VIII ZR 374/18

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 126) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Feststellung, die geschuldete Nettomiete betrage monatlich 695,46 €, nicht zu. Im vorliegenden Fall habe - unabhängig von den Voraussetzungen des § 556d BGB - eine Miete bis 950 € vereinbart werden dürfen. Schließlich habe die Beklagte schon einmal - mit Frau C. - für die zu Wohnzwecken vermieteten Räume eine Miete von 950 € vereinbart. Hierbei handele es sich um die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB stehe insofern nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach der Vermietung an Frau C. unmittelbar vor der - nunmehr nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden - Anschlussvermietung an die Klägerin nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum vermietet gehabt habe.

Der Umstand, dass der Vermieter eine Wohnung zuletzt zu gewerblichen Zwecken vermietet habe, sei für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB ebenso unbeachtlich wie die Höhe der dabei vereinbarten Gewerberaummiete. Ein Gewerberaummietverhältnis sei kein Vormietverhältnis im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber sei bei Schaffung der §§ 556d ff. BGB von einem einheitlichen Vertragszweck bei der "Anschlussvermietung von Wohnungen" ausgegangen. Dabei habe er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handele. Andernfalls wären Ausführungen dazu entbehrlich gewesen, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen müsse. Denn dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfielen allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse.

Daraus folge aber nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB unanwendbar sei, wenn der Vermieter die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet habe. Vielmehr sei in solchen Fällen auf das letzte vor dem Gewerberaummietverhältnis liegende Wohnraummietverhältnis abzustellen. Denn der Begriff der , der in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete" definiert werde, beziehe sich auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor der den Bestimmungen der § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung begründet habe.

Für den Gesetzgeber habe bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und der Schutz des Vertrauens des Vermieters in seine Refinanzierungs- und Wirtschaftlichkeitskalkulation im Vordergrund gestanden, die er - vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB - auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnraummiete vorgenommen habe. Aus den Gesetzesmaterialien ließen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder habe entziehen wollen, wenn er die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutze. Das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Wohnraummiete gründe sich schließlich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Vertrauen in dem einmal geschaffenen Bestand durch eine zwischenzeitlich anderweitige Nutzung beseitigt werde. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sowie Art. 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen.

Da sich die Beklagte auf die mit der Mieterin C. vereinbarte Miete berufen könne, stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für die Monate Mai 2017 bis Oktober 2017 nicht zu. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder das Feststellungsbegehren der Klägerin abgewiesen noch der von ihr (in der Revisionsinstanz noch in Höhe von 1.333,44 €) verfolgte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht diesen Ansprüchen nicht entgegen, dass die Beklagte die mit der Klägerin vereinbarte Nettokaltmiete von 950 € in gleicher Höhe bereits im "vorletzten" Mietverhältnis mit der Mieterin C. vereinbart hatte. Insbesondere führt der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet hatte, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Mieterin C. geschuldete Miete als die "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen wäre. Vielmehr ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als "vorheriger Mieter" ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht kommt und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet war.

1. Ein Anspruch der Klägerin auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) setzt - ebenso wie die Zuerkennung des geltend gemachten Feststellungsbegehrens - voraus, dass die von den Parteien vereinbarte Miete die zulässige Miete (§ 566d Abs. 1 BGB) überschreitet, nämlich über die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % hinausgeht.

Wie das Berufungsgericht im Ansatz noch richtig gesehen hat, käme ein solcher Anspruch allerdings nicht in Betracht, wenn zugunsten der Beklagten die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden wäre. Diese Vorschrift erlaubt für den Fall, dass die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete. Dabei kommt als "Vormiete" nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete. Wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung zutreffend angenommen hat, muss es sich bei dem Vormietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handeln, denn andernfalls hätte es keiner Ausführungen dazu bedurft, dass das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d BGB ff. entsprechen müsse (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30).

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Mieterin C. aber nicht deshalb um die "vorherige Mieterin" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Wohnung vor der Vermietung an die Klägerin zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet und die Mieterin C. deshalb die letzte Wohnraummieterin vor der Vermietung an die Klägerin war.

a) Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legt es zumindest nahe, dass es sich bei der darin bezeichneten "Vormiete" um eine solche aus einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis handeln muss. Denn der Begriff der "Vormiete" wird dort definiert als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist mit "der vorherige Mieter" regelmäßig der (zeitlich) letzte Vormieter gemeint, und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein "Vorvormieter" - wie hier Frau C. - lässt sich unter diesen Begriff daher schwerlich fassen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556e Rn. 8).

b) Jedenfalls die teleologische und die historische Auslegung der Norm anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung lassen nur die Schlussfolgerung zu, dass § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB die Vereinbarung einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete nur für Räumlichkeiten ermöglichen will, die bei ihrer (zeitlich) letzten Vermietung zu Wohnzwecken überlassen waren.