter 1) und hier ein die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllender Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter vorliegt (hierzu unter 2). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass die Kündigung deshalb unwirksam ist, weil sie vor Ablauf der - hier zehnjährigen - Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maßgeblichen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) erfolgte und die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht erfüllt sind (hierzu unter 3).

1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin, sich bei ihrer Kündigung vom 16. August 2021 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu stützen, zu Recht bejaht.

a) Nach der - vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10. August 2021 (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz - MoPeG, BGBl. I S. 3436) ergangenen - ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 14 ff.; jeweils mwN).

b) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich für die hier zu beurteilende Kündigung aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (Art. 137 Satz 1 MoPeG) schon deshalb nichts anderes, weil die Kündigung bereits am 16. August 2021 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Mai 2022 geführt hätte. Die erst hiernach in Kraft getretenen Änderungen durch das MoPeG können deshalb auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss haben. Diese ist vielmehr den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteil vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; Heidel/Heidel, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, 1. Aufl., § 705 BGB Rn. 54; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach dem im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Recht zu beurteilen.

Der Verweis der Revision darauf, dass maßgeblich für die Entscheidung des Revisionsgerichts grundsätzlich der Rechtsstand im Zeitpunkt der Revisionsentscheidung ist, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Zwar ist - worauf die Revision zutreffend verweist - Maßstab für die Überprüfung eines Berufungsurteils die Rechtslage im Zeitpunkt der Revisionsentscheidung (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 2018 - III ZR 183/17, BGHZ 219, 243 Rn. 65; vom 5. April 1995 - I ZR 67/93, NJW 1995, 2170 unter II 4; jeweils mwN). Ein erst nach Erlass der Berufungsentscheidung geltendes Gesetz ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das streitige Rechtsverhältnis erfasst (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2018 - III ZR 183/17, aaO mwN). Dies ist hier bezüglich der streitgegenständlichen Kündigung der Klägerin nicht der Fall. Denn eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie die hier vorliegende Kündigung, die - sofern ihre tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind - das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist ohne weitere Erklärungen beendet, beansprucht dieses Gesetz nicht.

Es bedarf deshalb - entgegen der Auffassung der Revision - im Streitfall keiner Entscheidung darüber, ob die Neuregelungen des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das MoPeG Auswirkungen auf das - bisher in ständiger Rechtsprechung des Senats bejahte - Recht einer (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, haben könnten (vgl. hierzu verneinend: Seidel, ZPG 2024, 94; Jacoby, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wohnraummietrecht: GbR als Vermieterin, abrufbar unter www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2024/, zur Veröffentlichung in ZMR 2024 vorgesehen; MünchKommBGB/Schäfer, 9. Aufl., § 705 Rn. 228; bejahend: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 BGB Rn. 66a; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 573 Rn. 26; Brinkmann, NJW 2024, 177 Rn. 8, 20 ff.; Hinz, NZM 2023, 185, 187 f.; Wertenbruch, NJW 2023, 1193 Rn. 18 ff.).

c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Geltendmachung des Eigenbedarfs des Gesellschafters der Klägerin sei zum einen deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin nicht allein zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs ihrer Gesellschafter gegründet worden, sie vielmehr Eigentümerin mehrerer Wohnungen und deshalb auch (immobilien-)wirtschaftlich tätig sei, und zum anderen deshalb, weil der Gesellschafter, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werde, nur mit einem Sechstel am Gesellschaftsvermögen beteiligt sei.