VIII ZR 371/18

Die Revision hat - soweit sie vom Senat nicht bereits als unzulässig verworfen worden ist - teilweise Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Zwar stehe dem Beklagten dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Der Umstand, dass der Kläger - in Abwesenheit des Beklagten und trotz dessen ausdrücklicher Untersagung - Arbeiten auf dem Balkon habe durchführen lassen und er entgegen seiner Zusage den Beklagten über den Termin nicht vorab unterrichtet habe, stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Beklagten gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt habe.

Jedoch handele es sich bei den vom Beklagten geltend gemachten Schadenspositionen - Maklerkosten für den Erwerb des Eigenheims, Einlagerungs- und Umzugskosten, Kosten für die Übergangsunterkunft sowie für den Umbau, die Lieferung und Montage der Einbauküche - nicht um ersatzfähige Schäden.

Es könne dahingestellt bleiben, ob die Entscheidung des Beklagten, nach B. H. zu ziehen und dort Eigentum an einem Haus zu erwerben, überhaupt kausal auf die durch den Pflichtverstoß des Klägers veranlasste Kündigung zurückzuführen sei. Zweifel könnten deshalb aufkommen, weil sich die Arbeitsstelle des Beklagten schon einige Zeit vor der Kündigung nicht mehr in der Nähe der bisherigen Wohnung, sondern im Raum Bonn befunden habe und der notarielle Kaufvertrag über das Haus bereits rund drei Wochen nach der Kündigung geschlossen worden sei.

Jedenfalls beruhten die geltend gemachten Schäden nicht adäquat auf der Pflichtverletzung und seien nicht vom Schutzzweck der Norm umfasst. Dem Kläger zurechenbar wären nur etwaige Aufwendungen für die Anmietung einer Ersatzwohnung im Raum K. -M. , nicht jedoch diejenigen für den Eigentumserwerb eines Hauses in B. H. .

Das pflichtwidrige Verhalten des Klägers habe den Beklagten zur Kündigung des Mietverhältnisses veranlasst. Dadurch habe der Beklagte sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache eingebüßt. Nur im Hinblick auf den Verlust dieses Gebrauchsrechts dürfe er daher für zweckmäßig und notwendig zu erachtende Aufwendungen tätigen. Die vom Beklagten getätigten Aufwendungen überschritten diesen Rahmen. Zum einen habe er den neuen Wohnraum nicht angemietet, sondern zu Eigentum erworben. Anstelle eines begrenzten Nutzungsrechts habe er ein darüber hinausgehendes umfassendes Eigentumsrecht erworben. In räumlicher Hinsicht habe der Beklagte nicht lediglich Ersatzwohnraum beschafft. Nach dem Eigentumserwerb verfüge er nunmehr über ein gesamtes Gebäude mit nur einer Nutzungseinheit und nicht lediglich über eine Zusammenfassung mehrerer Räume. Zudem habe er seinen Wohnort um rund 250 km und damit seinen Lebensmittelpunkt verlagert. Insgesamt handele es sich daher weder um vergleichbaren noch um angemessenen Ersatzwohnraum. Vielmehr habe der Beklagte anlässlich der Kündigung seine Lebensumstände so verändert, dass die in der Folge getätigten Aufwendungen nicht mehr zurechenbar auf die Pflichtverletzung des Klägers zurückzuführen seien.

Da die Position eines Hauseigentümers grundsätzlich weitergehende Vorteile als das zeitlich und sachlich begrenzte Nutzungsrecht eines Mieters mit sich bringe, würde der Ersatz der geltend gemachten Schadenspositionen eine Übervorteilung des Beklagten darstellen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts habe der Beklagte auch keinen Anspruch auf Ersatz hypothetischer Maklerkosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung in der Nähe von K. -M. und hypothetischer Umzugskosten. Aufwendungen, die der Geschädigte nicht gemacht habe und die er lediglich hätte machen können, seien nicht ersatzfähig. Da es sich bei den vorgenannten Kosten nicht um zurechenbare Schäden handele, seien rein hypothetische Umzugs- und Maklerkosten als "aliud" und nicht lediglich als "Minus" zu den geltend gemachten Positionen anzusehen. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz der Maklerkosten, welche für den Hauserwerb angefallen sind, verneint, da es sich hierbei nicht um einen ersatzfähigen Schaden handelt. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Anspruch auf Ersatz der Einlagerungs- und Umzugskosten, der Kosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für Aus- und Umbau sowie Lieferung der Einbauküche in das erworbene Anwesen nicht verneint werden.

1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass unter Beachtung der Besonderheiten des vorliegenden Falls dem Kläger eine grundsätzlich haftungsbegründende Pflichtwidrigkeit (§ 280 Abs. 1 BGB) anzulasten ist. Seine Annahme, im Betreten des Balkons ohne Ankündigung und trotz gegensätzlich geäußerten Willens des Beklagten, liege eine schuldhafte Pflichtverletzung des Klägers, welche vorliegend eine fristlose Kündigung des Beklagten nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertige, ist rechtsfehlerfrei und wird von keiner Partei angegriffen.

2. Entgegen der Ansicht der Revision folgt aus dieser Pflichtverletzung jedoch keine Haftung des Klägers für sämtliche hier geltend gemachten Schäden des Beklagten.

Zwar ist die Mietvertragspartei - hier der Kläger -, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens (sogenannter Kündigungs- oder Kündigungsfolgeschaden) verpflichtet (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WM 1974, 345 unter II 1; vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, NJW 2000, 2342 unter 2; vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2474 Rn. 9; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 11). Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht zutreffend die im Zuge des Erwerbs des Hauses in B. H. angefallenen Maklerkosten als nicht ersatzfähigen Kündigungsfolgeschaden (§ 249 Abs. 1 BGB) angesehen. Dieser ist zwar noch adäquat kausal auf die Vertragspflichtverletzung des Klägers zurückzuführen, jedoch nicht mehr vom Schutzzweck dieser Vertragspflicht umfasst.

a) Das Vorliegen der Kausalität (Äquivalenz) ist in der Revisionsinstanz zugunsten des Beklagten zu unterstellen. Denn das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob der Schaden überhaupt kausal auf die Pflichtverletzung des Klägers zurückzuführen ist, weil sich die Arbeitsstelle des Beklagten schon einige Zeit vor der Kündigung in der Nähe des erworbenen Hauses befunden habe und der notarielle Kaufvertrag (24. August 2013) nur rund drei Wochen nach der Kündigung (2. August 2013) geschlossen worden sei.

b) Der Schaden in Form der Maklerkosten ist - äquivalente Kausalität unterstellt - anders als es im Berufungsurteil anklingt noch adäquat kausal auf die Pflichtverletzung des Klägers zurückzuführen.