VIII ZR 277/16

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegen den Beklagten ein Anspruch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB in Höhe von 799,89 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu. Die Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen ergebe sich aus § 4 des von der Klägerin verwendeten, vorformulierten Mietvertrags der Parteien. Diese Klausel sei nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam.

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter weiche vom gesetzlichen Leitbild ab, wonach der Vermieter verpflichtet sei, die Mietsache instand zu halten. Eine davon abweichende formularvertragliche Regelung benachteilige den Mieter, dem vom Vermieter eine unrenovierte Wohnung übergeben worden sei, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Mieter in diesem Fall auch zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichtet würde, die nicht auf seinem Gebrauch beruhten. Zulässig könne eine Überwälzung der Renovierungspflicht bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung nur sein, wenn der Vermieter diesen Nachteil des Mieters durch einen angemessenen Ausgleich kompensiere, der insbesondere bei der Bemessung der Miethöhe berücksichtigt werden könne.

Die vorstehenden Maßstäbe könnten dem vorliegenden Fall indes nur eingeschränkt zugrunde gelegt werden. Zwar habe der Beklagte für die von ihm zu Mietbeginn durchgeführten Schönheitsreparaturen keinen Ausgleich seitens der Klägerin (Vermieterin) erhalten. Dies allein könne jedoch nicht ausschlaggebend sein, denn der Beklagte habe sich hier zur Übernahme von Renovierungsarbeiten aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin A. bereit erklärt. Zwar führe auch eine solche Vereinbarung dazu, dass der Mieter verpflichtet sei, Abnutzungsspuren seines Vormieters zu beseitigen. Doch sei diese Vereinbarung nicht der Sphäre des Vermieters zuzuordnen, der deshalb auch nicht gehalten sei, dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Die Interessen des Vermieters seien nicht berührt, wenn sich Mieter und Vormieter untereinander über die Durchführung von Renovierungsarbeiten verständigten.

Bei einer Renovierungsvereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vormieter komme es auch nicht darauf an, ob der Mieter von dem Vormieter einen angemessenen Ausgleich für die Übernahme von Renovierungsarbeiten erhalte. Denn der Inhalt einer Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vormieter über die Übernahme von zu Mietbeginn erforderlicher Renovierungsarbeiten, von der der Vermieter regelmäßig keine Kenntnis habe und die er auch inhaltlich nicht werde beeinflussen können, schlage nicht auf das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter durch und habe deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit einer formularvertraglich vereinbarten Vornahmeklausel. Eine solche Fernwirkung liefe den Interessen des Vermieters zuwider, der bei Abschluss des Mietvertrags mit dem neuen Mieter in der Lage sein müsse zu beurteilen, ob er diesen durch eine Klausel unangemessen benachteilige.

Zudem könne es jenseits einer Gegenleistung in Geld andere nachvollziehbare Gründe für den Mieter geben, erforderliche Renovierungsarbeiten für den Vormieter zu übernehmen, etwa private Bekanntschaft oder geschäftliche Beziehungen. Um die Wirksamkeit der von ihm verwendeten Vornahmeklausel sicherzustellen, müsste der Vermieter also versuchen, derartige Vereinbarungen mit dem Vormieter zu unterbinden, um seinem künftigen Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben zu können. Dies aber wider-spräche sowohl den Interessen des Mieters als auch denen des Vormieters. Während dieser daran interessiert sein könne, die dem Vermieter geschuldeten Arbeiten nicht selbst durchzuführen, könne jener ein Interesse haben, die Arbeiten anders auszuführen, als der Vormieter sie dem Vermieter schulden würde, etwa Wände in einer anderen Farbe zu streichen. Diesen Interessen entspreche es, den Mieter, der Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter durchführe, so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung vom Vermieter in renoviertem Zustand übergeben worden.

Da die demnach gemäß § 4 des Mietvertrags geschuldeten Arbeiten vom Beklagten nicht fachgerecht durchgeführt worden seien und die abgerechneten 799,89 € auch erforderlich gewesen seien, um die Arbeiten ordnungsgemäß durchzuführen, sei dieser Betrag zugunsten des Vermieters bei der Endabrechnung zu berücksichtigen. Dies wiederum führe zu den ausgeurteilten wechselseitigen Zahlungsverpflichtungen. II.

Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB) nicht zu. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden.

1. Im Ansatzpunkt zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24).

2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass diese Grundsätze hier deshalb nicht anzuwenden seien, weil sich der Beklagte gegenüber der Vormieterin zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat.

Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten - von Ausnahmen wie zum Beispiel §§ 328, 566 BGB abgesehen - grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt (MünchKommBGB/Ernst, 7. Aufl., Einl. § 241 Rn. 18; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 299). Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen - hier der Vornahmeklausel - haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Wie bereits ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter - dem Vermieter gegenüber - verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter - wie hier die Klägerin dem Beklagten - eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Etwaige Verpflichtungen, die der neue Mieter - hier der Beklagte - gegenüber dem Vormieter - hier gegenüber der in erster Instanz vernommenen Zeugin A. - übernommen hat, vermögen an der Unwirksamkeit der im neuen Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel somit nichts zu ändern.

3. Die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung angestellte Überlegung, die Interessen von neuem Mieter, Vormieter und Vermieter würden es gebieten, den neuen Mieter wegen der nur zwischen ihm und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt, teilt der Senat nicht.