VIII ZR 68/19

Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe insoweit zu Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet.

Die Beklagten hätten den Kündigungen form- und fristgerecht nach § 574b BGB widersprochen. Das Amtsgericht habe im Ergebnis auch zu Recht eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Beklagten im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht.

Dabei könne dahinstehen, ob die vom Amtsgericht - auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens - festgestellten Gesundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten eine Härte rechtfertigten und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung erhobenen verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erforderten oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt sei. Ebenso könne offenbleiben, ob die Beklagten sich mit Erfolg auf den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) berufen könnten und ihnen dabei mit Blick auf die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin Darlegungs- und Beweiserleichterungen zugute kämen. Denn bereits das hohe Lebensalter der Beklagten (von bereits über 80 Jahren zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung) führe dazu, dass die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle.

Der - in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen - Auffassung, das hohe Alter des Mieters reiche aus, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, gebühre - jedenfalls im Grundsatz - der Vorzug. Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlusts der eigenen Wohnung seien alte Menschen aufgrund der vielfältigen Beeinträchtigungen, die naturgemäß mit dem Altern einhergingen, besonders hart betroffen. Die biologischen sowie psychosozialen altersbedingten Veränderungen machten es alten Menschen nämlich außerordentlich schwer oder gar unmöglich, erfolgreich einen neuen auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkt zu begründen.

Diese Wertung stehe im Einklang mit dem in Art. 25 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (im Folgenden: EUGrdRCh) verbrieften Schutz älterer Menschen. Sollte der Anwendungsbereich dieser Bestimmung nicht eröffnet sein, wäre jedenfalls die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfassung verankerten Grundrechte, mithin auch der Wesensgehalt der in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Menschenwürde, bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" zu beachten. Auch dies führe zu dem genannten Ergebnis.

Hinzu komme, dass die bei alten Menschen häufig - wie auch hier - über Jahrzehnte gewachsene soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließe.

Ein gegenteiliges Auslegungsergebnis hätte zur Folge, dass der letzte Lebensabschnitt eines alten Menschen von den Belastungen eines möglicherweise jahrelang dauernden Gerichtsverfahrens geprägt würde, in dem er zwecks Nachweises seiner Räumungsunfähigkeit die sachverständige Examination der eigenen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden hätte.

Dem Bestandsinteresse eines Mieters in (solch) hohem Alter komme deshalb - von hier nicht vorliegenden Ausnahmekonstellationen abgesehen - ein so erhebliches Gewicht zu, dass es das im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigende Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig - so auch hier - übersteige. Zwar sei auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen. Insbesondere sei die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der streitgegenständlichen in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu wohnen, zu respektieren. Allerdings sei die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs als vergleichsweise gering anzusehen, weil der Eigennutzungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei.

Auch die auf verschiedene Verhaltensweisen der Beklagten gestützten Kündigungen begründeten, da sie jeweils unwirksam seien, den Räumungsanspruch der Klägerin nicht.

Die Hilfswiderklage habe das Amtsgericht mangels Eintritts der innerprozessualen Bedingung zu Recht nicht verbeschieden. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

1. Noch rechtsfehlerfrei und von beiden Parteien unbeanstandet ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Erstgericht - ohne dies allerdings eigens näher zu erörtern - davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigungen der Klägerin vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB begründet sind. Die Bejahung einer Eigenbedarfssituation aus den bereits im ersten Kündigungsschreiben der Klägerin vom 3. August 2015 aufgeführten Gründen, namentlich der Wunsch, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Beklagten innegehaltenen Wohnung zu leben, begegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Somit hat die Kündigung vom 3. August 2015 das Mietverhältnis nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden (vgl. § 573c Abs.1, 4 BGB iVm Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB) und auch von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31. Juli 2016 beendet.